以案析法：显名联建中主张基于合法建造取得物权以排除执行案件精析 | 执者同行
注：本文编写时主要参考《最高人民法院执行异议之诉裁判规则与典型案例》一书，编写前已征得作者同意。
案件索引：王某与海南省农业机械研究所、一审被告海南万昌房地产开发公司案外人执行异议之诉案
裁判案号：（2016）最高法民申1260号
案情简介
1993年10月13日，海南农机所与万昌公司签订《合作改造海南农机研究所大院合同》，约定双方合作建房，建成后海南农机所分得30%。
2002年10月26日，海南农机所、万昌公司与北海九方公司签订《合作开发“丽都花园”房地产项目补充协议书（之三）》，约定项目完成后海南农机所分得2700㎡的房屋面积和8个车位，该分配房屋集中于B座（幢）一至六层楼内。
2003年9月15日，万昌公司出具《划线分割方案图》，确定海南农机所分得B幢2700㎡房产。
2007年9月7日，海南农机所向海口市房产管理局出具《证明书》，明确包括案涉争议的602、603房在内的丽都花园公寓楼（B栋）项目中的二至六层的01、02、03、05号（共20套）共计2736㎡产权归海南农机所所有，海口市住房和城乡建设局为上述房产办理了不可售的登记。
丽都花园A幢已办理产权登记至万昌公司名下。B幢仍未办理竣工验收交付手续，且未办理产权登记，但海南农机所与万昌公司事实上已完成丽都花园A、B幢的同等面积置换手续，海南农机所已接收丽都花园公寓楼B栋（幢）二至六层的01、02、03、05号共计20套房屋（包括本案争议房屋），从万昌公司处取得上述房屋的钥匙，并将房屋分配给职工。
2012年8月22日，海南仲裁委员会作出（2012）海仲字第211号裁决，解除王某与万昌公司签订的商品房买卖合同，万昌公司自裁决书生效之日起10日内返还王某购房款561800元并赔偿王某经济损失费561800元。10月29日，王某向一审法院申请执行上述裁决书。2013年3月10日，一审法院作出（2013）琼海法执字第173号执行裁定，查封被执行人万昌公司名下的位于海口市海秀东路17号丽都花园B幢602、603号房。
海南农机所作为案外人提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。一审法院裁定驳回海南农机所的异议请求。2013年10月16日，海南农机所以王某、万昌公司为被告向一审法院提起执行异议之诉。
问题的提出
1.海南农机所与万昌公司之间的法律关系；
2.显名联建方能否依据合法建造直接取得物权；
3.显名联建方能否依据清算协议直接取得物权；
4.能否排除执行。
最高人民法院裁判观点
【关于原判决认定海南农机所对案涉争议房屋享有所有权并实际占有是否缺乏证据证明的问题】
根据本案已查明的事实，海南农机所根据上述《合作改造海南农机研究所大院合同》《合作开发“丽都花园”房地产项目补充协议书（之三）》《划线分割方案图》《证明书》等，有权基于合作开发建设的原因而合法享有丽都花园B幢602、603房的所有权。而对于案涉丽都花园B幢602、603房的房屋现状，原审法院结合海南农机所提供的《关于尽快履行合同约定义务的催告函》《催办函》《复函》以及《海南省农业机械研究所职工房屋分配表》等证据以及庭审调查的情况，认定海南农机所已经从万昌公司处取得该两套房屋的钥匙，并将房屋分配给职工，证据充分，并无不当。
原审查明：案涉争议房屋尚未办理产权登记，而该房地产项目的用地单位和建设单位均为海南农机所和万昌公司，依据《查封、扣押、冻结规定》第二条第二款“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”的规定，案涉建筑物应属海南农机所和万昌公司共同所有，而双方对合作开发的建筑物的权属范围进行了约定，也实际进行了分割和交付，故原判决据此认定案涉争议房屋归海南农机所所有，并无不当。王某主张，案涉丽都花园B幢602、603房登记在万昌公司名下、应属于万昌公司所有，海南农机所提供的证据不足以证明其对上述房屋享有对抗强制执行的实体权益，依据不足，法院不予支持。
【关于原判决适用法律是否确有错误的问题】
案涉争议房屋系海南农机所与万昌公司合作开发建设而成，即由海南农机所提供土地，由万昌公司提供资金，双方共同投资合作开发房地产。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同的规定，合作方应当共享利润、共担风险。该处的共担风险是指合作各方当事人要共同承担合作开发的不利后果和风险。本案中，海南农机所与万昌公司合作开发建设丽都花园房地产项目，双方对建成的房屋进行了分割，已经完成了合作开发建设的行为。万昌公司向王某出售房屋系其对合作完成后分得房屋的处分行为，该处分行为的法律后果不属于前述司法解释规定的合作开发房地产的风险，由此产生的债务应由万昌公司自行承担。故王某主张海南农机所应对万昌公司向其出售房屋而造成的损失承担连带责任，依据不足，最高人民法院不予采信。
延展分析：
1.【房地产联建合作模式及认定】
房地产联建的核心为共同投资、共享利润、共担风险，联建行为本质上是一种企业间的联营合同，判断是否为合作开发房地产的核心特征是“共同投资、共享利润、共担风险”。
案例索引：刘宝亮、阿克苏宏佳房地产开发有限公司合同纠纷
裁判案号：（2020）最高法民再52号
最高人民法院认为：该合同不是合作开发房地产合同。该合同虽名为“房地产开发合作合同”,也有开发房地产的相关约定,但并不符合合作开发房地产合同共同投资、共享利润、共担风险的特征。1.合同中没有共同投资的约定……2.合同中没有共担风险的约定……根据合同的约定,刘宝亮在该项目的开发过程中并不承担风险。综上,该合同中并未体现出双方共同投资、共担风险的约定,不符合合作开发房地产合同的性质,不是合作开发房地产合同。
2.【房地产显名联建与物权取得】
案件索引：毛朝坤、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉案
裁判案号：(2019)最高法民申6917号
最高人民法院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，建造主体对建设工程审批手续齐全的合法建造物，自建造行为成就时当然取得相应房屋的所有权，而不以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，案涉房屋在建造过程中已依法取得了《国有土地使用权证》《建筑工程施工许可证》等建造手续，建造行为合法，开发建设案涉房屋的主体可在建造行为成就时即取得相应建造物的物权。
3.【联建时的对外责任承担问题】
案例索引：陕西兴庆熙园物业管理有限公司、陕西兴庆御园物业管理有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷
裁判案号：(2020)最高法民再315号
最高人民法院认为：归纳昊雍公司援引的事实与理由，其请求熙园公司、御园公司承担责任的逻辑是，熙园公司、御园公司因与功德公司合作开发项目共同受益于昊雍公司投入资金获得的土地使用权，作为利益共同体应当承担连带责任。原判决基本支持了昊雍公司的主张，认为该公司投入的资金已转化为与案涉土地使用权对应的财产性权利，该权利已被熙园公司实际享有，理应支付昊雍公司投资款本息。可见，无论是昊雍公司，还是一、二审法院，让熙园公司和御园公司承担连带责任的主要理由都是熙园公司和御园公司实际享有了昊雍公司投入资金产生的利益。对此，本院认为，昊雍公司的请求与原判决的裁判均缺乏法律依据，背离了合同相对性原则。熙园公司、御园公司对案涉土地及项目的权利和利益源自《合作协议书》，而非昊雍公司投入的资金。熙园公司、御园公司不因与功德公司合作开发房地产而对功德公司的单方债务负担连带责任。
4.【基于合法建造取得物权与排除执行】
基于合法的建造行为可以认定建造人享有物权，但涉及案外人主张排除强制执行时，应通过对相关当事人针对执行标的所享有的权利来源、性质等因素综合全案事实加以判断。
案件索引：毛朝坤、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉案
裁判案号：(2019)最高法民申6917号
最高人民法院认为：一般而言，《国有土地使用权证》等建造手续上载明的主体即为合法建造人，但在涉及金钱债权强制执行时，对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当综合全案事实，通过对相关当事人针对执行标的所享有的权利来源、性质等因素的考察，对相关权利加以比对、衡量。本案中，案涉房屋系永力公司与银盾公司以联建名义合作开发建设，《国有土地使用权证》等建造手续登记在双方名下，案涉工程2013年取得的《房地产权证》上登记的权利人亦为永力公司和银盾公司。但根据2011年银盾公司与永力公司签订的《合作协议》，案涉项目由永力公司全额出资开发建设，永力公司向银盾公司分配收益7000万元后，案涉项目产权归永力公司所有，银盾公司不再享有案涉项目的任何利益。2016年银盾公司向永力公司出具的《承诺书》也载明，银盾公司将在案涉项目享有的股份全部转让给永力公司，永力公司将转让款支付完毕后，案涉项目的所有权益由永力公司独立享有。而根据查明的案件事实，永力公司与银盾公司于2013年对案涉项目款项进行结算后，永力公司已于2013年7月向银盾公司履行完款项支付义务，银盾公司亦未再参与案涉房屋的开发建设。同时，永力公司与银盾公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，彭水县人民法院作出(2017)渝0243民初2288号判决（该判决已生效），判令银盾公司协助永力公司将房地产权证、房屋预售许可证权利人变更登记为永力公司。基于以上事实，虽然《房地产权证》上登记的权利人中有银盾公司，但银盾公司并未实际参与建造行为，案涉房屋完全由永力地产公司出资开发完成，银盾公司在2013年依约取得永力公司支付的全部收益款后，对案涉房屋已不享有任何权益。
而毛朝坤仅系银盾公司的普通金钱债权人，其申请执行所要实现的债权最早的一笔形成于2011年6月21日，其余均形成于2014年4月以后，并且直至2017年3月31日才形成《还款协议》，毛朝坤对永力公司并不享有任何债权。虽然银盾公司退出联合开发后，永力公司未及时将《国有土地使用权证》《房地产权证》等手续变更登记至其自己单独名下，对此存在一定过错，但考虑到案涉项目全部由永力公司开发完成的事实，相较于毛朝坤申请强制执行所要实现的债权，永力公司对于案涉房屋的权利更值得保护。