耗资854亿 162个主体竞夺郑州2.28万亩土地丨郑州土地市场成交报告（一）

投实君按：河南最优质、最有升值潜力的基础资产，眼下就是郑州的土地！

投实投研组以郑州市各区为样本统计了土地成交情况，2017年仅郑州各区土地拍卖成交363宗,总成交金额854.15亿元，总成交面积1518.16万平方米（约2.28万亩），较2016年1.2万亩增长了89.75%。

价值854亿元的大蛋糕如何切割？省内占多少省外占多少？住宅用地占多少？商服用地占多少？工业用地占多少？仓储用地占多少？房地产商谁拿地最多？“建业胡”和“正商张”，谁执郑州房地产2018之牛耳？

投实调研团队，耗时三个月，从浩瀚的数据中，统计出162个主体机构，在分食2.28万亩2017郑州土拍蛋糕。（统计对象为郑州市各区土拍，含（金水区、航空港区、郑东新区、二七区、中原区、管城区、高新区、经开区、上街区、惠济区），非公开土拍方式获得土地形式，不在统计范畴。

2017年仅郑州各区土地拍卖成交363宗，其中住宅用地194宗，商服用地79宗，工矿仓储用地（79）宗。

162个拿地主体机构性质多元化：有房地产商、有金融机构、有国内著名企业，也有富士康，有省内各地市的、有省外河北的、广东的、北京、福建...有单个拿地，有组团出手……

其中，单一地产商共计拿地192宗，面积合计1.28万亩，金额合计592.5亿元；多地产商拿地42宗，面积2111.43亩，金额合计96.08亿元；金融投资机构单独拿地14宗，面积合计453亩，金额合计41.74亿元；其他拍地主体（政府、事业单位、工业企业等）拿地115宗，面积合计7368亩，金额合计123.83亿元。

363宗土地中，拿地主体含地产商拿地的，共234宗。其中，地产商联合金融、投资机构拿地共51宗（共2859亩、金额175亿元）。

也就是说，郑州每拍卖出七宗土地，就有一宗拿地主体的股权结构里，含有金融、投资机构。

而房地产商拿走的234宗土地中，超20%的交易背后，或有“明股实债”。

在162个拿地机构中，分得最多为航程置业。单独及联合拍地共计49宗地，约3323亩，排在第一位。其中单独拿地41块，与绿地联合拿地5宗，与和昌地产联合拿地3宗。这些土地主要用于其他普通商品住房用地（44块）、仓储用地（2块）、批发零售用地（1块）及其他商服用地（2块）。

工商信息查询，郑州航空港区航程置业有限公司属于郑州航空港区管委会间接控股子公司。

此外，正商通过关联公司及项目公司拿地12宗、建业联合河南东龙控股、重庆协信远创通过郑州金融岛建设发展有限公司拿地12宗，都排第二位。郑州金融岛建设发展有限公司成立于2017年8月19日，由建业、河南东龙控股、重庆协信远创实业有限公司控股。

但是，从面积上看，正商2017年拿地约736.93亩（排第二位），建业拿地173.84亩（排第21位）。并且，建业12宗土地性质为商服，全部集中在副CBD(北龙湖)。而正商的这些土地中住宅用地9宗、商服3宗，主要分布在郑东新区、管城、惠济、二七。

不仅是主体多元化，从拍地主体所属地域看，也是呈现多元化。除去105个省内主体在郑州各区拍地共计243宗，合计1.4万亩外，还有87宗土地被43家省外主体拿走，合计6208亩。并且，还有14个省内外组成联合体也拿地33宗，合计2206亩。

如果抛开省内外联合拿地不算，省内比省外多拿156宗，总面积比省外多出8149亩。

可见，省内主体比省外还是有绝对优势的。

在2017年拿地机构中，也有一些知名大企业的身影出现。如苏宁云商在郑州航空港区拍得2宗地，共计282.11亩，金额6541万元，为工矿仓储用地。上汽拍下1宗，面积1401.94亩，金额4.92亿元，为工矿仓储用地。

鸿富锦精密电子在航空港区拍下7宗地，其中商服用地4宗，住宅用地3宗，面积共计373.79亩，金额共计7.4亿元。

工业用地的虽然单价并不高，但是从中可以看出企业的战略意图，比如说上汽和苏宁在郑州的投资，充分显现了河南作为人口大省，郑州作为米字型高铁的中心环节，对大型企业的战略吸引…

而富士康在航空港拿地，亦说明了其对郑州战略重要性的认可。

上文仅《郑州土地市场成交报告2017》一角，本报告45523字，95页，涵盖土地交易主体及所属区域、交易形式、成交金额、宗数、面积、时间、土地位置、土地用途、地产商拍地排名全榜单、省外地产商拍地数据、郑州以外各地市的拍地数据、金融投资机构及工业企业交易数据、政府及事业单位交易数据、郑州市10个区交易数据及月份分布情况、各区房价涨幅及GDP情况等……