北京大四居供应下滑90%！通州楼王新品及时补货

到今天，北京已连续11天没有新增新冠病例，近日高速进京也无需再刷身份证，伴随二次疫情结束，社会秩序和市场运行都开始恢复常态。

北京楼市的反弹力度超乎预期。据贝壳研究院数据，上周北京二手房成交环比增加12.2%，升温十分明显。

另一个有意思的现象是，从新房成交结构看，180㎡大户型近期成交占比不断上升，上周增长幅度竟高达40%，开始超过90㎡以下的产品。

不限价周期重启，给大平层产品带来机会，但购房者想在市场中找170-180㎡的新房却并不那么容易，这又是为什么呢？

1、被限竞房挤压，大户型供应下滑

今年上半年北京限竞房产品供应达到最高峰，主力都是90㎡以内小户型，即使改善产品也不超过140㎡，因此大户型供应不足的问题凸显。

据『地产营销人』统计，今年上半年，北京170-180㎡大平层产品供应仅为49套，较去年同期下降了89.35%，面积下降89.45%。可见受限竞房小户型挤压，市场供应结构失衡，大平层产品供应在大幅下降。

但追求居住舒适度的需求依然旺盛，甚至疫情之下还有上升势头。

一方面，大平层充裕的面积，完整的居室功能，在疫情期体现出良好的实用性和宜居性。当人们居家时间变长，就能充分意识到大空间、大户型的居住优势。

另一方面，因为疫情导致的量化宽松政策刺激力度加强，让社会融资成本和利率不断降低，优质资产处于稀缺状态，优质大平层彰显的高端住宅特性，是高净值客户规避风险的首选资产品类。

2、从自住角度，大平层新房更受青睐

经过一线市场调研，『地产营销人』发现：购房客户置换170-180㎡大平层，通常不会考虑二手房。为什么呢？

一是这个面积段的二手房，交易税费很高，增加了购置成本。

另外，更重要的是该面积段二手房产品落伍，功能已不符合当下潮流。同等面积，新房住四居，二手只能买三居，以升级为目的购房者自然喜新厌旧。

二是市场在售大平层产品迭代迅速。不仅空间阔绰，居住功能强大，且还会注入先进的科技系统，并高配精装。无论材质品牌，还是审美风格，都更符合客户预期。

特别在疫情之后，这种与时俱进的设计和配置更受认可。

3、土拍火热，不限价助大平层豪宅化

今年上半年，北京共成交住宅用地31宗，其中不限价纯商品房占74%。宅地市场火热，让上半年土地溢价率上涨19%，楼面均价结构性上涨48%，创近四年来同期新高。

几块代表性土地刷新市场认知，如：通州台湖地块溢价率高达50%；海淀四季青地块成交楼面价超过7万元/㎡；丰台分钟寺地块成交楼面价最高至7.6万元/㎡， 一切预示豪宅周期再次回归。

以此推导，未来12万+将成为豪宅主流价位，那么170-180㎡产品总价将超过2000万。

豪宅定位加强，让高性价比大平层产品空间进一步被压缩。窗口期缩短，让购房者更难找寻合适房源。

那么，目前北京市场上有没有值得关注的优质大平层产品呢？

上周，『地产营销人』品鉴了通州万国城MOMA新推出的楼王样板间，认为是北京楼市少有的在空间尺度、科技配置、精装品质、交付工艺等方面达到极致水平的大平层产品。

通州万国城MOMA由绿色科技地产专家当代置业开发，项目位于通州核心区，玉桥西路和艺苑东街交汇处东北角，地处6号线和八通线之间，距北京市政府新址一河之隔。

通州万国城MOMA是当代置业基于东直门当代MOMA绿色科技住宅标准，升级再造的新作品。

项目采用十大科技系统，以绿色科技、舒适节能、数字互联的理念，营造恒温、恒湿、恒氧、恒静的居住环境。

居住体验而言，全天约20-26℃的恒温环境，使居者无惧天气变化，始终感受室内温暖如春；约30%-70%相对湿度，无需敷面膜，肌肤也能保持水润。置换式全新风系统，每1-2小时置换全屋空气，为室内提供高质量鲜氧新风；隔音降噪技术，营造约35-45dB静谧环境。

据悉，通州万国城MOMA已荣获WELL国际健康建筑铂金级预认证，是符合WELL国际健康标准的绿色科技华宅。

项目符合空气、水、营养、光线、健身、舒适性、精神等7大生命基本要素，创造102项健康标准，改善人体的11项系统，全方位解决居住健康问题。在疫情之下，此开发理念更被市场认同，得到消费者追捧，上半年持续热销。

通州万国城MOMA新推出的绿色健康科技·宽境云居楼王，拥有6米挑高单元大堂，一梯一户，享有独立电梯厅，主力户型为建面约170-177㎡大四居产品。

在户型格局上，南北通透，空间方正，宽广舒适。客厅、主次卧皆为套房，三开间朝南一字排开，总面宽约11.5m，可享270度充沛采光。

室内空间利用巧妙，客厅阳台精心设计了家政空间和超全收纳空间，大尺度阳台还可以作为宠物领地。

约30㎡的奢华主卧套房，带有步入式衣帽间、独立浴缸、恒温花洒、红外线小夜灯等细节配置，给主人尊贵惬意体验。

户内配置中西厨，与餐厅、客厅组成LDK一体化空间，既连为一体又彼此独立，大大延伸空间感。

厨房旁还配置约4.5㎡多功能空间，既能满足家庭日常储物，又能改造为健身房、佣人间，为居者预设多种生活场景。

从大堂客厅、入户门再到全屋精装，宽境云居每一个细节都极尽考究。简约的雅与现代的艺，呈现极简审美的深邃。高端大理石、石英石、壁布、岩板、实木复合地板等完美搭配，尽显真材实料，低调奢华。

全屋遴选世界一线品牌，德式匠心典范品牌博世、始于1946年的德国经典品牌柏丽、美国怡口、杜拉维特等高端进口品牌，涵盖了冰箱、洗碗机、烤箱、净水器、洗干一体机、洗手盆等各类家电，完全同步国际化生活需求。

值得一提的是，通州万国城MOMA做了两种样板间，选用了有家具、无家具两种展示风格，为客户提供真实交付体验，堪称“最诚实的样板间”。

建面约170㎡无家具交付型样板间，精细工艺可查可验，超配精装一览无余。譬如，玄关处整体收纳系统，衣橱、阳台柜全套柜体，以及智能家居系统等，这些精装配置在同类项目中并不多见。

除此之外，30项全龄关怀细节也独具匠心，感应小夜灯、USB充电接口、抽拉水龙头、隐形门吸、马桶冲洗喷枪等等，把生活中碰到的痛点一并解决，极大提升了居住舒适度。

从社区周边看，教育资源丰富，有南关小学、运河小学、运河中学等师资力量优质的教育配套。附近还有潞河医院、东直门医院、通州区妇幼保健院等三甲医院，近距享受健康保障。

在商业和绿化资源上，万达商圈距项目约3公里，九棵树及梨园商圈在侧，可满足各类生活所需；向北2.5公里是运河核心区，公园众多，生态环境优美。

就目前而言，通州万国城MOMA是区域内唯一拥有170-177平米四居产品的纯住宅项目。对于地缘周边以及北京东部客群，宽境云居是理想的改善升级之选，在豪宅时代回归前夜，其未来升值空间值得想象。

从今年后市看，大平层成交会延续强势特征，供应短缺暂时无法解决。有改善意愿的购房者，应尽早物色，加速决策，以免错过最佳入手时机和优质新品房源。

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