市场供求平衡，买家有机会用买卖合约保护自己的利益
5月3日，多伦多地产局公布了最新的成交统计报告。数据显示，从整体上看，2017年4月份的成交量比上一年同期微跌3.2%，而新上市待售物业的数量比上年同期增加了33.6%之多！这标志着，市场供求比例正在发生明显变化。
我们再看一看局部的微观市场。上一周，我介绍说，在Bayview高中校区内画出的一片区域中，当时有75间各类型房屋在挂牌出售。今天，这个代表供应的数字是77间，变化不大。
我们可以简单地把成交数量当作市场的需求。
在 “省政府16条” 出台以前，这个区域毎月成交量为40余间。
出台之后第一周，成交量急降为只有2间。
现在是”省政府16条”出台后第二周，成交量回弹到一周5间。
我们假设，未来一段时间，这一区域毎月成交量比过去降一半，约为毎月20余间，使供求比例达到3.5:1，或者说，每一个真正买家可以有3个半房子供他/她去选择。在地产教科书上，市场供应等于需求的3到4倍，我们称这样的市场是供求平衡的。
大多伦多地区每年都吸引大量的新移民定居此地，如果您是初次买家，您当然需要确保在买卖合同中有保护买家利益的条款。市场上新旧房屋种类繁多，其中涉及的问题也是千变万化。既使您是有经验的换房客或是投资客人，您买的下一个房子也不同于上一个，买卖合同的条款也要因应所买的房子不同而做调整，从而保护您的利益。
多伦多地产局是提供了房屋买卖合同的标准格式和部分标准条款，但这是不够的。称职的买方经纪还会为您起草一些可以用来保护买家利益的特别条款，作为买卖合同的的组成部分，惯称为Schedule A。
下面，我们一起看一看有哪些有用的合同条款:
<最普通的保护性条款>
1.贷款条件:
放入贷款条件，使买卖双方签订的买卖合同成为有条件的可撤消的，如果买家在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日) 拿不到贷款，买卖双方会签署Mutual Release撤消买卖合同，买家可以全额取回订金。
这个条款对买家的保护作用是很明显的，过去两年各大银行对审批房屋贷款持越来越谨慎的态度，各银行审批房屋贷款的条件也各不相同，有时，缺少某些特定文件的买家朋友在申请房屋贷款时就可能遇到困难。
当然，如果买家朋友手中有足够多的资金，又已经做了预先审批(Pre-Approval) ，这个条件也可以作为谈判筹码，先放上后取消。
2.验房条件:
放入验房条件，买卖双方签订的买卖合同就是有条件的可撤消的，买家须在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日) 找专业验屋师验房，如果有买家不满意的问题而卖家又不肯修理，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。
加入这个条件，通常可以避免买家错误地买入有重大缺陷的房子。此外，很多房子已有几十年房龄，验房如同体检，让买家全面了解房子的优点和缺点，将来入住以后就可以有针对性地维修保养房屋，使自己的房屋保值增值。没有一间房子是完美无缺的，买家在使用验房条件的时候也应该分辩问题的大小，平衡优缺点。民间有一句经验之谈—-能用钱解决的问题就不是大问题！
3.卖方清还所有抵押贷款:
虽然买卖合同中标准条款部分已经涉及这个问题，但只限于有限的几类抵押贷款。买方经纪应该在Schedule A中加入要求卖家淸还所有一切抵押贷款的特别条款来保护买家的利益，因为买卖合同标准条款部分並未提到与产权有关的私人贷款。
4.公寓大厦管理文件:
买方可以要求卖方提供公寓大厦管理文件供买方律师审阅，若律师认为有重大问题，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取囬订金。
偶尔有公寓大厦需要向每个业主收取一次性的大额金钱做重大维修，或是有人受伤，大厦要做大额赔偿。仔细研读公寓大厦管理文件就可以避免买入这样的” 有毒物业” 。既使公寓大厦当前状态一切正常，这份文件也会帮助买方全面了解公寓大厦当前以至未来几年的财务状态，基本可以预计未来管理费上升的速度。
<有关季节天气的合同条款>
5.设备过冬准备条款:
买方可以要求卖方对房屋附属设备做好入冬前准备工作，並在产权交接时提供完成这些工作的证明文件。
例如，买家在8月中下旬看房签约买入有游泳池或是有室外花草喷灌系统的房屋，产权交接的日子定在了10月底或以后。这时，买方经纪必须加入上述条款，双方签约后，卖方必须按合同要求做好上述设备的入冬前准备工作，也就是放掉所有存水並用压缩空气淸干地下管道。这个工作对卖家来讲可能只是$200一次性支出，若买方经纪不写入合同，卖家也可以不做。但是，如果冬季冻坏了管道，买家来年要花的维修费用可能会超过千元。
6.冷气机跨季节保修条款:
如果在冬季买房收房，买方通常没有机会检验现有冷气机的工作状态。这时，买方可以在买卖合同中要求卖方对冷气机跨季节保修。例如，用专门一个条款写明，到来年5月中下旬的某个特定日期前，买方可以请专业人士检验现有冷气机，如果确实有问题並且有专业报告，卖家依然负责冷气机的保修。
过去几个月完全是卖方市场，买家朋友们几乎没有机会在买卖合约中加条件去保护自己。现在，市场供求发生变化，买家朋友们也可以有机会为自己多争取一些机会来保护自己的利益。
此外，买发展商新建房屋与买二手房的合同条款也有不同。买刚入住不到一年的新建公寓与买已入住两年以上的公寓单位合同条款也有不同。更不要说，买普通价位的房子与买入价值数百万的豪宅所用合同条款更是很不一样的。本期篇幅有限，让我们下周继续探讨。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com)