买家返璞归真，投资客却现反常：租时代来临 ？
安省房市经过整整两年的硬性调整，仿佛一个兴高采烈，狂奔不止的靓女，突然有一天，毫无预兆的，双脚被捆绑，硬塞在裹脚布里，断骨，弯曲，变异….面目全非后，如今，我想，无论是否符合政府预期，雏形已现。
是的，时间就是这么快，省府2017年4月27日出台地产新政，正式引入15%外国买家税以及相关控制房产交易措施，俗称16条，截止到这个月，正好两年。
简单说下市场情况。每年开春，房市都会有个小高潮，今年也不例外。于是有人说，房市回暖，房价触底，赶紧买；又有人说，房市走缓，买家矫情，量价都不太令人满意，暂时观望亦无不可。
两种说法都对，但都有些以偏概全。整体来说，物业无论是价格还是销量，呈现冰火两重天现象：豪宅市场颓靡依旧，低端物业炙手可热。
以世嘉宝这个传统的移民聚集区为例，开春以来频频出现抢Offer现象，尤其$80万上下的半独立，独立房，逢出必抢，逢抢必卖，基本一房难求。
约克区的物业也类似，虽然抢的不够激烈，但凡物业条件不错，要价不出百万的，出手很快。
反观跑马径，森林山等多伦多传统好区，挂牌出售的高端豪宅，依然波澜不惊，挂盘后在市场上停留日期超过一年属正常。
我在上期文章中提过，值得关注的是，目前豪宅区很多售价千万以上的物业，同时也在挂盘求租；而且，这些豪宅要的租金相对来说非常低。仔细算算，业主只是收一个看家费而已。
一幢要价$1250万的物业，话说我哪怕中两次六合彩，买得起也养不起。然而这样的物业，租金要价才$6300而已，这租金，仅够业主需要交付的地税而已。对我来说，也许这是一生当中，与千万豪宅距离最近的一刻吧。
对比一下，在多伦多大学附近租一个2卧 Condo，也要$3000，而身居其中，仅是便利而已，能够得到的物质和精神上的享受，完全不可同日而语。
所以，今天主要想说的是，市场悄然发生变化，投资客，炒房客，不差钱的业主，纷纷改变思路，出租过渡，挺过低迷市场。业主想的更多的是，找个好人看房子，物业价值仍在，盈利是以后的事儿。
对于想继续观察市场，举棋不定，或者等待更佳时机的买家们，也许现在租房，未尝不是一个好的选择：枕戈待旦，厚积薄发。
这种初露端倪的卖家求租，买家愿租的现象，也许会影响未来几年的房市走向。
2017年之前的十几年里，有目共睹：房市烈火烹油。其中一个重要的赚钱途径：买地翻建，老房重建，更让一些实力雄厚的投资客大赚特赚，连带着，养活了一大批附属服务机构，比如，建筑设计公司，施工单位，高息借贷融资机构，等等。
我自己所在的经纪公司，代理过很多此类投资客户。客人资金不够，不惜借高利贷，房子入手后，通常是框架好，区域受欢迎的房子，并不改变外部结构，只内部装修，装修后托付给经纪公司转手卖出；再买，装修，再卖出。这种操作，业界称为：Flipping，翻跟头的意思，很形象。Flipping 投资方式周期短，从买来装修再卖出，半年上下即可实现资金回笼。
资金雄厚的客户，则买来大地老房后，完全推倒重建，后放盘出售，资金回笼大约一年多，业主盈利丰厚，最少 $50万上，很好的收入选择。
这些投资是房市真火的好时候。现在则不同。推倒重建的成本和资金回转周期难预料；翻建成本已然无法和过去保持一致，重新卖出愈发困难，业主无法达到过去的利润，甚至连非常渺小的预期利润也难实现。
不断降价后的结果就是缩小盈利，最后即便赚钱，可能赚到$15万上下，周期比原来更长。
这些炒房投资者，率先成为顺势而为，与时俱进的领军人物。他们将房子以现有的状态分租出去，分担开销，期待市场好转。
囤地的概念前两年那么火，以至于一个占地很大的旧房，居然快追赶上建筑商新建的房子。现在，大地老房过气，买家们返璞归真，更愿意买个更适合居住的物业。占地不必大，住房要实用。
有胆识的买家，趁机买入大地老房，房市再次循环到高峰时，又是一条好汉。是啊，可以讨价还价的时代，为什么不呢？因噎废食，该出手时反而畏首畏尾，实在可惜。买来后不翻建嘛，简单修饰，旋即出租。
对于不是炒房客的卖家来说，当年低价买入，没有贷款压力，但仍然不忍心将自己的房子减价抛售；
对于有贷款的业主来说，压力会大些。但如果能够扛得住压力，可以暂且不卖，等待房市重新回到卖家市场，哪怕是平衡市场，再出手也不迟。
房子要有人住才好，每月空房开销也不是小数目，有人交租金则更好。将物业出租，至少，每个月水电煤气费，以及地税等即使空置也要缴费的开销，可以不必发愁。况且，有人在房子里住着，扫雪除草，房子的里外观可以保持良好状态。
而对于投资买家，或者本来需要自住房，但却仍然对未来生活安排，以及市场走向不确定，想陪着孩子念完高中，等孩子上了大学后再考虑酌情买房的客人来说，暂时租房也未必不是一个好的过渡。
上周，我客户在列治文山Jefferson的独立屋上市出租。不是不能卖，也不是卖不出，而是不想卖，也舍不得卖。
首先，Jefferson是著名的好学区。通常高中好的地区，小学未必好；而小学很优秀的地区，高中未免差强人意，然而这个区，小学和中学都好，常年排名前列，从这点来看，得天独厚。
其次是，人文好。该区住户大部分是技术移民，高级白领，注重孩子德智体全面发展；新区的学校这么优秀，必有原因。
三是，该区域绿化和自然景观突出，森林步道和小区建筑交相呼应，住在这个区，不必去阿耳冈昆，家门口随时去走路健身。
最后，房子本身好。独立屋，后院大露台，室内光猛明亮。使用面积近 300 平米，全屋实木地板，楼上 4 个卧室，拥有3个全套卫生间，这个又是少见的。楼下自然还有卫生间。要价每月租金 $2850. 这样的租金，在这个区域同类房子里，算是谦虚价。
这么好的学区，这样好条件的房子，自己住当然好，而办学生住宿 Home Stay 更是占尽天时地利。我们知道，每个学生住宿包餐，北约客已经收到每个月$1700 以上，列治文山好条件的，也要这个数。
这个房子租下来，楼上主卧室自己人住，其它三个房间住 3 个学生，可以收到每月 $ 5100，即便是每月只收 $1500，也可收 $4500. 去掉月租和杂费，等于免费居住，还有盈余。
所以，买家们返璞归真，买房更讲究实用性；而投资客人暂时租房观望，不失为是一种更好的选择。