成都楼市：小白购房几个关键点，买房杠杆要用足，贷款成为最重要

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：你好，房神，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦房神看到，给个建议哈，谢谢！

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票养起。

我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。

今天整理了一下小白易踩的几大坑：

1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。

2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。

3：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。

4：不要只要求'量'而不求'质'，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。

4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。

5：不要被房子的'外观'所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。

6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。

一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。

只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：房神您好，已关注你一段时间了。目前自住房一套，公积金贷款（写的我一个人名字），每月房贷1000左右，还有20w房贷，压力较小，两室两厅，属于小区外独一栋住宅，在西华大学城，离犀浦地铁站3公里多，目前想置换一套套三的想法，有几个问题请教！

1、孩子刚出生，几个月，我工作就在大学城附近，年收入到手不到6w，但工作轻松，便于照顾家庭。

2、我老公自己做装修的，去年刚开始做，收入不稳定，常常需要垫款，且还有压尾款的风险，目前手里子弹只有不到20个，

目前来说，我们应该考虑换房吗，还是再等等看，换的话有什么好小区可以推荐吗，亲戚大多数都在郫都，没想好换到哪里，求推荐

回答：你好，感谢关注！如果是我，当下我更愿意继续再继续存钱，后面重新再买一套大的改善自住，目前这套可以留着投资长持，主要以下几个原因：

1.作为当前自住来说，这套房子自住-通勤-照顾孩子，都非常的方便，时间往往就是最大的成本。另外这套房子月供这么低，1000左右持有起来毫无压力，所以没必要现在出手，留着后面做投资。

2.作为生活方面来说，子弹20并不多，孩子刚出生加上你老公收入不稳定，甚至还要工程垫资，家庭日常开支应该比较大，如果全部拿去置换，其实对你们家庭来说，抗风险能力就很弱。

所以不如等孩子大一点，家庭收入稳定一点，资金更多一点，到时直接再买一套改善房，目前自住这套房后面可以拿来出租，月供这么低，租金完全可以弥补，但后面手里就是持有2套房，资产增量速度完全不一样。

提问：房神你好，坐标成都，目前在高新西认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下

1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。

2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。

如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。

买新房还是二手房？

若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，尽量还是买二手！

虽然成都新政对刚需有利好，但现在对刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。

等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。

对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。

对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。

2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问:房神你好！预算400-500万主城区自住兼保值，目标是套四，有一定学区要求，选哪里好，两口子都在一环内上班，所以板块倾向不严重。二手或新房均可，请指点!

回答：人居锦城峰荟，翡翠城，金沙，东郊记忆。二手房都可以淘，如果有高新资格，重点放高四区域，三环附近的板块。

提问：房神你好，最近很纠结想置换房屋应该先买房还是先卖房呢？

回答：个人认为这个事情得分为两种情况，前提条件你要先去判断买方市场和卖方市场，不同的市场环境，方案有差异。

比如07年，10年，16年的市场，就是卖方市场。在市场狂热的情况之下，一套房子分分钟有几个甚至夸张的几十号人在抢，而且房东夸张到一晚上涨价数十万。在这种情况下我建议先买好房，再卖房。

市场环境处于卖方市场的时候，你原来的房子也好处理。相对应的时候是买方市场，比如现在，二手房交易的速度会慢很多，成都现在的一些二手房有的放盘一年半载都没卖出去。目前市场的流动性变差了，这个时候如果你先买房，再卖房的话，就会比较被动，所以这个时候建议先卖房。

提问：房神你好！目前我有一套房在建设北路三段06年购入的单位宿舍房，无电梯。另有一套17年购入的招商中央华城小套三，尚有房贷十年期43万，余7.5年还清。

现在成都市老旧小区改造不拆，原先老小区拆迁预期越来越遥远。现在想卖掉老小区，还掉新房贷款。

问题是1.老小区跌价了，卖掉后的房款除去新房贷款余下30万，不够再买，不还的话月供5800比较高。

2.再买房我考虑的是孩子(10岁女儿)将来工作和我们养老都更方便的天府新区或者新津地铁边。不知道如此安排是否合理，请房神给我一个更好的建议，谢谢！

回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局，老破旧可以出手，还掉招商做抵押，首付3层，现阶段成都买城乡结合部和产业新区是最忧的选择。

对于成都这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。

成都现在大力造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。

提问：房神你好！现在有3套房: 1.高新区 南城都汇5期小套三 在住；2. 成华区 华宇阳光四季套二 在租; 3. 新都区保利湖心岛套四空置。工作在软件园，南城都会准备长期自住，娃娃（目前1岁）有上学的需求。

阳光四季感觉房龄上去了，升值空间不大，以后父母居住也不合适。湖心岛感觉还有升值空间，房子大环境也不错，适合拿来自己改善，但是离上班太远

现在有两个方案:A.赠予华宇阳光四季给父母，湖心岛卖了，然后动用公积金买 双流的 协信天奉和府下叠240，

B.赠予湖心岛给父母，卖掉阳光四季，然后动用公积金在南城都汇买个套二（180），以后双方父母都可以住南城都汇（离医院近，方便养老），这样的话，自己去住湖心岛（但是感觉不太现实，毕竟上班高峰期开车要1个多小时）

A方案，感觉升值没啥望了，但是自主改善很不错。

B方案，保值和升值的空间都有，但是改善基本无望

另外，不想花太多现金和贷款去弄天府新区改善盘（真改善，环境好，不要太密）。不过在预算范围内也可以考虑

回答：感谢赞赏！个人觉得这来个方案里，方案二可能是最好的选择（赠予湖心岛给父母，卖掉阳光四季，然后动用公积金在南城都汇买个套二（180））。但是我觉得可以把保利湖心岛的房子也卖了在天府新区买个改善型的房子。

第一、保利湖心岛，升值上来说，后期升值空间肯定不如天府新区。

第二、从交通配套上来说，目前也没有什么交通配套。

第三、从生活配套上来说，未来天府新区肯定是更有优势的。

从你的工作上来说，天府新区肯定也是最好的选择。

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