租赁房屋时遭遇断电，该如何应对？

本文是财富传承君之道的第281期文章 

按照通常交易习惯，水电设备应属租赁物整体组成部分，出租人应该提供符合租赁用途的房屋，且除合同另有约定外，在租赁物自然损耗的情况下，出租人应对自己拥有的租赁物承担维修责任。但若在租赁房屋时遭遇断电，承租人应该如何应对呢？本期我们将讨论房屋租赁中断电的常见原因及应对方式。

断电的原因有多种，常见的有：出租人未及时缴纳电费，导致电力供应部门采取断电措施；电力设备出现故障，出租人未及时维修，导致断电；承租方存在违约行为（未足额缴纳租金、水电费等），出租人采用断电方式催缴费用。不同的情形下，各方当事人的权利义务存在一定的差异。

一、停电前的程序有特别约定的，应严格遵守，否则不属于正当私力救济

如果承租人未支付租金、水电费等费用，出租人有权行使先履行抗辩而采取停水停电的措施，但停电之前仍应遵守相关的约定。

在房屋租赁合同中，可能会对停电措施作出特别约定，出租人在采取断电措施前，应按照房屋租赁合同的约定进行。常见的特别约定有：

1.在采取断电措施之前，拖欠款项的时间有特别限制

例如，房屋租赁合同中约定：承租人延迟支付租金超过合同约定时间30天的，出租人可以采取停水停电措施。此时，如果出租人提前对租赁场所进行断水断电，则不符合合同约定，该行为不属于正当的私力救济。

2.以断电方式收回房屋的，应给承租人合理的搬离期间

部分法院认为，出租方通过停电等方式收回租赁房屋的方式欠妥，应给承租方合理的搬离期间。其实，这也需要在房屋租赁合同中特别约定，一般情况下，合同解除条款中都会约定，无论什么原因导致合同终止或解除的，承租方应在该事由发生之日起的特定时间内搬离。在签署房屋租赁合同时，需特别留意该等条款，而出租方亦应遵守该等约定。

3.断电前的催告通知义务

出租人在采取断电措施之前，应将断电的理由及时间提前告知承租人，以便承租人有足够的时间补缴相关费用或采取应对措施以减轻损失。一般包括要求支付费用的《催缴函》以及停水、停电的《通知书》，告知停水、停电的时间。

二、承租人在停电之后应采取必要的措施减少损失

如果出租人无正当理由断电或未能有效保障承租人的用电，那么承租人可以要求出租人承担违约责任。但是，承租人在断电后，应采取必要的措施减轻损失，否则该等扩大损失将由其自行承担。例如，承租人在停电后未能及时销售易损耗的商品，承租人应当在店铺停电后及时采取合理的补救措施，防止损失进一步扩大，如果没有采取适当措施致使损失扩大，则不得就扩大的损失要求赔偿。

三、租赁房屋停电的，承租人并不当然享有合同解除权

根据《中华人民共和国合同法》，合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除三种情形，需要特别了解房屋租赁合同中是否对解除权作出明确的约定，如果双方约定了解除合同的若干条件，但并不包括租赁房屋断电的情形，此时，出租人存在断电行为的，承租人并非当然取得解除权。

部分法院认为，承租人存在拖欠房租等行为，出租人采取断水、断电措施是其履行抗辩权的方式，无论其行为是否正当，均不构成合同解除的事由，也并不因此导致双方合同权利义务终止。

部分法院认为，因为出租人没有及时缴纳电费而断电，导致承租人租赁房屋无法继续使用经营，合同目的无法实现的，出租人应对停电所导致合同解除承担违约责任。

四、小结

房屋租赁过程中遭遇断电的，应确认断电的具体原因，承租人如存在欠缴费用等违约行为，应及时补正并要求出租方恢复供电。如果是其他非承租人的原因导致断电的，应通过书面催告的方式要求出租方恢复正常供电。与此同时，应留意保存断电的相关证据，以便确定断电的起止时间、断电的原因以及断电造成的损失等。因第三人的行为导致断电的，可通过报警等方式要求第三人停止侵权行为，并留存相应的文件材料，要求出租方积极处理此事宜。

在房屋租赁之前，应在合同条款中对此类情形进行明确约定，特别是合同解除权的内容应包括多次无正当理由断电的情形。在断电情形发生后，承租人可致函要求出租人及时纠正，否则可以提起诉讼或仲裁，要求免除承租人断电后的租金及物业管理费，并由出租方返还履约保证金并赔偿损失等。

总体而言，出租人采用停电方式催收款项并不是一个最优选择，甚至可能涉及到违约而陷入被动。可积极协商、催告，必要时采用诉讼方式维权更有利于解决问题。

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