土拍后的深圳：业主反价100万、有新盘两天卖出20套......
一场土拍，造就了多少人的狂欢。
6月24日，注定是要被记入深圳土拍历史的一天。
史上最大规模5宗住宅用地出让、超70+家房企到场、全场举牌343次、成交总价高达224亿、龙华可售楼面价破6万/平......（戳蓝字感受历史：深圳史上最猛土拍）
拿到地的房企欢天喜地发喜报，地块周边的新盘和业主们也笑开了花。
“听说有新盘直接封盘不卖了。”
“拍完地两天我们就卖了20套，之前一周才这个量。”
“原本在谈的单子，拍完地后业主直接反价100万。”
“网络点击量就增加了至少20%，业主底气十足，不给谈价了。”
据南方楼事了解，刷新了龙华楼面价记录的红山地块最为明显。周边新盘如万科悦城、安宏基天曜、红山6979等，成交量都明显增加；更有二手房业主高呼要卖到10万/平。
别急，这针“兴奋剂”药效并没有渲染的那么强。无疑此次土拍带来了信心，但大环境下，市场依然理智。
南方楼事采访了多家一线中介以及开发商，不吹不黑，就来说说拍地后真实的市场变化。
反应最大，新房卖得多，业主想涨价
作为深圳第一代宇宙中心，龙华红山这块地在土拍当天就抢尽了风头。
十多家房企激战1个小时举牌153轮，最后由上届地王龙光拿下，可售楼面价刷新了龙华记录。
即便全深圳媒体都相当有默契对“地王”俩字闭口不提，但龙华地块的市场反应，确实比其他四块来得激烈。
1. 周边新房成交明显增加，有开发商还在酝酿涨价
想必比龙光更开心的，是周边的开发商。
据南方楼事了解，万科悦城（和风轩）、安宏基天曜、红山府等新盘在拍地后两天，都卖得相当不错。
最火的是万科悦城，项目内部人士对南方楼事表示，最近两天卖了之前一周的量！
“之前一周平均20套，最近两天卖了20套。从去年12月底开盘截止目前，我们卖了700多套。”
网传万科悦城涨价聊天记录图
成交火热的背后，是即将涨价的传闻。
网上有爆料称，万科将根据成交情况调整价格，预计近期会涨价。不过南方楼事咨询了万科内部人士，其表示这些都不确定。（最终以开发商官方口径为准~）
此外，以大户型为主的安宏基天曜出货速度也明显加快。据项目销售人员透露，拍地后两天卖了至少6套。
被投资客打包拿下的红山6979公寓，改名为“红山府”，也借着拍地的东风一天卖了两三套，中介们忙着刷屏喜报。
2.业主飘了放话要卖10万，但涨价只是个例
宇宙中心的业主，自信是从来不输人的。沸腾的业主群里奔走相告，并达成一致：红山10万/平毫无压力。
图片来源：文杰淘楼
行动力强的业主，拍地结果一出来，马上联系调价。
某楼市群的讨论
恍惚间，有种“不涨价不是红山业主”的错觉。
然而，南方楼事采访了红山片区多家店铺中介，都表示涨价只是个例，没有那么夸张，大部分业主心态都比较稳。
但最普遍的是业主底气明显变硬，谈价空间变小，甚至有些不卖的。
Q房网红山片区某店长表示，不急着卖的业主现在都不愿意谈价了，之前口径是看中再谈价格，现在直接表示就这个价格实收。
急着卖的业主，则是蹭着拍地的热度，加快让中介帮忙卖掉。
急着卖房的业主
实地看房的人并没有明显增加，但从Q房的房源网络点击来看，有较大幅度增长。
“前天跟昨天的点击率大概增长20%的点击，我自己的网络两天增长接近40%，可能周末出来看房的人会增多。”
乐有家龙华片区胡店长透露，某一些卖心比较强的业主，有咨询过地王的情况。不过因为现在整体市场比较平稳，也知道不会出现大涨的行情，所以没有调价。
“毕竟涨价也要有人接手才行，市场还是相对理智的。其实龙华最近成交都比去年好，尤其是刚需低总价的房源。”
传闻新盘封盘不卖，业主心态明显变化
光明一次性拿出两块地，吸引了30多家房企，热度不亚于红山。
按照可售住宅楼面价来看，这两块地都超过了4万/平。这无疑是剂强心针，甚至有人喊出“光明是下一个宇宙中心”的口号，某项目封盘不卖的消息也不胫而走。
据呆呆咖啡馆报道：置业者某女士匆忙赶去该盘现场，被告知不收钱了。致电现场销售也确认说因为接到总部通知，所有在售房源封盘暂时不卖了。不过，当呆呆微信咨询该盘开发商相关人士时，其表示不知道有这回事。
南方楼事也第一时间跟该项目开发商人士确认了，项目并没有封盘，正常顺销中。
不过，土拍的确对市场刺激不小。目前光明在售新盘很少，其中勤诚达正大城营销人士就透露，这两天咨询明显增多，不过目前在售的是一期尾盘，货量也不多。
当被问及是否会涨价，其表示：“一期没多少房子，我们本来就没有优惠。不过二期产品到时推出来的话（预计下半年），肯定比现在价格要高些。”
光明业主们更是心花怒放。乐有家光明某资深经纪人透露，最近在谈的一套房原本还有让价空间，但拍完地之后就变成一口价了。
“不过这些都是个例，大部分业主心态还是比较稳的。虽然对二手房市场有点影响，但业主也很清楚价格不会出现大波动，只能说心态会更坚挺，并没有遇到说要涨价的。”
你觉得，光明会是下一个“宇宙中心”吗？
有业主直接反价100万，有业主不卖了
尖岗山这块地，说来也是坎坷。
在去年底流拍之后，片区业主的心态一度很down。
虽说是深圳最大的纯别墅豪宅区，但尖岗山的业主似乎并没有很看好它。除了环境好，在他们眼中也没啥大的优势了。
“这里配套不是很好，来看的客户挑剔最多的就是配套。但对比深圳其他豪宅区，这里的确是价格洼地。”尖岗山某资深中介表示。
目前尖岗山豪宅区里，只有中海九号公馆和曦城的二手房。直到2015年闽系房企泰禾拿下“深圳史上最贵单价地王”，才迎来了新项目。
泰禾深圳院子营销中心建设进度（拍摄于5月底）
而这个被尖岗山业主们寄予厚望的“深圳院子”，直到现在都还未入市。不过据泰禾院子周边的小卖部老板透露，最近都在加班加点赶工，看来离入市也不远了。
刚刚卖出的这块地同样被外来的越秀拿下，尖岗山豪宅业主的信心一下就复燃了。
据乐有家曦城分行张经理透露，密度最低的曦城优势最大，业主们房价上涨的心态趋势也就更明显。
“有一套曦城六期的房源，业主原来说1700-1750万可以卖，意向客户也谈得差不多了，但拍完地后直接实收1800万，相当于反价了100万。买家一下懵了，说要回去跟家里人再商量。”
不过作为豪宅区的业主，基本都是不急卖的，心态比较稳。
张经理表示，拍地后客户咨询量有所增加，做决定会比之前快一些，因为议价空间变小了。有业主还向她表态，如果这块地拍下来或者泰禾要卖了，房子就不卖了。
“最近看房的多，一个月比整个上半年成交量都好，有的门店一周能成交3单，总价都在三四千万那种。”
沉寂多年的尖岗山，终于要迎来春天了吗？
影响不大，二手房一直比新房卖得差
坪山这块地，是当天存在感最低的。
位置没有其他地块好，要求配建的人才房最多，举牌不到20次就被平安马甲拿下。
由于该地块位于坑梓片区，周边没有什么房子，距离新盘集中的坪山中心区还有点距离，影响似乎并未波及。
南方楼事采访了坪山几个热盘开发商，他们都表示：没啥影响，我们本来就挺火的。
此外，坪山多位资深经纪人也声称市场没啥变化，业主们心态很平稳，涨价的情况更是没有出现。（坪山地块：摔！我不要面子的啊！）
图片来源网络
不过南方楼事采访时发现，坪山的二手房真的是不好卖啊！
Q房探-Q房网坪山A区片董徐耀威透露，最近坪山的新房成交不错，但二手房成交明显下滑。
“恒大城性价比高，目前认筹预计超过1000个了，开盘应该会卖得很好；财富城最近推的3栋也火了，户型使用率高，305套房卖掉一半了。”
而新房热销的背后，就是二手房的尴尬了。因为限价之下，二手房真的没有价格优势。
“现在新房成交量比二手房大很多，主要是新房选择多，而且性价比高。二手房单价没有差太多，而且税费太高了，只有一些笋盘才会比较好卖。”乐有家坪山片区经纪人郝经理表示。
最后给大家简单总结一下。
整体来说，拍地对市场影响还是积极的，给足了信心。影响程度也受片区影响，龙华和光明无疑是这次的“赢家”。
二手房业主们底气是足了，但大部分也只是停留在“我不跟你谈价”的阶段，真正涨价的是个例。毕竟他们心里也清楚，房价不可能有太大波动。
来自小分队的个人吐槽：你倒是有自信了，问题是要有人给你接盘啊。就拿龙华来说，新房住宅也才7-8万/平，你不带深高学位的二手房10万/平卖得出去试试？
毕竟市场还是理智的，整个大环境并没有因为几块地的出让，而有所改变。
鸡血是好，请勿过量。
深圳土拍市场，真的太久没有热闹过了。
地王已然成了“敏感词”。政府在限地价等方面做足了努力，避免天价地王的出现扰乱市场。
但人们将“房价上涨”的期望寄托于某块高价新土地的习惯，却从未改变。
拍出高价地之后，房价真的会涨吗？
不急着下定论，先来看看深圳整体楼市环境以及政策趋势，毕竟短期内这才是判断房价走势的靠谱依据。
虽然上半年，深圳曾一度出现了成交回暖，还重现了日光盘。但实际上深圳楼市的整体基调还是：稳。
5月31日宝安华强城三期开盘售罄
从数据来看，深圳上半年热度不及去年，成交量价都有一定程度的微跌。
贝壳研究院数据显示，深圳去年“731”调控加码后，市场降温，今年上半年市场低位反弹明显，但市场热度不及去年上半年，成交同比小幅下降3.6%。6月深圳均价55591元/平,同比下跌6.3%。
那政策上怎么走，当然还是“房住不炒”啊！盼着房价暴涨的人们，可以换个梦做做了。
王锋主任演讲的PPT
今年三月份，深圳房地产研究中心的王锋主任出席官方论坛演讲，透露深圳调控压力大，还是以稳为主。（详情可戳报道：深圳权威发声：二套房或采取高税率，限购限贷不可能放松）
“别说上涨百分之五十，上涨百分之二三十都受不了”。
那场论坛里，王锋主任明确表示：深圳限购政策不会松动。
一旦楼市出现异动，背后还有各种预备政策候着......比如购买二套以上住房或采取高税率；对多套房从重征收房地产税。
一句话总结就是：房住不炒、楼市很稳、政策不允许房价大涨。
再说回高价地与房价的关系，以下引用自媒体大V“朱罗纪”的观点，客观地分析了两者间的关系：
原文标题：《土地是土地，房子是房子》
是不是地王一定会意味着房价越来越贵，某种程度上说有道理，因为政府垄断了土地供应，刚性催逼。
但严格说，在地价和房价之间划直线，是个错误的逻辑，市场实践也经常证伪。地价+建安成本+财务费用+利润=房价，要是房价这么容易就算出来，那还要交易干什么？
首先，对精明的开发商来说，肯定不能买贵地。买了很贵的土地，就是入大坑，即便是不亏钱，也难以赚钱。今天我们鼓吹未来2-3年的价格天花板，2016年的时候其实也鼓吹过了，这个还是要注意。
我们都知道，面粉贵过面包，将来做出来的东西肯定不能是“面包”了。但是至于说未来那个“不是面包的商品”到底能不能卖出“黄金价”，这和开发商的能力攸关，中间变数也实在太多，难以预测。对这几个地王，不限价的情况下，风险应该都还可控。但是如果继续限价不破，就不好讲了。
所以，孙宏斌讲过一句名言：开发商最大的危险，就是地买贵了。价格是安全边际，不万不得已尽量不买贵地。买了贵地，就算是好城市（买对了）最后解套是肯定能解套（金茂府泰禾再久一点也都能解套），但是时间是公平的，别人数钱你站岗，也很难受。
土地、新房和二手房的区别——即一级、二级、三级市场的区别，这也是我们要重新来认识地王价格的一个角度。
是不是说地王一出来，就意味着你之前买的房子也水涨船高了？真的未必。
和第三点说的一样，未来深圳的房地产越来越香港化。新盘的价格都是豪宅天价，因为土地的价格特别特别的昂贵，新盘必须要做成“不是面包的黄金”才能获得超额利润。
但这往往不意味着，在它附近你所购置的二手房也会跟着一路升，反倒更可能会出现：市场价格分化加剧。
就是说，未来的新盘是黄金一般的价格，但是回到二手房市场，会跟着市场的供求关系和产品价值走（涉及产品设计、折旧、物业管理等等）。
因为新盘除了有土地价格的刚性因素，更多是优越的产品附加值。产品完全不一样了，比如曼哈顿one57这样的楼盘，和周边的二手房其实没有什么可比性。
所以，最终这些拿地王的开发商，真正考验他们的其实不是未来几年的市场行情如何，而是他们做出优越产品的能力如何。做出了优越产品，就有机会走出独立行情。做不出来，就极有可能赚不到钱。
总之一句话，土地是土地，房子是房子。一级市场、二级市场、三级市场，其实还是有很多的不同的，不可以这么简单的传导。
撰文排版/雅酱