特价6xxx元起？这个国家中心城市又跌了！

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最喜欢用国家中心城市这个名头的城市，莫过于郑州了，一方面的的确确郑州没有其他更好的称谓，另一方面，郑州也的的确确在地理上是真正的“国家中心”城市。

2019年，郑州年终统计GDP、人口，分别已经突破11500亿和1000万人。

经济人口数据非常亮眼，城市的知名度和影响力在这几年也有了质的提高，但房价却不仅仅没有跟涨，反而连续几年阴跌。

2020年，这个问题更加明显。

这不，今天整个郑州地产圈被6XXX元/平米的万科房刷屏，被传是一个重磅炸弹，是郑州楼市要崩盘的重要信号。

今天，我们就来聊聊郑州乃至于整个北方买房的策略。

先说说6XXX元/平方米，万科房这个事儿。

从各方的数据其实都可以看到，郑州主城区五区加高新经开，基本均价都在一万五左右，郑东新区更高一些，在三万左右。

低于一万的区域，只有港区、绿博、南龙湖。

而这次的6字头万科项目，正是所谓城市主方向的绿博，从地理上来说，归属于中牟县的绿博。

众所周知，房产广告多多少少都有些夸张或者套路，这次也不例外，6XXX的楼盘实际销售价格在7500-8200左右，只有少量特殊户型的或顶楼有6XXX的价格。

抢房现场 图 郑州楼市

也就是说，其实8000左右的价格，与片区近几年9000+的销售均价来说，确实有不小的降幅，的确比同项目前期的项目低了不少，但并没有传说中几千元甚至说40%-50%那么大幅度的降价。

重点是基本都是150㎡以上难卖的大户型，清仓大处理。

所以，其实你说因为这一个事儿，郑州楼市崩盘显然是不可能的。

很多关注郑州楼市的人这一年两年都有频繁听到一些降价、特价的消息，比如说北环和昌优地从1.85W的均价降到了1.5W元每平方。

实际情况是原有的价格主要集中在1.8W左右，包含一个价值10多万的民办名校学位和价值十几万的精装修。

而降价后，没有了学位和精装修，并没有真卖1.5W而是好楼层卖到了接近16000。

总之，门槛低了一些，但实际上并没有多么大幅度的降价。

同理，西三环的碧桂园西湖也类似，拿出了最偏的地块部分户型做出街广告吸引人的注意力，主力地块价格依然高居不下。

相反，管南四环内无论是新房还是二手房不仅仅没有降价，这两年还稳中有涨，中原区的老城区次新房一样保持了非常稳定的价格，金水老城区不仅仅没有降价，这两年二手房还在逐步提高挂盘价格。

也就是说，从数据上看或者从新闻中看，郑州这几年是跌声一片，仿佛崩盘。

但真正的了解市场，你会发现片区开始分化，有些意想不到的涨幅和一些预料之内的回调，综合的组成了现在这个相对良性的市场。

并且，但凡是有降价的，比如刚才谈到的万科、和昌甚至是碧桂园西湖，降价消息一出，当天售楼部就爆满，大量的客户跑去现场寻求捡漏。

所以，我说郑州楼市崩盘是不可能的。

那郑州为什么不涨呢？

同为中西部城市，郑州和西安一直是比较直接的竞争关系。

在2016年郑州暴涨之后的半年，比郑州均价低2000的西安在郑州合肥炒房团的联手抄底之后，大力跟涨。

后边随着本地人觉醒和永康书记的执政，西安房价一路飙升，至今2020年，不少楼盘还在抢房摇号，二手房时不时还要涨一波。

相比之下，郑州则在一波涨后，开始横盘甚至整体微跌，部分区域特价房频出。

最重要的原因，还是因为这几年的供需不平衡。

15年之前，几乎郑州的大中型城中村都处于等待拆迁或者计划拆迁状态。

而在那之后，城中村拆迁进入大提速阶段，几十上百个三环外的城中村在几年内被拆的干干净净，动辄2000亩的项目，在郑州都算不上太大的项目。

金科中原单项目对外的数据则是7000亩，而碧桂园西湖更是号称万亩大盘。

这些城区的大盘已经吃掉了非常多比例的地缘客户，给层出不穷、四面八方的新区没剩下多少客户。

这就导致了不少区域狼多肉少。

加上前期不少区域过度炒作，比如前面提到的6XXX万科房的绿博。

这个绿博既无产业，也无行政，距离市中心超过30公里还有割裂带，在各种城区内大盘的轰炸下，不得不从一万的多的高价回调到9000左右。

这也就是从均价数据上看为什么会降价的原因。

加上，虽然人口在增加，但其实购房客户已经在两年前消化的差不多了。但大片的城中村才改造了一半，所以供需是没有那么平衡的！

但，书归正传。

自古以来，人口都是城市发展的核心，郑州拥有千万人口，并且年轻人比例较高，这是非常良好的信号，随着产业的发展，经济数据的提高，郑州在整个北方城市中来看，几乎可以认为是发展潜力最大的城市。

毕竟，背靠省内近1亿的人口，就近也无同规模大城市竞争。

妥妥的未来北方第二城。

所以，从长远的角度来看，郑州及周边城市的购房者，我们还是推荐购买的。

甚至是临省乃至于再往西、往北的朋友也是建议的。

为什么推荐买呢?

一方面是当下的价格，足够低，已经基本成为了周围大城市的价格洼地，后期一定会补涨，哪怕是供应依然较多。

当然供应不可能一直多，毕竟四环内土地有限。

另一方面，基于郑州经济、人口和这几年向上的影响力和顶层对郑州的政策倾斜，长线一定是安全的。

第三，中国未来是做强省会的发展方向，只要不是弱省，省会一定会跟地市产生明显的分化，这一刻不明显，不代表以后不明显。

最后，还是我一贯的观点。

短线看供需，中线看政策，长线看人口。

还有，投资看的是收益，而不是看的面积，不要总盯着面积，不要觉得买不起大城市买不起省会。

小城市的120平和大城市的60平、40平可以是一样的总价，但收益却天差地别。

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