买房时,如何判断地下室的装修合法性 ?

毋庸置疑,2020开年以来,大多伦多地区房市持续向好。除了Condo 劲头不减,继续一路高歌,那些无管理费物业,尤其百万加币以下的好房,也是佳绩连连,优异表现当仁不让。

圣诞后第一个长周末假日,“家庭日 Family Day  ” 以蓝天白云,和煦温暖完美收官;刚过去的周末,零上8 度,冰雪消融,更让人有提前进入春天的感觉。

春季短假“ March Break” 就在眼前,一切都透着“ 欣欣向荣 ”,进入三月,一年当中的房市小阳春就正式来临了。

上周与地产有关的重大消息是,安省出台新政策,首次购房者贷款压力测试标准更宽松,此条被各大媒体兴奋报道,并作为房市更加向好的佐证。

嗯,怎么说呢,其实,这政策本来对我们华人作用就不大,对广大首次购房者也未必就是一个好产品,所以出台后始终未受到普遍利用;自由党竞选时曾许诺,加大首次购房者贷款赞助额度,反响仍然一般。此次政府再次针对首次购房,首付款不足20% 的买家们减轻贷款申请难度,恐怕仍是杯水车薪。

无论如何,好消息比没消息好,此项政策,对房市的影响毕竟是好处多,至少,可以看出政府的良好意向。

目前市场上抢单现象越来越多,日子好像真的回到2016 年底。好房不等人,买家为在竞抢中占优势,多数会放弃验房和贷款条件,这个时候,提前做好对要竟抢物业的功课,及时和自己的贷款经纪沟通,更显弥足珍贵。

贷款不是我本行,最近,与我信任的贷款人沟通的结果是,B20 贷款压力测试还在,贷款并未如有些人想象的那样容易,对收入要求依然苛刻,尤其过了$ 150万的物业,有一定难度。

所以,买家在出价前如有财务方面的疑问,切不可想当然,务必直接咨询贷款人员,有备无患。

今天,我借鉴业界知名地产律师的意见和阐述,简单说说,如何判断装修好的地下室是否合法。

所谓地下室合法,就是通过政府相关部门验证并通过,符合防火条例以及建筑规范的地下室。

政府在检查地下室是否合法时,需要看几个大的方面,比如,是否有逃生口,防火设备是否符合要求,等,总之,以人为本,安全是主要考虑因素。

合法地下室,当然可以堂而皇之的住,同时,上下分租,或整体出租,为房东创收,租客和房东都放心。然而,这样装修完成好的地下室,市面上并不很多,尤其老区,一是贵,二是很难完全达到政府要求。

那么,如何判断地下室装修是否合法?没什么诀窍,最简单的办法,直接问卖家。通常来说,卖家没有事先特意强调,说地下室是合法的,基本可以断定,就是不合法。

卖家经纪被问到这个问题时,会去与自己的卖家客户确认。对于物业的任何缺欠,卖家与卖家经纪可以不知道,也可以说不知道,但不能撒谎。地下室装修也许是前任业主,甚至几任前业主做的,现业主可能确实不知道。

作为买家,如果您一定要知道,又不想让卖家觉着自己多事儿,可以到当地政府询问一下。想知道不难。

您也许会说,地下室是否合法有什么关系,我买来反正是自己住。您说出了问题的关键。自己住当然可以不在乎,可是,如果您要依赖地下室作为第二收入来源,或想以房养房,在乎一下地下室的合法性还是有必要的。

举个真实的例子。2019年 11 月,一位买家在安省 Kitchener 买了一套双单元物业,既楼上楼下分门出入,可独立起居。卖家经纪说,地下室的房间可以租到每月$1200,这是Kitchener,地下室$1200 / 月是笔很不错的收入。

卖家在MLS上的物业描述里把地下室说成 “ 晚辈居所 ”,同时也是 “ 附加公寓 ” 。买家签约后,自己到 Kitcherner 市政府去问询,知道这个地下室并没有通过必要的合法程序。买家找到律师,最后,买卖合同解除。

2010 年,一位卖家经纪在 MLS 上将物业描述成 “ 无与伦比的好房子。。。地下室有两个独立单元,每月可创收$ 1500 。。。卖家以及卖家经纪不保证地下室单位的合法性。。。”

看到这样的描述,基本已经可以确定,地下室的单位并不合法,就是说,没有走合法程序。如果您自己住,可以不理会,如果是投资,就要谨慎些。然而买家并没有在乎,最后物业成功交接。

地下室顺利出租,后来房东和租客发生矛盾,租客将房东告到政府,政府发出文件,说地下室的建筑不符合政府的“ 建筑规范 ”,租客因此停止交租金,业主最终不得不花大价钱修改地下室。

这件事儿的教训有两个:1. 如果要分租,最好保证地下室的合法性。2. 无论地下室是否合法,都不要和租客闹矛盾。

您说了,现在很多地下室都写着“ 卖家和卖家经纪不保证地下室改建的合法性。”,但这些经过改建装修的地下室都很好,住在里边的人也都相安无事,为什么要在意这个呢?

正所谓“ 时代的一粒灰,落在个人头上就是一座山” 。出租物业也是如此。您听着别人的故事唏嘘不已,发生在自己身上,哭都来不及。

即使您真的不在乎,与租客关系好,民不举,官不究,可有一天,您的地下室着火,由于没有必要的逃生口,导致租客死伤,后果不堪设想。我们华人的群租屋因不符合建筑规范而出事,着火后学生无法逃跑,惨被烧死,房东最后被罚到几乎破产的案例并不少。

那么,是否可以自己买来物业后,去走合法程序呢。当然可以。

以安省Whitby 为例,那里有很多完成式地下室,就是所谓的“第二住宿。注册使用 “第二住宅”花费 $250,这是一次性费用。

业主本人,或请专业建筑人士画图纸,需要涵盖符合所有建筑规范的点,比如,防火,逃生,高度等。

申请时间大约10 天,同时政府不同部门每次来检查后,会有费用清单随后寄给业主。

如果有不合格的地方,业主需要按照要求作出修改,然后再次接受检查,直到合格。

听着真麻烦,也确实挺烦,所以才有那么多声明不保证地下室装修合法性的物业啊。

好在,只要地下室符合防火和建筑要求,申请合法使用并不是一件难事儿,况且,对于自己住的买家,或将整栋物业出租的业主,基本可以免除这方面的担忧。

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