成交腰斩、去化周期100个月,哑火的郑州公寓还有救吗?

每年1月初,照例浏览下前一年的房地产数据。毫无疑问,郑州新房成交继续滑落。
意料之外的是公寓:惨到超出预期

1

先看2020年郑州公寓市场的总体数据。

供应量,191.6万平,环比增加17%;

成交量,49.12万平,环比下降58%;

成交均价9618元/平,环比下降18%;

此外,存量400多万平、去化周期99.42个月,双双达到最近几年的峰值。
简单来说,就是公寓供应量在涨、库存在涨,而成交量和成交总价、单价纷纷跌落,尤其是成交量和成交总价,在去年基础上直接腰斩。
相比之下,商品住宅的成交曲线则来得温和一些。无论是供应量还是成交量,都没有特别大的起伏。
再来张图对比一下。
2020年,郑州的公寓被摩擦得毫无尊严。

2

我们重点来看三个数据。
首先是供应量。
2016年,郑州主城区公寓供应量为105.98万平,到了2017年就迅速翻番,蹿升到了203.35万平。自2018年开始有了26%的回落之后,从2019年起又开始切换供应加速模式。
2020年,郑州主城区公寓的供应量是191.6万平,几乎相当于2016年的两倍。
市场盘整、供应攀升,结果可想而知:
成交量惨不忍睹。
整个2020年,郑州主城区公寓成交量仅仅49.12万平,仅为2019年的42%、2017年的三分之一。
具体到主城区商品房成交总量中的占比,2020年公寓共计成交13860套,占比从2019年15.4%,下滑到8.6%。
供应量的节节走高,成交量的跌跌不休,直接把主城公寓的去化周期拉到了99.42个月,足足八年多。
这是什么概念?
如果你现在生娃,现在的公寓存量要到你家孩子八岁的时候才能卖完。而你家孩子,现在刚呱呱落地,到那时都快小学毕业了。
有没有感觉一种森森的无力感。

3

公寓为什么这么难卖?
产权短、无法落户、梯户比高、商用水电等等先天不足,使得公寓无论面临怎样的市场环境,都无法在购房者心中上位。
公寓为什么越来越难卖?
主要源自购房者买房需求和买房观念的变化。
公寓最大的特点是什么?面积小、单价低、总价低。适合两类人群:要么是资金有限的购房者,用来过渡。要么是通过出租获得收益的投资客。
可是这两年,这两类人群对公寓的兴趣都在减弱。
为什么?
先从居住角度来说,前两天发的文章也提到,现在住宅成交呈现一个最大的变化,是90至120平面积段的成交占比最大,90平以下占比最小。
这意味着购房者的需求发生了很大变化。与其买个小户型过渡两三年再置换,不如一步到位。
相比小户型住宅,公寓还面临一个难题。就是将来换房之后,不好出售,动辄20%的交易税费直接把公寓二次交易的路子给堵得死死的。
转而选择出租吧,又要陷入“不好租、租不上价”的局面。
而租金连续多年下滑、投资回报率不佳,也是很多投资客放弃公寓的主要原因。
再者,无论是自住还是投资,经过几年楼盘横盘之后,购房者对市场、对楼盘有了更加深刻的认知和判断,购房观念更加理性。对于出售困难、出租不确定性太大的公寓产品,更加谨慎。
楼市大环境的萧条、卖方市场的不断加量、买方市场的逐渐退场,共同给郑州公寓合奏出一曲凉凉。

4

对于开发商而言,公寓向来是销售老大难。过去几年,每次需要员工内购、给自家房企业绩做贡献的时候,首推产品都是公寓、写字楼这类商业性质的物业。
有的开发商,为了拉动公寓销售,动用各种能力,将商用水电变成民用收费标准,甚至绑定优质学位资源。
至于打折、降价,更是常态。最近这两年,四环内单价万元以内、特价5、6千的公寓,频频出现。
再不济,高佣金上分销。听说,有的郊县公寓项目佣金高达10个点。
但是,然并卵。公寓销售依然举步维艰。有的公寓项目一个月销量能突破两位数,就已经谢天谢地。一年能卖出几百套的,就是行业标杆了,能卖到上千套,全市销冠稳稳的。
那么,郑州公寓还有救吗?
关键在于,开发商是否愿意走出固有思维。提到公寓,大家最直接的印象是什么?人多杂乱、抢电梯,毫无居住舒适度可言。
这几年,陆续也有开发商试图玩点新花样。

比如通过升级户型功能、提高精装修标准,凸显居住品质;

比如说通过洗衣房、健身房、咖啡吧等各类生活配套的完善,丰富社区功能;

比如引入星级物业,提高物业管理水平;

再比如,打造青年社群概念等等。

想法很多,但真正完全落位到项目上的,屈指可数。如果开发商能够踏踏实实,为公寓市场带来一些产品层面的革新和突破,柳暗花明也并非没有可能。
对于购房者来说,公寓到底能不能买?
个人建议,尽量别碰。
有人说,有人投资公寓稳做包租婆爽呆呆了呀,比如前些年的国贸、这两年的万科誉,出租不是都挺好的。
买房,最忌看个例。即便是房地产从业者,买住宅站在高岗,买公寓入坑的情况也比比皆是。大环境不佳,花出去的每一分钱都得谨慎小心,何况是房产这类大额支出。
如果你执意要买公寓,还是那句话,把握三个原则:核心地段、商务环境、紧挨地铁。
以及,一份好运!
(本文完)
你会买公寓吗?对于公寓,你有什么想说的,留言区见!

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