开局之变！顶级别墅区的大对决

上周分析了今年北京别墅市场的预期走势，有不少业内同仁对『地产营销人』的观点表示赞成和支持。

虽然今年持续在调控的大周期内，但别墅相对于平层豪宅、商住公寓等类型产品还是要安全的多，有时候政策风险比市场风险还要大，话不能细说，你懂得。

上次提到别墅类型会在今年呈现加剧分化的趋势，小面积、低总价、类别墅的产品将逐步占据市场主流，而大面积、高总价、纯别墅的产品类型会日趋减少，更加稀缺。

前一种形态以联排、叠拼为主；后一种则以双拼、独栋为主。从中产改善型别墅，到富人犒赏型别墅，市场的分层更加清晰，走势更加明确。

今天重点说说富人犒赏型的5000万总价之上的顶级别墅市场。

2016年北京楼市总价5000万级以上的别墅成交了119套，同比2015年增长了159%，相当于过去三年之和。成交均价78715元/㎡，同比增长了11%，成交金额105.97亿，同比增长了178%。

由此看来，该总价级别墅的市场表现还要优于整体别墅的增长，这说明顶级别墅的需求再增强。

其原因一方面在于顶级别墅正在向“藏品”过渡，大部分为多年前老项目，拥有如今不可比拟的超低密度和配套优势。卖一套，少一套的市场预期，推高了售价，也加强了开发商的惜售心态。

另一方面，对于客户而言，放开二胎带来的家庭结构的变化，以及希望购置终极住宅用于自我犒赏的心愿，最终都聚焦到少数的顶级别墅项目之上，从而导致了2016年的市场爆发。

接下来的今年，顶级别墅的或将呈现两大趋势。

一、顶级别墅区打破区域垄断

总览去年5000万+的顶级别墅成交，如果按套数计算，中央别墅区合计可占到79%的比例，属绝对垄断板块。

其次，奥北别墅区位列第二，合计占比12%。两个传统别墅区相加占比超过9成。

由此可以看出，顶级别墅主要还是依存于成熟的传统区域中，多年的板块积淀和充分的市场认知，让这些老牌别墅区具有先发优势。

但除此之外，一部分城区别墅也正在显出抗衡之势，总价开始接近甚至超过5000万级的水平。

这部分新兴的具有内城地段优势的高端别墅多是前两年地王衍生出的产品，虽分布于南城，但皆有“三环”概念，在城市豪宅的地段上盖别墅，也算是另一种“奢侈”。

也就是说，2017年顶级别墅的区域分布将呈现两个特点，概括来说就是传统别墅区和内城别墅区两个主要供应来源。

传统别墅区多在五六环之间，分布在东北部和北部区域，老项目为主力；内城别墅区多在三四环之间，分布在南部和西南部区域，新项目为代表。

两股势力的对决是今年顶级别墅市场竞争的最大看点，可谓难分伯仲，势均力敌。

二、顶级别墅区的两种产品观

只要有新项目出现，产品就会实现大幅度升级，这也是顶级别墅在今年各显神威之处。

传统别墅区的顶级项目虽然土地指标优越，但由于年代久远，产品确有落后之嫌，开发商多是采用重新设计样板间的方式来规避户型空间的不足和功能的缺陷。

而客户对此也心知肚明，曾有人给『地产营销人』反馈，他们主要看重社区氛围和宽敞大院，户型的问题能忍则忍了。

内城别墅区的顶级项目由于位居城市核心地段，项目规模并不占优势，且密度也相较于传统别墅区会大一些，但优势在于产品设计新颖，紧跟时代潮流，迎合财富人群当下最需要的居住感受和使用功能。

另外鉴于北京糟糕的交通拥堵状况，内城别墅还具有不可替代的交通快捷，生活便利的特点，所谓瞬时切换繁华与宁静，只有在此种别墅中才会真切体验到吧。

如果找出两股势力各自的代表项目，传统别墅区各位基本都耳熟能详，在此就不提了。而内城别墅区由于刚刚开始崛起，值得多做推荐，加深市场印象。

前日，『地产营销人』走访了鲁能钓鱼台美高梅别墅进行品鉴，该项目作为内城别墅的绝对代表作虽低调神秘，但也掩饰不住要在2017年高端别墅市场称霸的雄心。

壹 | 天坛正南，中轴腹地

鲁能钓鱼台美高梅别墅位于丰台区南三环石榴庄路与榴乡路交会处，由鲁能集团、钓鱼台国宾馆和美高梅酒店集团联袂打造，是目前三环中轴线上唯一在售别墅项目。

该项目与天坛、崇文门、东单、雍和宫一脉相承，距离二环仅2.9公里，距三环仅1公里，通过南中轴路、榴乡路及宋家庄交通枢纽，迅速贯穿北京南北，近距离接驳内城核心商圈。

贰 | 中魂西技，礼序门庭

鲁能钓鱼台美高梅别墅整体容积率仅为0.56，整体空间的布局、五进的规制、建筑的形态都以“中魂西技”的理念进行设计，将中式九礼之魂蕴藏其中。

其打造的一街九巷建筑坐落格局，整体排布思路充分糅合了风水精华和皇家园林意境。

同时，在建筑细节上大量运用中式建筑特有的大坡屋顶、中式斗拱、雕梁画栋等元素，融入现代表现技法和审美，将中国盛世文化演绎得淋漓尽致。

项目园林以乾隆花园为蓝本，辅以现代中式造园手法，运用石、竹、木、花、草等元素，打造中式巷道园林，参差错落之间移步异景。

同时为了保证业主的私密性和园林的造景布景，每个院落都是围合式设计，府院高墙，俯仰之间，从容安适。

叁 | 合院独栋，传承之作

鲁能钓鱼台美高梅别墅硬装设计由著名设计大师梁景华先生担纲，软装设计由LSD的葛亚曦先生担纲。全盘仅有46套类独栋合院产品，均有三面围合式庭院，院落面积最小超过100平米、最大可达400多平米。

其中包含两种户型，建筑面积分别为338㎡（竹香馆）及426㎡（倦勤斋），经多次设计推导，最终采用了大面宽、短进深的设计，实现了内城别墅在产品上的重大突破。

而在产品之外，给人的另一大悬念在于，以高端服务见长的钓鱼台美高梅，联袂之后将提供怎样的服务？

在房地产重心向后续运营偏移的趋势下，业主服务内容也是鲁能钓鱼台美高梅别墅区别于竞品的核心差异，为该细分市场的软性价值做出标杆示范。

新的一年才刚刚开始，有的项目便已经进入状态，做好了向高端市场冲锋的准备，两大顶级别墅区的对决也即将展开前戏，如果你感兴趣，就且听下回分解吧，『地产营销人』会及时播报哒！