安阳商业观察——为啥商业地产不好盘活

古城在之前文章中写到“希望《安阳商业观察》系列里不再推出盘点烂尾商业项目的文章”。但就目前而言，这还只是安阳商业地产人的一个美好希冀。因为存量实在太多了，就算有“健胃消食片”也得消化很久，更何况商业地产较住宅项目而言，盘活难度是比较大的。

那到底是什么原因呢？古城认为主要有以下几点：

一是前期投资较多。商业地产不像普通住宅，毛坯房就可以给业主钥匙了。除了个别临街商铺是相对独立的，商场内部是要统一装修的，不说别的，单是中央空调就是一笔不小的支出。此外，商业地产因为架构不像住宅那样简单，架空啊、环廊啊，还有挂天幕的，反正前期就得各种砸钱。上一手开发商由于资金链断了导致项目烂尾，拟接手的开发商自然得好好掂量一下自己的实力。

二是烂尾影响预期。其实不管哪个项目烂尾了，都不是啥光荣的事儿，但是毕竟住宅是自己住的，只要能建成，且价钱合适，老百姓还是愿意买这个账的；可商业地产更注重形象的维护，因为前期都是按着“地标式建筑”打造的，烂尾之后绝对更加引人瞩目。盘活的话，无论在租售方面，还是在招商方面，都会有一定的负面影响。

三是运维难度不小。对于房地产开发商来说，自己并没有多少商管经验，到时候还得聘请专业商管团队运营维护；对于商业地产开发商来说，项目毕竟不是按着自己的“流水线”图纸建设的，无法轻车熟路完全按照之前的经验来操作，难度也得+1。

此外，部分烂尾商业地产内部矛盾重生，让不少意向接盘者望而却步；部分烂尾商业地产结构和定位已经落后于时代，对于一个出道即落后的产品也让很多开发商没了兴趣。所以，种种原因吧，单从安阳烂尾盘活率和当年“半拉子”工程整治效果来看，安阳商业地产项目的的完全复活率并不高。

商业地产盘活，的确是一块硬骨头。之前，古城各种呼吁“要盘活”“要竣工”，着实有些站着说话不腰疼的意思了。那么到底应该咋办呢？古城抛砖引玉，说说自己的观点：

一是能调整的那就调整吧。对于没开工或是还是坑的项目，结合区域资源禀赋，对土地性质进行调整，能变住宅变住宅，但如果能变成医院、学校、体育馆，自然是更好的。至于公园绿地，也可以，尤其是那些挖了坑的，做一下防水，然后蓄水就可以了。

二是能改造的那就改造吧。对于建了一半或者没做外立面的项目，也就是改造空间较大的项目，尽可能往科学、合理、高质的方向进行改造，当然这是建立在已经有企业接盘的基础上的。对于尚未接盘的项目，市政方面可以将周边环境进行优化，为项目盘活提供便利条件。

三是能转变的那就转变吧。对于主体封顶，甚至二次结构都已经完成的项目，如果的确很难按着之前的定位发展，那就积极转变思维，引入更加丰富的业态，让它东方不亮西方亮，以一种全新的姿态复活。比较常见的方法是变成培训学校、办公楼，还有变成溜冰场、卡丁车场、蹦床场的。这个就得具体问题具体分析了。有的，变成博物馆、展览馆也可以。

任重而道远，但是我们也一定要坚持“一个都不能少”的理念去推动、去盘活、去建设，一块核心区域、黄金区域长期烂在那里，本身就是一种资源上的浪费，所以城市必须让它发挥应有的价值。我想，这样也是一种精细化、集约化经营管理的体现吧？

编  辑：古城甲

校  对：古城甲

图  片：古城甲及古城邺话粉丝

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