确保房地产投资获利的要诀是什么？

我们华人这个族群，，应该是世界上最懂得利用房地产投资而获利的族群之一。在我的客户朋友中，很多人都拥有不只一处房产。有的朋友很早时间就买了房子，自然是已经赚得盘满钵满。也有部分朋友在努力追赶，希望抓住获利机会。

最近，又有两位通过我毎周专栏文章结识的新朋友谘询我，询问他们投资的公寓房和土地房是否还会继续获利？哪些应该卖掉？如果卖了其中某一处房子，下一步买什么获利会比较好？

首先，感谢客户朋友对我的信任！接下来，我也愿意跟读者朋友们分享一些信息和案例，看一看，确保房地产投资获利的要诀是什么？

第一要诀是: 房价精算，防止买贵

经常读我专栏文章的朋友们会很熟悉我如下的理念和操作程序: 在买房时，在帮买家朋友下Offer 之前，仔细作好房价精算的准备功夫。这是在与卖方谈判前必须做好的准备功夫。

房价精算的最直接的效果就是: 既使买不上房子，也绝不会买贵了当冤大头。而一旦买到了房子，那必然是买得有利可图，就等着赚钱吧！下面，有一正一反两个例子。

正面的例子是，在Richmond Hill 最北端的Tomscot Ave. 这条街上，我在2016年5月下旬为客户买入的四睡房双车库独立屋，买入价是91万。同一条街上另一间几乎同样的独立屋，在2016年7月份卖出111万。我的客人今年9月以106万5卖出当年以91万买的房子，赚了10多万。对面那家以111万买同样房子的家庭，现在如果卖的话，会不会赔钱？

反面的例子是，在2019年5月，Berczy 小区的一位业主读了我的专栏文章並联系我，让我帮她看看，她在2017年2月以130多万买入的单车库3睡房小独立屋当时(2019年5月) 能值多少钱？朋友们，现在是2020年11月了，在Berczy小区这样的小独立屋能卖到多少钱？(澄清一下，她2017年2月买房时用的经纪人不是我。)

第二要诀: 地产是长线投资--能等到好时机才卖出更重要

作为行内人士，我们自然看到了2017年4月底以后独立屋房价向下调整给少数投资者带来的痛苦，另一方面，也看到了另一部分投资者从2016年在公寓市场上积极买入並赚到可观收益。然而，2020年的房地产市场走势已经发出了变化，想投资买房的朋友们还能赚到钱吗？现在投资买房会有风险吗？

其实，投资房地产的要诀，不只是看您何时买入，更重要的是看您何时卖出。关键是看您能不能持有得足够长久。

我们都知道，投资房地产的朋友们当中有一部分人就是” 炒家” ，例如，只买楼花，想在在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者，等楼花变现楼可以住人了，就租出去，等几年再卖。经验告诉我们，短炒，很难避开风险，如果房价跌一段时间，哪怕是比较短的时间，如果您不得不卖，您就会亏本。但是，如果是长线投资，房价短期调整就不算什么。长远一点看，大多伦多地区人口越来越多，任何比较大的房价下跌，都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷，问题只是多长时间填平下跌的低谷，投资者风险大大下降。虽然近期市中心公寓市场不太景气，但加拿大政府在未来3年里吸收120万新移民的计划，一定可以填平目前的小低谷。具体的投资建议包括出手的时间点，可以依照大数据分析来判断。

要诀三: 现金流持平与”自动驾驶”

如果您持有一项投资，现金流持平(或者小有盈余) ，您就可能就会继续持有不做它想，並且，可以全无压力地等待它升值。有时，还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例: 客人买公寓出租，首付(自有资金) 不到40%，剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前，每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年，房价升幅20%以上，租金增长17% 多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率，则是至少20% (价格上涨) x 2.5 (杠杆效应) = 50%！这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办？那就继续持有呗！反正租金涨了，现金流越来越好，这是一项好投资，可以暂时不管它，让它”自动驾驶” 。

可是，如果现金流不能持平，毎个月都亏点儿钱，资产价格又不升反跌，这时，您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗？例如，有人炒独立屋，2016年买入了150到160万加币的好学区独立屋，贷款100万加币(大约是房价的65%)，每月还贷加地税，至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金？大约2600至2800加币，毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久？看来，独立屋真地是用来住的，不是用来炒的！

要诀四: 精选租客确保现金流平稳

成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前，就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平，从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜，但人口结构不理想，买在这样的社区，有可能面临与”差租客” 的长期争战。

其实，挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害，业主的损失会很大，华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是，现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向，业主朋友们要加倍小心。好在有专业的经纪人和法律专业人士可以为业主朋友们保驾护航，降低风险。

无论房地产市场如何起伏，总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[e-mail] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)