别再说“郊区房”不能买了!
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北京天安门向东30多公里,有一块夹在京津之间飞地,名曰燕郊。
每天早晨,打鸣的公鸡还没叫,凌晨05:00,公车站排队的人群已是井然有序,排到站外几公里。这是住在燕郊的生活常态。
一个的朋友说“距离天安门30公里的燕郊,当年房价仅仅是1万出头,勉强能承受起,就买了这里”。
可见,住郊区,多少是种无奈。
虽然“买房看地段”的铁律,我们早已烂熟于心,但有些时候,这些地段我们掏空六个钱包都买不起。如果子弹充足,有几个人愿意买郊区呢?
当郊区买房,已经成为退而求其次的选择,我们要听的,不是更多郊区不能买的道理,而是怎么买好郊区的房子。
所以今天,我们就来讲一讲郊区买房的道理。
何为郊区?
不知道有没有人跟我一样,认为远即是郊区。
我曾在相当长的一段时间——乱指郊区。早些年生活在四线小城的我,把距离市中心最远的一个大公园所在区域,看作郊区,大概是逢年过节去一次的经历比较珍贵,印象中的距离也被拉的很长,直到我打开地图拉出了直线5公里的距离后,我承认是我莽撞了。
我觉得既是郊区买房,还是有必要弄清楚何为郊区?何为郊区盘?
常规的学术定义中:
郊区(亦称邻近都市区域、市郊)是指城市外围人口较多的区域。通常是商业区较少,而以住宅为主,或者还有相当程度农业活动但属于都市行政辖区的地区。
但从城市特点出发,我国学者对郊区提出了不同的理解,也就有了综合定义说:
“郊”的意思是在古代都城之外、或城镇之外的地区。郊区主要是指城市辖区范围内,受城市的经济、文化、社会意识形态等影响,与城市的经济发展、生活方式等有密切联系的城市建成区以外的区域。
以上定义其实对于区分郊区还是太过模糊,我认为,在房地产领域的郊区,可以将城市通勤半径外的区域看作郊区,或是将远离市中心配套不完善的项目看作郊区盘。比如广州的番禺、深圳的龙华、佛山的高明。
谁在买郊区?
虽然我说到,很多人是因为子弹不够,迫于无奈选择了郊区,可这并不代表郊区盘里只有刚需。
这里要提两嘴郊区盘的优势——便宜、性价比高、环境好。
城市的郊区多为未开发的处女地,地价便宜,开发商拿到土地除了盖房子,还有富富有余的空间搞环境,园林景观、特色小镇还有各种概念加持,这就又衍生了关于“要选老破小,还是远大新?”的讨论。
因此,就多了一群,因为家庭人口升级、居住需求上升、二套负担重,且对环境有一定要求的改善群体来选择郊区。
城市的郊区并非一成不变的,曾经的武汉光谷、郑东新区、深圳南山光明,都曾是人们眼中的大郊区,但随着城市的规划发展,如今这些区域早已摘了郊区帽,摇身一变成为了新的城市人口聚集区,早些年有意识选在这些区域买房子的人,现在也都享受到了房价上涨带来的红利。
所以说买郊区也是在堵区域的未来,城市中心区域的溢价空间不大,选择房价可能有较大上升空间的郊区,也是部分投资客的选择。
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怎么买郊区?
郊区买房,除了产品本身,更多的外环境是我们买房要考虑的关键因素。因此想要买好郊区房,请遵循以下五点建议。
1.要看有无生命地铁线,地铁不通达,钱可能白花
这里首先要跟大家明确,中小城市无郊区,但凡偏远的地方多是与农村接壤,所以不要说我们这里郊区没有地铁,可能是因为那里叫农村。
如果说土地是皮肤,那地铁就是输送血液的命脉通道。
郊区本就是城市配套不完善的土地,很可能你买到的房子除了满足居住属性,再无其他便利,而地铁的出现则缓解了这种尴尬,通勤十分钟即可将你输送到商圈范围,补充配套不足的缺憾。
可如果没有地铁没有私家车,单靠小区门口一条一小时一趟的公交线,人烟稀少,你买的郊区盘,或许也可称为“天然的自我隔离区”。
地铁的通达拉近了城市中心和郊区的距离,改变了人们的传统居住理念,在条件受限时选择有地铁的郊区,是很多人的明智之举。
城市郊区靠近地铁的楼盘,也总是会比远离地铁的项目涨的快。未来如果郊区发展的好,地铁口附近的楼盘,也许就是踩在风口上的猪,既享受了城市发展的红利,也搏到了一个好未来。
关于地铁于城市的意义,我也在之前《二线城市的选房逻辑,要变了!》一文中做了一些总结,大家可以深入了解一下地铁带来的优势。
2.城市界面好,郊区有的搞
郊区买房对于城市界面的探查,有点类似期房前期考察项目区域。
除了要看项目本身的建设状态,还要留意项目周边是否有其他啊在建项目,如果你要买的房子是片区在建的“独苗”,方圆几公里没有一个竞品。
这就要注意了,买了这里要多久才能有相关配套落地,片区要多久才能有该有的城市面貌,未可知。
城市的郊区发展也是参差不齐的,一个农民房遍地,规划还在纸上的区域和一个挖土开工,建设的风风火火的区域,自然是后者更有发展优势,你所期盼的片区成熟,这里一定快人一步。
3.郊区要发展,政府规划要到位
我们说买房跟着规划走,才能立于不败之地。
城市的规划决定了区域发展的走向,一路向西的深圳规划出了全国闻名的粤海街道办、前海和一片光明的光明新区,而东部的盐田大鹏如今颇有掩于岁月的平凡低调。
在区域发展中,要看未来有没有学校医院的配套规划,因为这些公共设施的规划,往往影响着区域的发展。
发展郊区政府的意志是一种强力支撑,这意味着经济和资源的倾斜,虽然不能说政府规划的区域一定能高歌猛进,但大概率这些有意被成就的地方,都不会很差。
4.经济强势,未来可期
城市界面是先天条件,政府规划是后天扶持,而经济强势才是现有的本事。
南昌的南昌县、重庆的涪陵、长沙的长沙县这些郊区,靠着自有的强势经济大有作为,区域发展也是蒸蒸日上。
搞建设除了官方意志外,还是要靠经济支撑,而区域本身的经济发展又能吸引人口,这种相互作用下,区域的发展,在未来也许就不可同日而语。
了解区域经济实力的方法也很简单,通过查询城市各区域的gdp排名状况便可获知。
一定要牢记,有钱才能办大事,招商引资、公共配套、人才补贴都需要强大的经济支持。
5.挑完开发商,再看物业强不强
关于郊区选房的最后一条,我们回归到项目本身。
大开发商和小开发商虽然都会出错,但是大开发商的良品率会远远高于小开发商,对于产品问题的解决,大开发商也有着优于小开发商的资源和办法,毕竟大开发商的公关见不得负面。因此,在买房选开发商方面,我还是建议你优先选择有品牌背书的大开发商。
另外,对于郊区置业的群体来说,本就更看重项目的性价比,而大开发商在产品思路上也会更完善,更知道怎么盖出更让人满意的房子。
同时也会考虑到居住需求,为居民营造良好的小区环境和社区功能配套,选择大开发商的产品我们也会少一点后顾之忧。
房子买到手,物业陪你走。房子的生养,开发商负责前半程,物业陪伴下半生。
优质的物业不仅会带给业主贴心的服务,在社区生活中带给我们清洁的卫生环境,还会有着超出预期的经营之道。
这样的物业往往会以发展的眼光去运营,为业主提供生活的便利,比如在较大的社区会提供便民车服务业主。
另外,一个好的物业运营的小区,在遇到房产升值机遇时,带给房产的升值影响会优于差的物业,甚至可以说物业也是影响房屋保值升值的一项因素,试想一个物业维护低效,导致社区面貌损毁严重。
而同等情况下一个被优质物业运营的小区,则能保持优质的面貌,给购房者更好的印象,这种情况下对于维护差的小区,人们当然会降低心理预期,并以此为由进行砍价。
郊区买房让我们选择了不便的生活,但选择对的开发商和物业,就是我们迈向便利生活的第一步。
结
电影《何以为家》中有这样一句经典台词:“你有什么权利批评我,你有我这样的处境吗?”
虽然我们对郊区买房的芥蒂,不至于上升到批判,但我希望我们换位思考的态度,此刻可以体现出来。
毕竟,如果不是囊中羞涩,没几个人愿意主动选择郊区。