经营性房屋拆迁时，承租人能否主张停产停业损失补偿？

本文是君之道思考的第384期文章

经营性房屋，并非严格意义上的法律概念，通常是以房屋用途为标准进行的划分，是指用于生产、经营等商业用途的房屋。经营性房屋的拆迁，通常会涉及出租人、承租人以及征收主体三方。承租人能否主张停产停业损失补偿，是经营性房屋拆迁时经常发生的争议。

一、承租人不属于房屋征收与补偿的直接相对方

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。该条例确定给予被征收人的征收补偿包括因征收房屋而造成的停产损失。

但不论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是已失效的《城市房屋拆迁管理条例》，均将被征收人界定为被征收房屋所有权人，未将承租人作为补偿主体。因此，承租人不属于被拆迁人的范畴，承租人不属于拆迁补偿的直接相对方。

二、承租人作为房租的实际使用人，有权请求征收人给予适当补偿

征收人基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，通常认为征收补偿的对象应当是被征收房屋的所有权人，承租人无直接的民事请求权，无权参与停产停业损失补偿的分配。而从法律关系上来讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。因此征收人确定停产停业损失时补偿方案时可能对承租人不予考虑。

但在安徽省高级人民法院(2020)皖行终213号杜路遥诉阜南县人民政府不履行拆迁安置补偿职责一案中，安徽高院认为，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。同时由于出租人郑洪春与承租人杜路遥之间签订的租赁合同并未约定征收时涉及承租人的相关补偿权益由出租人代为主张，且生效的民事判决对杜路遥向郑洪春主张停产停业损失、搬迁费的补偿权益未予支持，杜路遥的该项权益通过民事诉讼途径已无法救济，故出租人郑洪春与阜南县房地产管理局签订补偿安置协议及生效的民事判决不应影响杜路遥依法要求征收人阜南县人民政府对其进行补偿。

由此可见，由于拆迁活动实际影响到承租人对房屋的使用，承租人所遭受的损失与征收、拆迁行为有直接利害关系，因此征收人在制定停产停业损失补偿方案时应实际考虑承租人利益。

三、停产停业损失补偿在出租人与承租人之间的分配

征收主体按照相应标准确定停产停业损失后，考虑到承租人的实际损失，同时为避免争议，会要求出租人与承租人就停产停业损失补偿先行协商而不直接分配。在出租人与承租人就停产停业损失补偿发生争议的，承租人能否获得确定的补偿，首先取决于租赁合同的约定，合同对此有约定的，依约定处理。

合同没有约定或约定不明的，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的做法，应区分以下情形处理：

1、对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。

2、有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决，例如上文提到的安徽高院案例。

3、房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，则承租人无权要求出租人给付停产停业损失补偿。

四、结语

经营性房屋若有租赁合同关系在面临拆迁时难免发生补偿款分配的争议。因此，不论是承租人保障自身装饰装修投入补偿、还是避免停工停业的损失无法弥补，抑或是出租人妥善处理拆迁时的利益分配，一份专业、完备的租赁合同均至关重要。

文/张远洪律师