三个特征，开启文旅新时代！

回顾刚过去的夏季，看了不少文旅项目，从东戴河、北戴河，到山东青岛、威海，再到广州、无锡等地，对这一开发类型有了不少切身体会。

期间，特别珍贵的是，『地产营销人』有机会与操盘手一一座谈，获得异常丰富的资讯和丰富的观点，大开眼界、受益匪浅。

中秋过后，十一长假到来。按照近几年经验，国庆楼市相对寡淡，但对文旅地产来说，却是难得的热销节点，一年中的成交高潮往往会在这七天推至顶点。

因此，有关文旅地产的话题，此时探讨，仍十分应景。

充分耳闻目睹之后，我们可以聊聊近两年文旅地产在消费特征上，呈现的一些明显变化。直觉的感受多一些，但不妨与诸位分享：

1、概念淡出，触手可及的文旅才受追捧

很多年前，不少旅游地产项目都是靠概念和画大饼去撬动市场。如今，延续这种套路显然不再受欢迎。

一方面，曾经概念诱人的一些项目随着时间推移，露出了“原形”——轻则建设停滞，重则烂尾。美好蓝图到头来一场空，不少消费者深陷其中。

另一方面，部分优质文旅项目在历经多年开发、运营之后，配套日趋完善，业主数量庞大，社区氛围成熟，其口碑作用于头部效应，让市场加速分化。

当真正对兑现承诺，好项目浮出水面之时，消费者就不再单纯为概念买单。眼见为实、触手可及的生活场景，才是强烈代入生活方式的真样板。

虚实之间，高下立判。赢在起跑线上的项目，用耐心和坚持，笑到了最后。

一个新文旅时代揭开帷幕！遵循长周期定律，既有蓝图，又有实干；既有理想，又有生活，只有历经时间和口碑验证了的文旅地产，才能恒久永生。

2、所有自然资源，须站到巨人的肩膀上

文旅地产离不开自然资源的依托，但自然资源的种类很多，真正具有生命力的却十分有限。这里提到的“巨人的肩膀”是一种门槛的确立。

这种门槛是什么呢？

首先，自然资源的界定并不明晰，但景区资源却非常具有说服力。

因此，当我们看了很多文旅项目之后就会发现：但凡依托景区资源逐步发展起来的文旅项目都有较好的基础，既有市场认知度，也有相对完善的配套。这种文旅就是在“巨人的肩膀”上自然生长的结果，存活率较高。

其次，在稀缺的自然环境中，大海是最具号召力和生命力的一种资源。

不要小看一片海域，它带来的不仅是旖旎的风光、蓝色的畅想，其中还包含着无数生活场景：海边漫步、海滩运动、海上PARTY、亲子、拾贝、捕鱼、拍照等等，皆因海而生，因海而聚。

而像其他如：高山、河流、田野等自然资源，都不如大海赋有魅力和互动特质。所以，拥有旅游景区基础并叠加大海资源的文旅项目，更容易获得成功。

3、旅居渐成大势，与时俱进的产品进阶

早些年，号称旅游地产的项目在产品上与普通住宅并无二致，但随细分市场的发展，旅居概念深入人心。居住产品的设计和功能在历经迭代之后变得更对位客户需求。

过去很少提及“旅居”，买旅游地产的房子往往就是度假或养老，有一定实用价值，但依然存有局限性。

如今则不同，随着移动互联网发展和工作方式进化，自由职业者大幅增加，越来越多的人不再依赖固定的工作环境，这一趋势无疑为文旅产品带来更多沉浸使用的可能。

不同年龄层的客群在自己的文旅居所内分配更多的时间居住和享受，正变得蔚然成风。

另外从供应端，开发商在文旅居住产品的打造上，愈加注重总价与功能的平衡，让消费者用可支配的闲余资金买到功能完整，风格心仪的居所。

譬如：在小户型的平层产品中，宽厅设计增加社交属性的空间与城市的刚需产品就完全迥异，大宽厅+大阳台的旅居场景十分动人；而在低密别墅中，风格鲜明的传统中式小院成为一股建筑的清流，既风雅脱俗，又浓郁旅居味道。

产品进阶，功能精研，总价压低，深得旅居客群的喜爱，同时也拉动起销售狂潮。即便近两年，北京遇到相对低迷的楼市周期，但环京处于头部的文旅项目也是一骑绝尘，大卖特卖！

盘点今年北京周边的文旅市场，有一个项目绝对无法绕过，其样本效应完全符合新文旅时代的发展特征，值得借鉴分享，这便是佳兆业·东戴河项目。

今年，佳兆业·东戴河推出的新升级中式江南小院——栖樾台，示范区亮相不久，引得大量游客及业主到访。『地产营销人』与业内同仁一同品鉴之余，遂有以下点评。

东戴河地处环渤海经济圈，距北京约298公里，距山海关仅5公里。京津冀2小时联络圈，可覆盖北京、沈阳、石家庄、天津、唐山等城市，同时与京沈铁路、京哈高速、102国道、滨海公路等组合为高效交通网络。

佳兆业·东戴河周边5公里分布有九门口长城、山海关、祖山、孟姜女庙、碣石宫等二十余个著名景点，是环北京经典的人文景区和旅游胜地。而项目4公里无礁原生态海岸，入海约200米内深度不足1米，是家庭亲海玩耍的最理想海滩。

不可复制的优质海资源以及传统景区打下的基础，让佳兆业·东戴河的开发建设和运营从一开始就站到了巨人肩膀上，历经10年打造，成为颇具知名度和美誉度的文旅大盘，1.7万户业主生活于此，交付了信任，兑现了理想。

佳兆业·东戴河的独特之处，在于重新定义海湾小镇的居住理念，对海河湖山湿地资源科学整合，超越单纯旅游景区的单一开发模式，最终呈现的是集旅游度假、休闲颐养、居家生活为一体的综合性海湾小镇。

多年来，佳兆业·东戴河不断在市政、娱乐、生活等大型配套上持续投入，打造了吃、住、行、游、乐、购、养、会、学九位一体的配套体系，孕育出别有风情、成熟惬意的滨海生活方式，让其在一众项目中脱颖而出，独树一帜。

佳兆业·东戴河·栖樾台是项目整体升级的全新之作，传统江南建筑形态，打造的是听海院落的“爆款”中式度假小院，这也是东戴河首次引入的创新产品形式。

栖樾台案名，寓意深刻。栖，为隐居、向往的寄托之意；樾，为树荫、园林优美之意；台，为高地、尊贵之意；读来有“栖影于山海、樾下有醇香”之意，代表对诗与远方美好海生活的无限憧憬。

佳兆业·东戴河·栖樾台寻梦江南园林，溯源鲲跃鹏翔的东方神话，参照中西建筑群落格局，围绕着海湾旅居生活带，以简约线条围合起来的院子，呈现出坊、街、巷、院四重归家形制，用一轴、一府、一环、九坊的递进式宅院，营造出“曲径通幽处，禅房花木深”的意境。

据了解，迭代进阶后的栖樾台，是通过超一千户业主深入访谈、近1.7万户置业样本审视，以及约10万户接待客户的认真梳理总结之后，结合专业研发团队，悉心打造的全新升级产品。

在规划上，栖樾台以“一轴一环临沧海，一心五点颐佳园”进行设计，地块旁规划有245亩商业地块，咫尺繁华与丰盛。

独一无二的中央绿轴，将景观规划成主题功能区，依次打造康养生活区、运动休闲区、文艺生活区等三大主题区，让度假生活富有层次感。

创新式社区商业，可满足业主及游客的生活度假需求。项目内部由南至北打造的一条多彩生活轴，打造成内外协调共生的体验式街区，街区提供咖啡厅、零售购物店、健康养生馆、美食街、运动会馆、亲子体验区、主题艺术馆和滨海特色体验中心等商业服务配套，全面满足居养、度假所需。

佳兆业·东戴河·栖樾台首次引入江南合院别墅形式，同时洋房及高层产品将飞鸟造型与现代海洋风格碰撞，独特审美境界打造出区域地标建筑群。

栖樾台采用L型建筑围合私密庭院，形成充满意趣的院落空间，在使用和理想之间实现平衡。每个家庭成员即可拥有精致私属空间，又可欢聚一堂，“俯视清水波，仰看明月光”共享亲情交融。

其中，90平米的精致小院落，可以说是目前市场上罕见的微型合院产品。整个合院面宽7.7米，进深12.4米，共两层，2室2厅2卫，一层拥有南北双庭院，二层有大露台。在有限空间里，均衡舒适，将所有居住功能及家庭成员交互区域完美布局，达到极致状态。

另一种更为宽阔的120㎡合院，享9米大面宽，进深总长12.4米。同样上下两层，3室2厅2卫，拥有东、西、北三重超大院落，庭院面积约高达142㎡。

该合院整体客厅及卧室空间奢阔，一层公共交流区餐客一体，大面积与庭院交互；二层分区合理，主卧豪华，超级露台，凭栏眺望，带来绝佳视野。在『地产营销人』看来，该户型已突破旅居概念，完全适合一家人长期居住。

最为诱人的是，佳兆业·东戴河·栖樾台精装修总价仅170万起，对于北京客群而言，购置毫不费力，既可旅居，又可投资，精准吻合需求。

新文旅时代的开启，是愈加理性的客户，加速分化的格局和优胜劣汰的项目。强者恒强、优者更优的规律在支配着市场，引导着需求。

作为消费者，洞悉时代转换、逻辑渐变，对置业选择具有重要意义。

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