爆料!前海竟有6大住宅要卖,限价9.9万/平起,龙光建最快

“肩并纽约”、“东方曼哈顿”、“深圳特区中的特区”......

这些词,都是在形容深圳最高逼格的区域——前海,它的一举一动都被高度关注。

前几天,有网友爆料片区最早诞生的住宅前海时代再次动工,一时间引起热议。

图源家在深圳

趁着这个初代住宅开工,南方楼事去前海看了看。

走了一圈,发现前海正在施工、预计入市的住宅项目就有6个,远比想象中的多。

并且有限价项目未来入市最高均价仅9.9万/㎡,和片区最新成交的二手房成交价格14.6万+/㎡对比,倒挂明显。

10多年来,只有3个住宅入市、在售二手楼盘只有一个的前海,在2021年激增。

这6个项目是哪几个,情况如何,跟随镜头一起揭秘。

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前海终于上新,供应量“暴增” 

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关于前海的定义,网上有各种各样的报道也写得十分详细,南方楼事就不再赘述。

但有一点需要明确,本文说的前海是指前海自贸区,不是大前海板块。

前海自贸区范围(前海自贸区共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区。)

大家平常说的“前海房子少得可怜”,也是指自贸区范围内的房子。

如今这个寸土寸金的片区,忽然要供应6个住宅,令人惊喜。

这几个项目都是过去10年间开发商拿到、拍下的宅地,在这两年陆续开发建设。

6个项目,其中天健前海项目、龙光前海天境、华润金地联合体项目均为限价地,前者最高销售均价为9.9万/㎡,后两个都是10.7万/㎡。

最重要的是,这三块地都要执行“70/90”政策,未来大概率很难做出真豪宅产品。

因为分布在不同片区,所以南方楼事实探后根据进度特征,分为两类去写。

项目究竟有何进展,情况如何,下面一起看。

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最具“深圳速度”:当天拿地,当天施工

说到快,今年深圳开发商拿地速度和开工速度不得不让人服气。

最强的,大概就是当天拿地,当天开工。

这个气势,跟当年建国贸3天一层楼有得一拼。

在这之中,前海天境花园最猛。

前海天境花园是龙光在前海的首个项目,宗地在2020年5月14号拍下。南方楼事上周去看的时候,楼体已经出地面4-5层。

现场工人告诉南方楼事,因为项目在今年要开盘,前期建的很快,最近临近春节工人放假所以人少进度还慢了一些。

对于楼盘的情况,这位大哥也十分了解。

他表示,项目预计在8月开盘,要卖10.7万/㎡(入市时间点最终以开发商口径为准))

可以肯定的是,大哥说的售价与土拍中的销售限价相吻合。

由于项目和地铁5站前海前湾公园站无缝衔接,一出地铁口是能看到楼盘,是纯正的地铁上盖物业。

和它一路之隔的华润金地联合体项目,在2020年11月拿到的地块,时隔一个月多月,项目也已经开工。

远远望去,升起的塔吊证明它正在施工。

据现场工地大哥透露,华润金地联合体工地的工人是最近入场,动工没几天。“肯定不会那么快建好,今年能不能卖都很难说。”

前海天境花园和华润金地联合体项目都位于前湾比较边缘的位置,就现在而言,区域还处于大规模开发的状态

目之所及皆是黄土,移植的树木还未适应土壤,叶疏枝稀。和远处妈湾崭新的写字楼,形成鲜明对比。

另一个位于桂湾的天健前海项目,宗地在2019年12月出让,随后在2020年有媒体发现项目已经开工。

南方楼事前往工地的时候,周边均为绿地和围挡无法出入只能在附近观望,现场泥头车进进出出。

目前最高的楼体已出地面4层左右,远远望去就能看到十一号路另一侧的龙海家园。

距离龙海家园近,意味着项目的商业资源比较成熟。毕竟它是目前片区内居住人群较多、生活氛围最浓厚的小区,底商也相对丰富和成熟。

2
住宅用地储备大,开盘后仍有“余粮”

看完前边三个进度飞快的项目,再看看看前海时代、招商领玺和颐湾府。

这三个项目最大的共同点,就是都已经有几期开盘,并且还有在建住宅

先来看看这次备受关注的前海时代三期。

前海时代位于桂湾商务中心区的核心位置,是区域内首个入市的住宅,一、二期入市都很快售罄。

加上现在片区相对比较成熟,三期关注度不输网红盘。

因为项目在去年12月26日才宣布开工,时间不长,所以南方楼事踩盘的时候并没有看到有大量的挖掘机或者工人,只有几辆挖掘机作业、卡车、泥头车出入

项目工地背后,就是一、二期住宅。

从规划图了解得知,一期主打刚需产品、二期主打改善,三期则定位为高端住宅,档次最高。

前海时代周边环境,目前在这几个住宅中是最好的。

楼盘周边写字楼林立,卓越壹号、华润前海中心、深港基金小镇等环绕,并且1号线和楼盘离的比较近,出行相对便利。

因为片区内大多地块处于施工状态,所以有许多断头路。

妈湾的颐湾府和招商领玺周边更是被断头路包围,可以正常出入的路段也很难看到工地情况,所以这两个项目南方楼事在现场看了个寂寞.......

工地情况、施工进度都无法近距离观看,只能在周边看看。

颐湾府

单从地段来说,这两个项目其实只隔了一条马路,只不过施工无法直行。

颐湾府比招商领玺好的一点,就是楼盘门口就是5号线铁路公园站,并且几个出口都在周边。

项目对面就是已经建好的前海自贸大厦、信利康电商大厦、世茂金融中心、顺丰总部大厦等,已经开始投入办公,人气相对会比较足。

众所周知,前海规划定位基本以商务办公、产业大厦规划为主,所以住宅相对稀缺。

这6个集中施工的项目,在接下来会陆陆续续入市,这将是前海近10年来供应最大的一次。

那些垂涎前海已久的购房者,想必已经虎视眈眈。

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新盘稀缺,二手房价格坚挺

前海的住宅有多稀缺呢?我们从片区法定图则来感受一下。

根据前海法定图则,目前居住用地约191.1公顷,而前海总用地面积是3790公顷,居住用地占比仅仅约5%。

参考下图,亮黄色部分为居住用地,这少得可怜的比例,还包含了人才房。

但前段时间,深圳市前海管理局发布了部分单元用地调整公示,调整合并之后,区域内预计增加50万㎡左右的住宅用地。

接着从土拍市场来看。

从2013年到2019年,前海出让了41宗地,其中40宗都是商业办公、工业产业、公共设施用地,宅地只有1块。

加上今年龙光和华润金地拍下的两块,也仅仅只有3宗。

向下滑动查看前海历年出让地块情况。

宅地的稀缺,导致后期入市的新房少,供应量自然也就少。

在过往近10年的时间里,入市的楼盘只有3个,其中有两个是2019年入市的前海招商领玺和深业颐湾府。

2014年,前海时代一期开盘,2015年二期开盘;

2019年11月,前海招商领玺开盘,均价10.8万/㎡。456套房源4个半小时售罄。

2019年11月,深业颐湾府开盘,均价10.2万/㎡。367套房源当天去化率达到9成。

随着2019年这两个新盘的售罄,前海住宅供应再次“告急”。

供不应求,随之而来的便是坚挺的二手房价。

图源链家官网 数据截自1月6日

现在前海唯一在市场上流通的二手房,就是2014年开盘的前海时代,再来感受感受它的价格。

在链家官网上,前海时代广场没有在售房源,前海时代CEO公馆有7套在售,并且今年只有一套成交房源,单价为14.6万/㎡。

图源链家官网 数据截自1月6日

再看看挂牌价,16-19万/㎡的价格更能窥见业主的高心态。

图源链家官网 数据截自1月6日

要知道,一期的前海时代广场在2014年入市,当时单价仅在3.9万-4.5万/㎡左右。二期的前海时代CEO公馆在2015年入市,均价也仅8万/㎡。

两个项目入市时间前后才相隔一年,价格就翻了一翻。 

如今5年过去,前海时代CEO公馆的价格,又翻了一倍。

但我们结合最新出让的三宗宅地(天健前海项目、龙光前海天境、华润金地联合体项目)发现,他们未来入市的价格都限制在10万出头,这和2019年入市的招商领玺、颐湾府的均价几乎没有差价。

可见,对于前海的房价,官方有意维稳。新盘入市很难再有像前海时代一二期那样大的差价。

最近深圳市规划和自然资源局公布深圳市存量住宅用地信息,从前海部分来看,区域仍有一些存量土地,未来仍会有少量住宅入市。

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有“烟火气息”的前海 

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多数人对前海的印象,仍停留在冰冷的写字楼、经济数据和高企的房价。

今天我们抛开老生常谈的定位、交通等规划,从目前已落实的配套来看,前海的生活配套并不逊色于所谓的传统豪宅区。

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你没见过的前海

在前海转悠,最大的感受就是舒服。

写字楼林立的街道两边,是郁郁葱葱的沿街公园,和家人休憩的居民与躺在草地上午睡的工人吐露着舒适的生活气息。

满眼的绿植和崭新的写字楼,整个城市建面十分养眼。

多条林荫道,让高耸冰冷的写字楼多了几分柔和,并在建筑中植入架空连廊、增加屋顶绿化。

这也是片区在居住体验上难以复制的优势,即使是在强调宜居的高端住宅区也非常少见。

片区最重要的集中绿地——桂湾公园,也已成为前海启动的第一个水廊道公园建设项目。按照规划,桂湾公园红线宽230-245米,长约2.2公里,占地面积约45万平米,保证了两岸开阔的视野景观。

现在也已初见模样。

图源 前海控股

不得不承认的是,片区的居住氛围还需要时间。

现在周边尚处于开发状态,工地施工、道路交通问题比较突出,加上片区内商业配套设施还比较少。

片区内比较成熟的商业有龙海家园的底商、世茂写字楼的商业,比较大型的商场主要依靠周边的海岸城、壹方城等。

龙海家园底商

世茂大厦商业

深圳第三个万象城,预计在今年投入使用。

这对于现在已经居住的前海业主来说,无疑是件好事。

交通方面,如前文所写,由于片区还处于开发建设所以很多道路无法通行。

可能走着,就发现前面是条断头路,近在咫尺的目的地可能要绕行一两公里。

好在1号线、5号线和11号线穿过片区,现在出行还算便利。

但现阶段的前海对于追求各方面便利的置业者来说,仍需要多方考察。

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不输豪宅片区,配套走“国际范”

说起前海,人们总是自动归类到金融中心、自贸区等功能定义,完全忽略在系统规划中,这片规划居住人口达15万的片区,其实有着不输任何片区的高端配套。

教育上,片区有国际名校哈罗国际学校(外籍人员子女学校)、未来将建设成为一所涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校。

而另一所K-12国际学校——荟同学校,已于2019年9月在前海正式开学。

这所全球教育学校,因师资力量备受关注。

由人大附中教学前副校长沈献章教授为深圳校区总校长,英国威雅公学校长Rhiannon Wilkinson 女士为深圳校区执行校长,因师资力量备受关注。

哈罗国际学校

在文化休闲方面,有前海演艺中心,计划打造为24小时不落幕的精神客厅。

项目在2019年5月完成初步选址,就在桂湾金融先导区。

未来将包涵歌剧院、音乐厅、实验剧场、美术馆、露天剧场、前海汇文创街区和艺术精品酒店七大功能,集中覆盖整个片区的文化休闲需求。

图源网络

相比传统住宅片区,接壤世界的前海更注重国际化配套。

可以想象,未来在这里生活的业主将会享受到更加高端的生活配套。

毕竟无论在教育、商业还是文化休闲等方面,前海都坚持走在国际前沿。

未来它呈现的,绝不是单一的功能区,而是一座完整、宜居的现代城市。

关于前海的发展,一直是深圳人茶余饭后津津乐道的话题之一。

有人看好,也有人不看好。但不可否认的是,前海是深圳举全市之力在建设的“特区”。

关于前海的发展以及未来,你有什么看法?

欢迎大家留言讨论,发表见解~

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