致某科：能否包阳台由业主大会决定，请勿道德批判！
今天早晨看到刘德科檄文《包阳台是贪小便宜 是公德的一种沦丧方式》，读完不禁感到戾气十足。
稍微有法律常识的人都知道，物业管理方 [ 绝对禁止 ] 业主方包阳台，是没有法律依据的！
包阳台是一类人的生活方式，是一种 [ 选择 ]，它无关个人道德，更与社会公德无关。
最后声明，我所在的小区禁止包阳台，我个人也不支持包阳台。但总有人要把这方面的话题说清楚，没必要用道德碾压来禁止别人包阳台。
陈生 / 文
在写这篇文章之前，我先抛出刘德科先生的观点，同时用我的观点阐述、反驳：
一、刘德科说：包阳台，毁了建筑外立面，最终导致房屋贬值，进而导致整个楼盘贬值。所以包阳台是个人占便宜的自私行为。
他的观点是对的，但是说法不全面。
包阳台毁伤了建筑外立面，是业主群体没有统一的包阳台方案、各自为战造成的。毕竟包阳台是一项没有 [ 强制性标准 ]的工程，所用的材料可以五花八门，用途和设计也因业主喜好而异。
坦白来说，楼盘外立面是业主公有的，如果业主单方面私自包阳台，是以私犯公，使得外立面脏、乱、差造成公有资产贬值。这一点刘德科说得没错。
但刘德科故意忽视了代表全体业主利益的 [ 业主大会 ] 的存在，仅仅强调业主单方面的自私行为，本身就是不客观的。要知道，如果 [ 业主大会 ] 有三分之二的业主到场，到场有三分之二的业主同意包阳台，就不存在单个业主以私犯公了。
在业主大会上，全体业主同意在包阳台之前，肯定了解其行为对公有外立面的巨大损害。如果业主大会追求包阳台带来的舒适和安全，就要承担楼盘资产贬值的后果。
一切都只是选择，就看业主大会怎么选。如果业主大会只是为了投资，或者确实为了物业更美观，当然可以禁止全体业主包阳台。而如果业主大会选择了包阳台，楼盘资产贬值与否，就跟物业公司无关了。这时候物业公司如果还禁止包阳台，抵制业主大会的决议，业主大会可以解聘物业公司。
至于滨江、仁恒、万科、绿城物业禁止业主包阳台，归根结底也是其业主大会的选择。因为这些物业大多很高端，业主素质相对较高，愿意为楼盘的美牺牲一些舒适度，毕竟这些舒适度和安全感可以花钱从其他方面找回。相对于包阳台毁掉昂贵的楼盘外立面和品牌物管服务，这些小钱算不了什么。但如果这些物业的业主大会豁出去了，再好的物管也抵挡不了旁人看来是 [ 愚蠢屌丝 ] 的决定。
绿城·黄浦湾能包阳台吗？当然可以，但包阳台所带来的收益大得过外立面收益和品牌物管收益吗？
由此，现实生活中，高端物业的业主大会没有包阳台的冲动，但是刚需一族呢？住在风口上或者高架桥边上的业主呢？
他们有这份需求，也有行使包阳台的权力。他们只是想过得更舒适一些，没有想过炒房投资，对外立面要求不高，廉价的包阳台是必然的选择。我们不能简单的说他们是没有公德心的体现。
而刘德科者，却还说包阳台是“美学灾难“！真是站着说话不腰疼。
造成”城市美学灾难“的，是那些未经业主大会同意而私自包阳台的业主，刘德科应批判的是这一部分人。
其实，业主群体完全可以通过业主大会，确定统一的、与楼盘外立面美观相称的包阳台方案。尽管这种美观仍要大打折扣，但是统一包阳台，已经是既满足舒适度，又满足美观度的最优选择。
仓廪实而知礼节，衣食足则知荣辱。相信他们，如果他们买得起高端物业，也会愿意为外立面的美观而选择其他方式追求舒适度。
一幢包了阳台 一幢还没包 一切只是选择
二、刘德科说：地产商统一包阳台，是不被法律允许的。
他的观点是错的。法律并没有禁止地产商统一包阳台。
在房屋交付前，必须规划批准的封闭阳台才能算全面积；如果规划没有批准封闭，开发商应业主大会请求封闭的阳台，仍然按一半建筑面积计算。也就是说，在业主购买物业之前，物业建筑面积已经随规划确定好了，并不存在业主“只掏了房价一半的钱买了全面积的阳台”。
另外，建筑规划上计算阳台面积是这样的：
1、在主体结构内的阳台算全面积，在主体结构外的阳台算半面积。
2、《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013的3.0.21规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。据此，阳台面积的计算，不分全封闭与未封闭，而按照在主体结构内还是外区分，在主体结构外的阳台，即使是全封闭的，也只计算一半的面积。
三、刘德科说：业主自行包阳台，存在巨大的安全隐患。
所以就不能包阳台了？这不是因噎废食嘛！
没错，阳台上的玻璃窗掉下来，砸到人，致人伤残，甚至把人弄死。常有这样的新闻。
所以想要包阳台，更应该通过业主大会统一聘请施工单位，安全才有保障。
沈阳老楼阳台脱落 砸伤路人 这是施工质量的问题（传言是剁饺子馅？）
四、刘德科说：包了阳台，整个阳台可能会垮掉。
客观来说，阳台垮掉跟包阳台没有什么关系。
就像女人选择穿性感衣服增大了坏人的犯罪欲一样，包阳台只是让业主更倾向于 [ 超载 ] 使用阳台。如果阳台真的垮掉，对不起，它只跟阳台的 [ 超载 ] 使用和施工质量有关。
五、刘德科说：包阳台可能会污染城市水源。
没错，包了阳台以后，很多人会把洗衣机放在里面。通常，阳台上只设了雨水管道，没有生活污水管道，洗衣机的污水，排入雨水管道，会污染整个城市的地下水系统。
目前，只有苏州等少数城市，规定必须在阳台上设置雨污分流的管道。在多数城市，只有极少数地产商在阳台添加污水管道——通常是那些事先设计要把洗衣机放在阳台上的精装修楼盘。
但是，我想问一句，没有包阳台的楼盘，难道就没有洗衣机放在阳台吗？
还是那句话，阳台洗衣机会不会污染城市水源，只跟个人习惯有关。
最后，我也不多写了。写得越多，估计也会被骂得越惨。送给诸位五个结论——
1. 包阳台，是不是一件捡了芝麻丢了西瓜的事情，看你们业主大会的选择。请权衡外立面和拥有品牌物业的收益与包阳台的收益。
2. 禁止包阳台的物业公司，比如万科物业、绿城物业，确实做的不错。但其是不是好的物管，请用服务以及是否尊重业主大会的决议来说话。
3. 你如果买了包阳台的楼盘，恭喜你，你在跟一群注重生活舒适度的人做邻居。至于他们是不是一群喜欢贪小便宜的人，日久见人心。
4. 重视业主大会的决议，我们才能走向法制社会。而不是什么杜绝贪小便宜。贪小便宜永远都会存在，法制却能日臻完善。
5. 生活不是只有眼前的苟且。但如果必须苟且，请放下那份骄傲，去跟全体业主（业主大会）去谈。
6. 公德很重要，所以请大家在包阳台之后，问清楚阳台能承载多少重量，是否拥有雨污分流管道，如果没有该怎么办。如果你没有问清楚，造成的一切后果，请自己负责。
7. 就算掉粉，我还是会这么写。
●决定是否可以自行封阳台的两个重要阶段
封不封阳台到底谁说了算？
商品房阳台销售面积的计算一般根据阳台是否封闭分别进行，封闭式阳台的面积按100％计算，开敞式阳台面积按50％计算。但是业主们入住以后，常常会因为尘土多、不安全、空间利用率不高等原因，提出将阳台封掉，但总会遭到物业管理公司的反对。业主非常不满：我自己的房子，自己花钱封阳台有什么不可以，我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我自己的权利吗？
阳台封闭纠纷，也一直是业主和物业管理公司及开发商之间矛盾的一个焦点，有业主状告开发商硬封阳台的，也有开发商状告业主私封阳台的，更有物业强行拆除业主私自封闭阳台的。封不封阳台到底是谁说了算？
●关于封阳台的不同声音
（1）物业公司说法
通常情况下，为了小区整体的美观，封阳台前是需要物业公司同意的，只要是合理合法的，我们应当同意。如果封阳台改变了原有规划的限制，及对他人及建筑物本身有影响，作为物业公司，我们有权拒绝业主封闭阳台。
（2）业主说法
物业公司应该在业主入住开始装修时，征求一栋楼或一个单元业主的意见。如果过半数同意封阳台，物业公司就应该牵头，与开发商沟通，统一设计材质和式样，尽量与小区整体色彩、形象相符，不能等事后再来约束业主的行为。其实，这也是不少业主的希望，由物业公司牵头监督下，在保证小区美观的前提下封阳台，毕竟，作为小区业主，谁都不希望破坏家的美观。
（3）律师说法
业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：1.改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；2.危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；3.影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4.其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。
●物管有权限制封阳台吗？
从法律角度来讲，物业无权干涉业主封阳台，但是阳台是楼房外观的一部分，业主自行封闭阳台会给小区整体规划的外观造成不利影响。因此，物业公司有权对业主自封阳台的行为进行规劝。
开发商为了小区住宅外立面的风格能保持如一，物业管理公司为了让小区便于管理，常常会事先拟好一份物业管理公约，在买房人购房或者入住的时候签署，约定买房人不得封阳台。如果业主抗议，物业公司的依据是《物业管理条例》中有规定，业主不允许破坏房屋的外立面和结构，不能损害其他业主的共同利益。
我们认为，开发商将房子交付给业主之后，业主已经在管理这所房子，如果业主拿到了产权证，房子就归业主所有，开发商和物业无权干涉业主是否可以封阳台。但是封阳台涉及到外立面效果、建筑整体布局，要经过规划部门审批，业主可以委托业主委员会或物管公司到规划部门进行审批。
●决定是否可以自行封阳台的两个重要阶段
某资深物业负责人认为，自家阳台可否封闭的决定权要分为两个阶段，即前期物业管理和业主大会成立后两个相互衔接的阶段。在这两个不同的阶段对于阳台可否封闭等等一些小区物业管理方面的决定权是分属不同的主体的，但是总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权谁决定物业管理。
小区业主大会成立之前是前期物业管理阶段，整个小区的权证是归开发商所有的，开发商有权委托物业管理公司对小区进行前期物业管理。多数情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的，也就是说这时的业主是不能够封闭阳台的。如果私自封闭了阳台，开发商通过正常的法律途径解决时，业主多数是要败诉的。
当小区居民入住后，根据有关规定小区成立业主大会和业主委员会后，按照产权人决定原则，整个小区的产权已经从开发商手中转到业主大会手中，这时小区的物业管理等等相关事宜就是由业主大会决定了，即有关文件中规定的“业主大会是权力机构，业主委员会是执行机构”，由业主大会决定是否继续聘用前期物业管理公司，或者公开招标其他的物业管理公司。确定了小区的物业管理公司以后，即进入了第二阶段的物业管理阶段。这时，业主大会就有权力来决定是否封闭阳台，但是一定要经过正规的途径和程序。
据我们了解，在新的物业管理办法中规定，不管业主是否入住，只要房子交付达到70%，就可以成立业主委员会，通常成立业主委员会的时间要花3-4个月。
某二手房公司专业人士建议，封阳台的形式最好小区相对统一（如采用隐框的），也有利于小区形象，对小区业主不动产升值保值也有好处。
●按什么程序来封阳台？
对于封阳台，业主大致会有三种反应：业主尊重公约，就此放弃不再封阳台；业主不顾公约和物业干涉，自行其事，把阳台封了再说；业主在抗议的同时向业主委员会反映，要求业主委员会与物业公司修改物业管理公约，允许封阳台。明智的做法肯定是后者了。
如果业主想统一封闭自家阳台的话，首先要召开业主大会。根据相关规定，如全体业主的三分之二到会，到会业主的三分之二同意后，作出有效的是否封闭阳台的决定。然后报请规划局等相关主管部门审批。业主大会的申请报告得到批准后，物业公司就要参与进来了。物业公司开展邀请施工队伍，制订设计方案和工程预算等工作，这同时要听取业主大会的意见，最后结果要通过业主大会批准。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。如果一小部分居民不想封闭阳台的话，也要遵守业主大会的决定。