年末预判：7090墅“三好生”奖最该颁给哪一家？
还记得吗？之前『地产营销人』在文章曾总结过限竞房项目的热销定律——2+X，即“低密+资源+区位”，或“低密+资源+总价”。满足这两条之一的限竞房都获得了不错的开盘业绩。
从这个定律里可以看出，“低密和资源”是必备条件。换句话说，也就是带有墅质特征的限竞房更容易受到市场追捧。
那么，今天我们继续深入下去，寻找在“热销中更为热销”的头部规律。也就是在限竞房的细分市场中，哪些“70/90墅”项目可以更胜一筹，最获客户青睐？
通过对在售的限竞房70/90墅的汇总分析，『地产营销人』发现了这样一些诱发热销的核心要素——
1、城六区不够，需要进城四区
我们知道就区位而言，“城六区”已经是很稀缺的区域站位了，但“城六区”中也有高下之分。其中“东城、西城、朝阳、海淀”这四个区是“核心中的核心”，也是限竞房可以获得地段优势的最佳“四区”。
但就能规划出别墅业态的限竞房来说，东、西城连想都不要想，这两个区现在是传说中的“首都政务区”，以后连新房普宅都见不到。而海淀现阶段没有供应，未来即使有项目冒出，也大概率为洋房产品，不会有别墅。
那么，就剩下朝阳了。朝阳不仅有符合“70/90墅”的限竞房项目在售，而且都集中在大名鼎鼎的孙河板块——炙手可热的首席“富人区”。
要知道，孙河历经五年开发，已有超出“中央别墅区”发展势头，业内曾经对其“壹号别墅区”的称谓正在变为现实。
现状孙河板块内的别墅产品总价在2000—5000万区间，是高端标杆别墅项目的聚集地，也是新贵阶层踊跃置业的热土。
限竞房70/90墅借助政策东风进入孙河，构筑出难得的价格洼地，凸显出在整个北京市场都羡慕不已的地段价值。
2、面积小无妨，关键看创新
相对于纯商品住宅别墅，限竞房规划出来的“70/90墅”受指标的约束，在面积上都相对紧凑，同时也带来极具诱惑力的总价，2000万以内基本上找回了三年前的幸福时光。
在这个条件下，能否在桌面上翩翩起舞，设计出到位的“别墅感”，这是对开发商产品研发能力的新挑战。
毋庸置疑，只有在“70/90墅”产品上大胆创新，才能让客户获得与纯商品住宅别墅一样的居住体验。一切皆有可能，创新引领需求！
最终能够热销的“70/90墅”，一定是在规划上标新立异，在空间营造上恪守尺度，在庭院上巧妙切割，在动线上合理设置。
功能不少、品质不弱、墅感不减，如此“70/90墅”便可杀出一片天。
3、品牌需助力，别墅基因强
与普宅相比，别墅客户更看重房企品牌。没有别墅成功开发经验的房企喝不着“头啖汤”。
在北京，不同房企擅长打造不同产品，有的擅长刚需，有的专精改善；有的主攻城市豪宅，有的敢称别墅专家。
无疑，优质的“70/90墅”产品，一定出自在京深耕别墅领域多年的品牌房企之手，不仅开发过的别墅项目多，且有奠定市场地位的代表作品。
没有积淀，何谈创新？没有厚积，何来薄发？
此时，品牌的作用不仅是产品力的保证，更是置业者付出购房行为的信心背书。
以上“三好”条件具备，这种限竞房“70/90墅”项目就更易杀出重围，取得优异业绩。
在即将开盘的“70/90墅”项目中，位于孙河板块的泰禾·北京院子二期，以其优越的区位、创新的产品、巨大的品牌优势，最近已吸引了最强的市场关注。
泰禾·北京院子二期地处孙河板块临湖的中心位置，紧邻京密路、机场高速，5分钟直达北五环，享“一铁双横四纵”的便利交通网络。
众所周知，孙河未来规划有三大功能区：生态示范区、多功能综合区、高端产业区，这是在由政府联合全球顶级智囊机构统一筹划指导下，遵循先规划后建设的理念，呈现而出的与世界接轨，匹配北京国际化大都市的优先发展区。
孙河对生态资源的占有，可谓得天独厚：温榆河湿地公园、沙子营湿地公园……不仅起到城市绿肺的功能，更具备绝佳的景观性能。
泰禾·北京院子二期总规划用地8.84万㎡，地上总建筑面积9.72万㎡，容积率仅为1.1。其主力产品覆盖：独院414—433㎡、小叠院197—243㎡、大叠院266—405㎡。全部别墅产品的规划，在北京已推出的限竞房项目中绝无仅有。
泰禾·北京院子二期的园林规划延续“院子系”产品特点，在“三街五坊六巷”规制之中，贯之以“门头、院落、坊巷”三大造院体系，独树一帜的“园门、院门、宅门”三进入户礼序。
泰禾·北京院子二期在一期基础上，进行了整体优化和升级创新，不但保留了标志性门头、私家庭院等院子系的核心价值，并将一方庭院蕴藏于“一园山水诗书雅，十景昆仑一禅心”的大美园林之中。
以“山园、水轴”两大景观序列，取法“辋川别业”等经典中式园林，描绘出一幅移步异景的湖畔院落画境。
墅区内规划520席独院与叠院，以创新性的纵向排布及点式布局，实现了北京罕有的全边户布局，而且做到了270°采光视野的设计，使每一户都能有较好的通风和采光。兼具东西入户，巷道更宽，楼间距宽，视野好，隐私性强的特性。
在吸收泰禾造院精髓的基础上，泰禾·北京院子二期实现了突破性创新，无论是独院或是叠院，均为独门独户，做到了户户独门独院，均享三重精装庭院（前庭院，上庭院，下庭院），这在整个北京市场上，确为罕见。
小叠院产品同样设计了宽敞的开间，更以独特的“双首层设计”，下沉庭院保证了地下空间的通风和采光，将景观视野及生活采光完美融合，真正实现了北京别墅市场的产品创新。
同时，地上全南向的四居室设计，则是泰禾·北京院子二期的又一大亮点，使其成为可满足全家庭型、全生命周期的创新型东方院落人居。
泰禾这些年，凭借强劲的品牌影响力，以高端别墅产品为代表的泰禾院子迅速扩张，几年时间便迅速实现了全国“22城44院”的布局，屡创销售神话。
泰禾中国院子六次入选“中国十大超级豪宅”，连续三年入选“亚洲十大超级豪宅”，声誉远播国内外。2013年，泰禾·北京院子一期正式亮相孙河，自开盘以来，一直稳居北京别墅市场成交榜首，成为京城别墅市场中的经典之作。
时至今日，北京院子之后，已过五载，泰禾再次回归孙河，泰禾·北京院子二期出世，更多了一份庄重的使命感。在项目的落地过程中持续进行升级改造，也展现出泰禾不断挑战自我、探索求新的品牌性格。
据悉，泰禾创新型的居家养老模式也将在泰禾·北京院子二期落地，大大提高了项目的附加值。
另外，项目还配置泰禾物业独具特色的“5心服务”、“金钥匙管家”服务体系，优享泰禾+全生命周期服务，一站式解决业主在教育、购物、社交、文化和医疗等生活需求，实现院子业主生活权益与服务体验的同步升级。
更值得一提的是，泰禾·北京院子二期的总价优势十分明显，在原有孙河买叠拼的总价就能拥有一套宽敞舒亮的合院产品，这样的机会注定被善于洞悉价值的购房者所把握。
临近年末，让我们或可一起预判：7090墅的“三好生”到底是谁？这个奖最该颁给哪一家？
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