物业管理，提升商业地产价值的“加速器”
随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。过去，“重卖轻住”是房地产开发中存在的老毛病。但是用户的居住满意度在很大程度上恰恰是通过对于使用过程中的感受而得以体现。
住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境，除在一定程度上促进物业销售外，在日常物业管理上并无其他商业考虑，而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦（商场、商城）正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时，引导顾客消费，从而促进商业营销，举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象。同时，舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。
———————— 举个栗子来说明 ————————
案例分析
如何通过科学化物业管理提升商业地产价值
Rockville City Center是开市达集团管理了20多年的小型商业中心。以前这个商业中心是这样的：
开市达接手管理后首先做了两件事：第一，把商业中心的门楼由红色换成了蓝色，这样就可以与旁边的全美著名品牌连锁超市GAINT形成一个整体格局。
第二，在商业中心临主街的这头，开市达为业主引进了全美知名的连锁快餐店POPEYES,取代了原来那家没有品牌的PIZZA店，从而提升了整个商业中心的档次，也为商业中心带来了更多的人流量。不仅如此，开市达还应用谈判技巧，成功地说服POPEYES承担全部房屋的改造与装修费用，为业主节省了一大笔开支。下面两张为前后对比图：
RCC商业中心的地理位置相当好：商业中心旁边是一片共有220个单元的居民小区，居民人数500人以上；其面临的大街355是一条连接这一区好几个小城市的主干道，每时每刻都非常繁忙，平均每天车流量为52,134辆；商业中心的街对面是著名的华人超市大中华，附近的华人几乎100%都会来此买菜，同时也吸引了不少来自较远的没有华人超市的区域的华人和其他族裔喜欢亚州食物的顾客。所以RCC商业中心所在的区域人气相当火爆。
那么，如何利用好这个地理位置来让地产增值呢？
答案是——要科学的安排租客的组合，全方位满足这个位置的市场需求，从而带旺整个中心的生意，使租客不仅不需要为交租金而发愁，还能获得很好的利润，从而能长期的保留租客，做到几乎没有空租率，这样才能使RCC商业中心保持稳健的租金收入。在租金利润稳定和上涨的同时，商业地产本身的出售价值也上涨了。下图为RCC商业中心的租客组合：
从上图中我们可以看，RCC商业中心的租客分成餐饮，服务，休闲等几大类。餐饮类包括美式快餐店、中餐馆、面包坊，酒类零售店等；服务类包括修鞋店、小型特色超市、宠物店等；休闲类包括美甲美容店、足疗店，租车店等；甚至还有全美连锁的枪店，以及黄金兑换商店等一些非常特别的店辅。显而易见，这样的组合能够满足周边居民不少生活上的需求，也可以吸引路过的人停下来用餐休闲。
在这样的组合下，大多数租客已经在RCC商业中心经营了近20年，现在一家店的老板准备退休了，我们期待不久新搬进来的租客会开一家更有趣的店哦！
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