2019，北京豪宅最后的窗口期！
从去年四季度开始，北京的豪宅和高端别墅的成交量开始激增，很多媒体解读为市场的回暖，但实际上是之前挤压的网签释放的结果。
但由此也说明一个问题，就是豪宅并没有因为市场下行而受到巨大冲击，只是因为签约滞后给楼市造成了一个假象。
从2018年楼市整体成交状况看，高端改善依然是当下市场的主力需求。但受限于供应端，去年和前年土拍成交主要以限竞房和共有产权房地块为主。纯商品房高端住宅没有供地，再加上豪宅处于消化存量的阶段，在售项目屈指可数。
因此可以预计，在长效机制不变的前提下，豪宅产品供不应求的态势会在今年延续。
当然，随着楼市的演进和市场的变化，豪宅的价值属性和成交特征也在发生一些微妙的变化。
下面我们结合部分数据，对北京成交均价在8万/㎡以上的豪宅给予几个维度的特征梳理，由此洞见2019年的发展趋势。
1、四五环之间是豪宅主力成交范围
2018年，北京均价8万/㎡以上豪宅成交主要分布在四到五环之间，占比42.99%。豪宅成交正在由四环内逐渐向四环外迁移。
对比2016年，8万/㎡以上豪宅四环以内成交占比64.2%，2017年为49.82%，2018年却下降到43.09%，逐年下滑的走势非常明显。
未来四环内禁止新建住宅，土地资源愈加稀缺，导致豪宅供应不足。而四环到五环之间豪宅尚有选择余地，但依然会随时间消化殆尽。
可以说，留给高端置业者的窗口期在不断缩短，这是楼市无论出于何种周期都改变不了的现实。
2、长安街以北可选豪宅已寥寥无几
按照传统定义，以长安街为界，分为南北两个大区域，历来存在房价鸿沟。同样的环线，价格差距巨大，特别是二手房体现的尤为明显。
北四环的房价高于南二环，北五环的房价高于南三环。这“两环”的价差，是北京城市发展由来已久“重北轻南”的形成的结果，虽然现在正通过几轮城南计划予以纠正，但中短期内还无法改变现状。
就新房而言，长安街以北且在五环内的豪宅，无论从区位或是商圈属性，均被认为具有更高的价值，是传统意义上真正的豪宅。
根据『地产营销人』的统计，2017年和2018年北京豪宅成交前20名中，既在长安街以北，又在五环之内的项目只有3个。而2016年符合双重条件的有7个项目，再往前看2015年，则有10个项目。
所以，传统意义上的豪宅新房数量也在加速减少。从这个角度看，“长安街以北+五环内”的在售豪宅产品其实已经具备了收藏价值。
3、升级助推豪宅四居占比逐年提高
回顾近三年成交数据，2016年北京均价8万以上豪宅成交，四居成交占比约为26.94%；2017年该成交占比上升至33%；2018年成交占为34.41%。
从三居主流向四居过渡的成交趋势，一定程度上反映出改善升级对居住功能的需求趋势。同时在去年豪宅四居的成交溢价上，也能看出高于其他户型。
另外，去年豪宅成交还显现出一个显著特征——准现房和现房产品更受客户青睐。由于市场上频繁出现品质交付问题，高端置业者开始认真考虑购买期房和现房的利弊。
准现房和现房的优势在于可直观感受并检验到产品品质，又能规避交付中出现的质量问题，由此理性的高端客户更倾向于购买眼见为实的产品。
对于2019年，从外围经济环境和政策动向上看，楼市面临更加宽松的氛围，无论资金面流动性，还是贷款利率，都有利于购房情绪的提振。
经济学家管清友在跨年演讲中，做出了对一线城市楼市回升的判断，而北京则有望经历2019年上半年的筑底后，在下半年迎来量价反弹楼市新局面。
『地产营销人』认为，2019年的豪宅市场在供应下降、存量减少的趋势中，稀缺特质愈加显现，特别是“长安街以北+五环内”传统定义的准现房豪宅将进入最后被收割的阶段。
对于高端置业者来说，豪宅项目不多且因为低调，在优质地段和成熟商圈隐藏较深，需要加强关注和挖掘。譬如：位于望京商圈核心地的首开·国风尚樾项目就提供了仅存的置业机会。
首开·国风尚樾是纯商品房高端住宅，是传统意义上的标准豪宅。既在长安街以北，又属于四环沿线，地处望京腹地，其高科技系统的基因导入，以及三四居为主的舒适产品，外加准现房的可见品质，值得拥有和收藏。
首开·国风尚樾距离北四环约1.5公里，距离京承高速仅约1公里，距离北五环也只有约2.5公里。15—30分钟内可快速抵达燕莎、丽都、国贸、东直门、亚奥、中关村以及首都国际机场等北京各大核心商圈。
项目地处在望京这个发展最为醇熟的板块上。阿里巴巴、韩国浦项、高德地图、第一视频、美团网、智联招聘、百合网、触控科技等39家市值高达百亿的互联网企业为望京提供了科技产业支撑和大量高净值消费人群。
此外，来自世界500强的诸多企业，包括：西门子、索尼、微软、LG、奔驰、宝马等，也使望京成为65%的大型国际企业在北京设立总部的驻地。作为名副其实的“第二中关村”，望京是高端住宅价值最为坚挺的板块之一。
首开·国风尚樾周边为绿色运动高尔夫球场、国际知名瑜伽健身馆、国际医疗中心、三甲医院与大型购物中心拥簇，带来便利生活之余，更可享受世界前沿的生活方式。
项目与中央美术学院仅两街相隔，被浓郁的艺术氛围所笼罩，乘坐社区巴士便可直达798尤伦斯艺术中心、环铁国际艺术区。首开·国风尚樾这两年被国际艺术家所认可，正在成为他们首选的高端社区。
在教育配套上，项目为国际学府拥簇——伊顿国际双语幼儿园、刘诗昆、蓝天等国际优秀幼教资源丰富。中韩国际双语学校、首都师范大学附属实验学校、北京市第八十中学等，小、初、高一站式教育资源皆在辐射之内。
国企首开的匠心升级打造，赋予首开·国风尚樾至高居住品质，后期产品价值也有望迈上巅峰。
首开为了不负地块天资，秉承“绿色建筑”和“智慧社区”的开发理念，首开·国风尚樾承接孙河低密别墅项目“首开·琅樾”的“樾”系高端属性，又沿袭“国风”系在望京良好基础而打造。
首开·国风尚樾建筑面积3.7万㎡，总户数213户，是由三栋板式高层和社区配套商业组成。三栋住宅全部为南北通透户型。
项目整体风格为新古典主义，外立面全干挂石材，历久弥新。整体设计倡导绿色环保，采用土建与装修工程一体化环保设计施工，对于周边环境的保护，亦全程遵循着节能标准，甄选环保、天然石材与无害材料。
项目系统化地采用了高效围护结构、地板辐射采暖系统、健康空调系统、节能太阳能、高效照明系统、雨水利用、中水利用、土建装修一体化设计施工、隔声降噪措施等绿色建筑理念和技术。
同时，首开·国风尚樾获得了国家绿建三星认证及美国LEED金级认证，是高端住宅中少见的全体系绿色建筑。
在园林设计中以"水色·自然"为主题，以具有丰富文化底蕴的山水庭院为蓝本，采用西式的园林艺术手法。同时融合中式园林的灵魂，搭配不同的树种、植物、艺术雕塑、小品，于闹中取静、曲径通幽中构建富有心灵归属感的社区环境。
为满足全家庭结构的居住需求，以及当代精英对精神生活的空间需求，首开在空间设计上不断研磨精进。其中，210.5㎡的四居产品成为最受高端客户追捧的户型。
该户型客厅和两卧室均朝南向。尺度奢阔舒适，且空间灵动，可满足不同周期家庭结构变化产生的功能需求。
匠心营造含有私密书房空间的主卧套房，拥有大尺度观景窗，保证良好采光通风，细致呵护主人珍贵藏品。植纹白玉天然石材、皮革材质与天然木饰精装材质的应用，尽显雅致、自然之美，衬托居者不凡品味。
在居室内设计更多收纳、陈列功能空间，让生活更加舒适便捷，给主人提供可身心沉浸的私密文化空间。合理规划加入衣帽间及大体量玄关柜等收纳空间，完美解决日常物品收纳所需，让生活更加从容。
与此同时，项目所呈现的智慧人居科技系统也成为京城楼市中的一大亮点。
首开·国风尚樾在每一个家庭中营造“自然微循环”。采用智能环保空气净化系统，打造恒温恒湿的居家生活。利用光触媒与科技吸附分解化学有害气体，全系统紫外线杀菌，有效除去放射性物质与PM2.5，呵护居者家庭健康。
在先进科技设施之上，首开·国风尚樾更汇聚国内乃至环球领先资源，构建国际化未来智能社区，以超越时代的智慧健康社区，全新智慧型物业管理系统、科技智能家居献礼生活。
当『地产营销人』问一位正打算置业的朋友：当南二环的豪宅和东北四环的豪宅摆在面前，你会选择哪个？
朋友的作答令人意外，他说：如果考虑进城和出城方便的话，宁可选择东北四环，这叫进退有度，出入从容。
可见，真正的购房者总是充满生活的智慧。
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