南京房贷还款7年117万本金一分没少！你知道还款方式差异吗？

最近，南京市民蒲先生在民生银行南京分行贷款117万元、20年期限、贷款利率为4.2%、在还款7年以后发现贷款的本金仍然是117万元的奇葩事件，原因是银行擅自将贷款的等额本息改为先息后本还款方式。一时间人们对贷款的还款方式充满了好奇。

这里我们不讨论借款人与银行之间的是非曲折，也不探讨银行在这里责任，更不讨论形成的损失应该如何赔偿，因为这些问题期间先生在昨天的分析中《房贷还了7年多117万本金竟一分钱没还！三问银行的责任？》已经进行了详细的分析和论证，已经明确银行承担全部的责任和损失，甚至应该赔偿借款人形成的各种损失。

今天我们只探讨银行住房按揭贷款的还款方式到底有几种？这几种还款方式的利息总额度差异到底有多大呢？银行为什么会喜欢推荐等额本息还款方式？银行为什么将等额本息还款方式擅自修改为先息后本的还款方式？

第一是，一般情况下，住房按揭借款存在几种贷款还款方式？这两种贷款的还款方式有什么基本的差异？

一般银行住房按揭贷款的还款方式只有两种：等额本金还款方式和等额本息还款方式。

等额本息是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，由于每月的还款额相等，在贷款初期每月的还款中，还款利息较多而所还的贷款本金就较少；在贷款后期每月的还款额中贷款利息不断减少，所还的贷款本金比较多。因此，可以简单地理解为先还利息后还本的方式。

等额本金则不同：每个月还款的本金完全相同，所还的贷款利息逐月递减。前期还款的利息压力比较大，后期还款的利息压力比较小。但优点是，这种还款方式与等额本息方式相比，总的贷款利息比较低。

简单地说就是，两者的差异在于前者是每个月的还款本金不变，利息随着本金的减少而减少；后者是每个月的还款金额一样，但前期偿还的利息占比大，后期偿还的本金占比大。所以，后者不适合提前还款。而且从总的利息金额看，等额本金还款方式付出的总利息金额要少于等额本金的还款方式利息总额。

第二是，等额本金还款方式和等额本息还款方式两种还款方式的利息差异有多大呢？

既然大家都知道理论上等额本金还款方式付出的总利息金额要少于等额本金的还款方式利息总额，但是到底少支付的利息有多大呢？相信很多人并没有这个概念。我们可以通过上面的实例来进行测算。

根据报道的情况看，南京市民蒲先生在银行的贷款金额是117万元、贷款期限是20年、约定的贷款利率4.2%，我们假设在未来20年的时间内贷款利率保持不变，即选择的是固定贷款利率方式，我们可以进行如下测算：

等额本息还款方式，每个月还款本息7213.88 元，20年的贷款利息合计561,330.63元。

等额本金还款方式，第一个月的还款本息8970.00 元，以后每月递减17.06 元，20年的贷款利息合计为493,447.50元。

两者进行比较，20年的时间等额本金还款方式比等额本息还款方式节省利息67,883.13元。这就是为什么银行喜欢推荐等额本息还款方式而贷款申请人应该选择等额本金还款方式的重要原因。

第三是，银行修改的先息后本还款方式是怎么回事？还款的利息与约定的等额本息还款方式多支付多少利息呢？又有什么样的不同呢？

仍然回到上面的案例看，是银行擅自将等额本息还款方式修改为先息后本的还款方式。

什么是先息后本的还款方式呢？即在贷款期限内每个月只支付利息，本金到期后一次性还清。这种贷款的还款方式一般只用于短期贷款如消费贷款和流动性贷款，长期贷款基本上不采用这种还款方式。原因在于在20年的时间内贷款客户的贷款本金完全不变，只支付利息，而贷款到期时借款人要一次性偿还全部的本金。这个还款的压力比较大，而且贷款的利息也比较高。

到底还款利息有多高呢？我们进行一下测算：这种方式是每年的贷款本金117万元不变，每年的贷款利息为4.149万元，如果平均分配到每个月需要偿还的贷款利息为4095元，20年合计贷款的利息总额是82.98万元，比原来约定的等额本息还款方式多支付利息26.847万元。

这就是三种贷款还款方式存在的利息差异。从节省利息的角度我们应该选择等额本金的还款方式，但是这种还款方式只适合那些资金相对宽裕、有提前还款需求的人，对于资金紧张的人并不适合。所以银行会推荐等额本息的还款方式，虽然贷款利息支付的相对较多，但是由于还款压力平均，对资金紧张的人是合适的。而先息后本的还款只适用于短期贷款如5年以下特别是一年之内的贷款方式。

贷款还款方式的差异和如何选择？你知道了吗？你在贷款过程中遇到过哪些还款奇葩的事情和困扰，可以说说看。（麒鉴）