重磅警示：民法典颁布实施给物业服务行业带来的变化和影响（上）

谈起即将于2021年元旦生效的《中华人民共和国民法典》，集原有的《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》等多部法律规定于一身，原来的法律已废止，更加明晰了法律责任，对物业服务行业的服务管理和法律责任承担更具体、更明晰，影响可谓深刻具体，为彰显法律规定变化带来影响，今明两天分上下篇按法律规定有变化的法条先后顺序，系统阐述一下民法典相关法律规定对物业服务行业的深刻影响。

《民法典》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。这一规定将原有的法律规定的普通诉讼时效从两年延长至三年，对物业服务当中涉及到的侵权和合同纠纷都有深刻的影响，这一法律规定提醒业主和物业服务企业，发生侵权或合同纠纷案件需要依法诉讼维权时，除了有诉讼时效中止或中断的法定相关情节且证据充分以外，在诉讼时效届满前提起诉讼是保证胜诉的前提条件，否则尽管民事诉讼法规定法院不得主动适用诉讼时效审理案件，但超过法定时效应诉一方以超过法定诉讼时效为由进行抗辩，即使你的诉讼主张证据确实充分法律适用也不存在障碍，也得不到法律的支持。这涉及到业主和物业公司维护自己权利的主张抗辩证据保留问题，对物业企业因服务缺陷或过失造成业主利益损害或物业服务企业催缴物业费的通知单等重要证据采取电话录音、QQ或微信聊天记录截图、短信、快递送达各类通知等多种方式固定自己的证据，为诉讼时效依法产生中止中断保留相关的证据，以确保不超过法定诉讼时效，才能确保合同双方的权益能得到法律的保护。

第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金（七）改建、重建建筑物及其附属设施;（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这里变化主要是两个参与表决业主专有部分建筑面积及参与人数变化，一个是将原有的1/2以上户数及专有部分面积业主参与业主大会的投票表决，明确提高到2/3，对业主形成业主大会决议实际参加人数做了调整;第二个是业主大会表决决定使用建筑物及其附属设施的专项维修资金、事项以及改变共有部位的用途或者利用共有部位从事经营活动，应经过3/4以上专有部分面积业主参与，并得到3/4以上参与表决业主的同意，意味着申请专项维修资金和改变共用部位表决程序参加人数提高了，参与表决的同意率明确了，实际上等于共同实现决定权行使，需要业主和物业公司在决定上述事项时制定更严密的方案才会得到多数业主的支持，要求工作做的更细致了。

第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。业主大会或者业主委员会依法申请筹集或使用建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施维修资金。这里法律规定最大的变化一是拓展了专项维修资金的使用范围，二是明确了紧急情况下，有业主委员会的可以由业主委会可依法申请使用维修资金，并不需业主大会同意；没有业主委员会的由业主大会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的应急维修资金，这里需要业主和业主委员会明晰的是，法条背后应该履行的多数地方政府《住宅专项维修资金管理办法》规定的使用原则和程序:业主委员会或业主大会根据紧急情况形成维修资金使用申请材料，形成配套的施工方案和工程造价测算报告，报有关的维修资金管理部门或指定的工程造价监管部门审批，进行公开的工程招投标和工程监管，施工结束竣工验收合格后核算工程造价，经相关的工程监管部门和维修资金使用审批部门共同进行工程验收和资金结算，完成维修资金的使用，对这样的程序，很多业主是不明晰的，委托物业公司办理往往也出现程序性的瑕疵和纰漏，因此要熟练掌握维修资金的使用工作流程，尽快保证维修资金的使用效率，切实为业主服务。

第三百六十六条首次规定了居住权：人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这四个法条首次在法律上明确了居住权的概念，明确房产的所有权和居住权相互分离，成为独立的民事权利，在《物业管理条例.》中规定了房屋使用人与房屋所有人不同时所产生的物业费缴纳方式，既约定由业主交纳物业费的，由业主承担交费责任，约定由物业使用人缴纳物业费的从其约定，业主应该承担连带交费责任，业主交费后可以向承租人追偿。但是现有法律并未规定居住权人是否应该承担物业费，现在也没有相关司法解释，我认为在这种情况下所有权人与居住权人往往具有特殊的人身关系或法律关系，虽然居住权人是独立的居住权利，但也要参照房屋使用人缴纳物业费的规定，如果居住权人拒绝缴纳物业费，则应由业主承担连带责任，业主缴费后可以依法追偿，但这需要司法实践的认可。

由于文章篇幅关系，关于民法典颁布实施后对物业服务合同主体，双方权利义务关系的影响，先讲到这里，敬请期待下部。