重庆渝中自住投资价值之王，为何引起“千人抢房”？
（图源网络）
前言
国庆期间，重庆的新房市场不是一般的火热。
但据我观察，还没有几个售楼部现场，比“自带主角光环”的龙湖新项目，更受全城瞩目。
8天接近3000组购房者的阵仗，堪比过节期间去洪崖洞。
这个面世即火爆的项目，就是龙湖大时代。
目前唯一天街之上的高层住宅；
整个渝中核心区目前唯一在售的龙湖项目......
仅仅是这样的标签，冲击力就已经很强了。
从自住和投资价值逻辑出发，我认为它堪称渝中的价值之王，“千人抢房”自然在情理之中。
01 为什么是渝中：中心价值非凡
不管投资自住，买房首先买的是稀缺地段、稀缺资源。
所以在重庆买房，渝中当然是最佳选择：
1）土地资源几乎绝版、配套资源含金量高，房产价值凸显
近几年重庆住宅供地计划每年几乎都有近4万亩，渝中却几乎是零供地。
这珍贵的土地资源，牢牢牵着二级市场的鼻子，所以：
10月渝中新房均价突破了3.1万元/㎡，稳居第一；
2019年渝中均价比全市平均水平高了79%（据戴德梁行统计）；
......
（图源安居客）
渝中的土地资源如此稀缺，同时又聚集了全城太多稀缺的高价值配套，怎么能不让人们竞相追逐呢？
2）核心区价值最终会回归
不过，总有人会质疑：
一路向北的号角还没停歇，
一路向西的风又呼呼地吹，
渝中老矣,尚能饭否？
我想城市规划理论中的“同心圆理论”，已经给出了答案：
即便城市外拓后，城市中心的土地价值还是最高的，城市永恒不变的价值焦点最终还是会回流到中心城区来。
巴黎、莫斯科、北京、成都.....这些大城市的发展模式都是最好的印证。
拿北京来说吧，供应的土地资源就像金字塔，中心的一环在塔尖、远郊的六环外在塔底，虽然土地供应在朝着塔底倾斜，但是人们最爱的，不还是塔尖的一环吗？
在重庆，虽然人们开始倾向于买新区的房子，但这也是因为主城区房价变高，刚需只能降低总价预算和区域选择标准，从而形成购买力的外溢现象，这属于“昙花一现”的逆城市化发展。
而买核心区则是属于购买力的回归。再怎么腾笼换鸟，当极核地段的产业结构调整、新基建落成、城市界面革新后，人流还是会回归，这属于再城市化发展。
（图源大石化新区管委会公众号）
3）不久将进入再城市化拐点
那么，渝中什么时候会进入再城市化拐点呢？
很快了。
我梳理了一下世界上大城市的再城市化节点和关键要素，有2个点很值得说说。
a、高城镇化率
2019年，全重庆城镇化率达到了66.8%，主城九区突破90%。按照前两年1.3-1.4的增幅来看（来源于《2019年重庆市国民经济和社会发展统计公报》）：
不久将有望与处在再城市化拐点的波士顿、东京等，拥有相近的水平。
b、大规模城市更新
渝中区的城市更新进展，是大家有目共睹的：
朝天门两江隧道、轨道环线、两江四岸治理、解放碑“全国示范步行街”、旧城改造（如大坪九坑子、较场口放牛巷等）......
（图源大石化新区管委会公众号）
因此，渝中的再城市化进程是按下了加速键的。
待渝中的中心价值回归后，房价肯定又会涨一波。
02 为什么火爆：超强的保值增值力
龙湖大时代除了区位优势真香外，还有超强的保值增值力，让它还没亮相，就早已预订重庆的又一个超级IP。
1）集万千价值于一身的稀缺品
龙湖大时代：
是时代天街的收官之作，
也是目前天街之上绝无仅有的高层住宅，
更是目前龙湖在渝中母城唯一在售的项目。
这种“稀缺之上再造稀缺”的程度，让人光是念出这段话就已经热血沸腾了。
（时代天街实景图）
2）几何中心地段，触手可及的配套利好
龙湖大时代还处在大坪，这个重庆主城的几何中心地段。
所以它的辐射力超强：
向北辐射礼嘉、蔡家，向西辐射西永、大学城，向南辐射金凤、含谷等，均在12公里范围左右。（来源于大石化新区管委会公众号）
所以它的配套触手可及：
轨道1、2号线，18、26、27号线（规划中）、上百条公交线路等在此交汇；
重庆医科大学、育才中学等多所名校，重医附一院、大坪医院等三甲医院，奥体中心等，均在2公里范围内；
楼下就是被五大传统商圈包围的百亿级商圈时代天街......
（时代天街实景图）
龙湖大时代占据的交通、商业、教育、医疗、文旅、产业等各种配套利好，是众多区域羡慕不来的。
3）高层小户，稀缺性强、流通性好
未来两江四岸治理原则上不再新建高层，渝中本就金贵的高层，几乎变成了“最后的存货”。
所以龙湖大时代的高层小户，十分珍贵，以后在二手市场，流通性也会非常强。
买房要选成交周期短、流通性好的房子。
时代天街附近的二手房成交周期普遍比同板块的短很多，更何况像大时代这样真正天街之上的住宅了。
（时代天街附近的二手房成交周期 图源安居客）
03 为什么有资格匹配即将发布的价位：打破楼市价格体系
可能有人会问：
买龙湖天街住宅和周边其他住宅有什么区别呢？
周边住宅价格更低，还同样拥有天街的配套利好，不香吗？
对此我想说，差别还是很大的。大时代完全有资格匹配它即将发布的价位。
1）有天街加持的住宅，房价与同板块内其它产品房价差距悬殊
天街房或者有天街加持的住宅，无论在全国哪里，都是能打破楼市原有价格体系的存在。
比如，时代天街的二手房单价比大坪板块其它二手房高出7000元左右：
（图源房天下）
比如大学城某天街板块的二手房，在天街开业后出现了跳涨的现象：
（图源网络）
天街效应，不仅打破了楼市原有价格体系，甚至还为区域价值带来了飞跃的提升。
不能不承认：
跟着天街去买房，是很有“哲理”的话。
2）天街之上的住宅和周边住宅差距也很大
另外，买天街之上的住宅，其配套距离、升值溢价空间等，都比周边的住宅更优越。
举个真实的例子。
我有个杭州的朋友小李，说金沙天街旁的龙湖二手房2017年卖到了4万＋/㎡，比同板块二手房高出2万/㎡。
后来滨江天街连带的住宅项目一开盘，他就赶紧抢了，当时均价约2.5万元/㎡，现在居然涨到了6万元/㎡。
而小李的兄弟伙当时买的天街周边相似单价的房子，均价才涨到4万+/㎡。
价格只是一方面，真正的天街住宅，其触手可及的配套距离、生活便捷度和时间成本等各方面，肯定也和周边住宅不一样。
（时代天街实景图）
3）时代天街的人流、客流助推区域房价格局
以上2点足以支撑龙湖大时代即将发布的价位，但我对它未来的预期，还更高：
凭借时代天街的人流、客流量，成为助推区域房价格局的“领跑悍将”。
2019年上半年商场客流排名，时代天街排全国第二；
2019年全国商场营业额榜单中，时代天街是唯一代表重庆上榜的商圈；其出租率平均达到了约98%以上（数据来源公司财报）；
今年国庆期间，时代天街日均人流量近35万人次（来源于大石化新区管委会公众号）......
（图源网络）
几年后，大时代会和其它项目拉开几倍的房价差距呢？我不知道。
但我肯定，大时代绝对有板块房价领涨的话语权！
04 为什么未来更具发展潜力：城市综合体升级
业界看中大时代的原因，不仅仅是它有——占据城市中心、带动区域人气及房价等价值。
更是因为，它繁华商业与宜居住宅的联动，顺应了城市综合体的发展趋势。
城市综合体，是城市发展的必然产物，它相当于是城市的“微缩版”，融合了办公、商业、居住、休闲、酒店餐饮、娱乐等功能，形成一站式的工作生活空间。
对照国内外的地标级城市综合体，会发现其住宅不仅承担了项目的现金流作用，更拥有巨大的升值空间。
而大时代的出现，让时代天街成为一个真正健全的城市综合体地标。
因此，大时代比普通住宅更有卖点，性价比更高。
（龙湖大时代效果图）
1）住宅溢价力强
龙湖先开发时代天街商业，再开发大时代住宅的模式，很像著名的上海新天地。
上海新天地的住宅从2002年开始，十年间价格从1.6万/㎡飙升到16万/㎡，直逼当时的汤臣一品。
不难猜想，大时代未来的溢价能力可能会让无数项目仰望。
2）商圈扩容和业态升级，会提升租金价值
时代天街从曾经的过路地段，华丽蜕变为重庆超级成功的商圈，绝对不是偶然。
时代天街的规模扩容，一路高歌猛进。
从A馆到D馆，涵盖了时尚购物、文化生活、家庭游乐、休闲办公、城市广场等9大功能。听说未来的E馆，还会以“科技青年潮流中心”为主题。
（时代天街实景图）
其业态的不断升级，让我想到了美国洛克菲勒中心，1989年后增加了居住酒店著名餐厅等业态，其物业的闲置率下降到不足1%，租金价格翻了3番。
等E馆开业后，大时代的房价和租金也很可能提升一把。
而且大坪片区应该也在加速拆迁步伐，留给了时代天街和大时代更多的想象力。
比如融合轨道交通的TOD、整合周边的公园和广场空间的“立体回游”生态......
龙湖大时代，将是承载未来居住梦想的价值高地。
（时代天街实景图）
05 总结
梳理大时代自住投资价值的过程，也是审视我们心之所向的过程。
谁不想住在寸土寸金、价值永恒的中心区域呢？
谁不想只花一套房子的钱，就拥有轨交+商业+教育等触手可及的高价值资源呢？
谁不想自己的房子成为领涨抗跌的资产铠甲呢？
好地段要有配得上它的好房。而龙湖大时代，确实是值得购房者下手的好房子。
2栋楼、只有约500套，难怪有国庆8天接近3000组购房者的阵仗。
如果你不想后悔当初没能参与其中，那就坚定自己的判断，期待你拿下这个渝中价值王者的好消息。
另外，龙湖大时代的户型图即将发布，听说即将开始办卡！感兴趣的朋友可以赶紧关注起来了！
E·N·D
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