英政府延长"驱逐禁令"至8/23, 房东该如何拿回房租?
丽莎先前曾经讲过有关商业租赁房东，在新冠期间不能"没收租约"的情况。这种暂时禁止"没收租约"的政策，其实就类似于住宅租赁的"驱逐"（Eviction）。
不少租客和房东应该都知道，英国政府为了因应疫情期间，减少可能的“无家可归”现象，在今年3月已经通过紧急立法，禁止住宅房东在新冠期间"驱逐"房客。
该法律的适用期间最初是到今年6月，但由于该法存在"复审机制"，意即即便原本设定的期限到了，但是政府审视后认为有必要延长实施的话，是可以继续将该"禁令"给延长的。
也因此，英国政府早些时间已经确认，将这个"禁止驱逐"的禁令，继续延长至今年8月23日。这代表，目前英格兰和威尔士地区，直到该日期，住宅房东都不能够向法院申请“驱逐”租客，不论是什么理由，也无论是不是因为租客的过错（例如迟缴或不缴房租）。
→ 先来说说，何谓"合法驱逐"？
首先要说的是，根据英国法律，如果房东想要"合法地"驱逐租客，是必须遵照法定的步骤和程序的。
一般来说，在房东和租客有签订租约的情况下，房东可以通过Section 21或者Section 8来启动"驱逐"的程序。
如果房东给出的是Section 21驱逐通知，房东不需要给出具体想要租客搬走的理由，也就是俗称的“无过错”驱逐通知（No-fault Eviction），表示房东在租客没有任何过错的情况下，就可以向法院申请“驱逐令”来驱逐租客。
在Section 21之下，房东依法必须给予至少2个月的提前通知（Notice），告知租客要求他们搬走。
而如果租客是提前支付租金的（例如每次付租金的时候，都是提前支付3个月的租金），那么房东还必须等到租客预付租金的租期结束才行，也就是给出的提前通知可能会需要大于2个月的时间。
同时，房东必须等到原本签订的租约到期后，才能够给出Section 21通知。
比如说原本签订固定租期（Fixed Term）的租约是一年，那么房东必须等到一年时间到了以后，才能要求租客搬走，不能在租期中间（也就是这一年内）随意要求租客搬走。
需要指出的是，如果租约是从2015年9月30日之后签订或者更新的话，那么房东还必须使用Form 6A（https://www.gov.uk/guidance/assured-tenancy-forms#form-6a）或者是完全照着（Form 6A）上面的内容格式来给出Section 21 Notice才行，否则该通知就会被视为无效，房东必须重新寄给租客有效的通知才可以。
一般来说，房东在给出Section 21通知的6个月内，必须向法庭申请“驱逐令”来驱逐租客；否则房东如果超过了这个期限，就得重新走一遍Section 21的启动流程，也就是重新再给出新的Section 21通知（那么届时时间就会重新开始计算了）。
→ 那么Section 8 Notice呢？
Section 8 Notice一般是针对租客的“过错”来通知租客搬走，启动驱逐租客的程序。
换句话说，房东想通过Section 8来驱逐租客的话，是必须给出合理合法的理由，比如说租客拖欠租金、破坏房东的房子、骚扰邻居等等。
Section 8 Notice给出的提前通知时间可以是2周至2个月之间（基于租客违反的是何项条款），同样的房东在正式驱逐租客前，必须先获得法庭核准的“驱逐令”，才可以把租客给驱逐。
需要指出的是，房东通过Section 8来驱逐租客（相较于Section 21通知）的难点在于，房东必须证明租客确实是违反了法律指出的17项具体理由的其中一项，才可以开始启动驱逐租客的程序，否则房东给出的Section 8通知就是不成立的。
不过，不论房东给出的是Section 21或Section 8，房东都是需要先向法院申请“驱逐令”的。
换句话说，即便是在房东已经提前给予通知，而租客之后不愿意“自愿”搬走的情况下，房东也不能自己动手将原租客给赶走，比如说自行更换门锁，或者直接把租客的个人物品丢弃；否则，房东就可能构成非法驱逐。
严格来说，这是刑事犯罪；轻的来说这也违反了民法，可以直接导致对方控告自己而索求赔偿的。
→ 在英国，没签租约“并不代表”房东就能随意驱逐租客
一般来说，如果房东想要把房子出租，通常都会事先和租客签下一份租约。
但有时候，房东可能只是单纯想短时间地和他人共享一个房屋，租客并不是租住占有整栋或整套物业（比如说房东就住在房子里，只是把一间房间分租出去），又或者因为其他因素而没有签下租约。
在这种情况下，这个关系（房东和租客之间）一般会被称为“准许使用权”（Licence）。
和租约不同的是，这个“准许使用权”没有给予使用者/租客（Licensee）任何“独家使用权”（Exclusive Possession），只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。
而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长，比租约较为短一些。
但是即便是“准许使用权”，物业拥有者/房东（Licensor）也不能对于使用者（租客）说赶就赶。
就算物业拥有者/房东想要把房子收回去，也不能随意地把使用者（租客）的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客，不让租客进入出租房。
物业拥有者（房东）如果想要让使用者（租客）离开，是需要和一般有签订租约的房东一样，必须依法给予租客足够时间的提前通知（Notice）。
如果使用者（租客）最后不愿意搬出去，物业拥有者（房东）也得向法院申请到“驱逐令”，才能够驱赶租客的。
→ 话说回来，那现阶段房东应该怎么办？
前面我们说明了“合法驱逐”的重点，又提到了目前英国房东被限制提出“驱逐”的处境，那么这样一来，房东方面自今年3月开始直到现在，都一直拿不到房租，或者没有拿到完整的房租的话，应该怎么办呢？
一般来说，对于租客拖欠房租的情况，房东是可以上法庭，要求法官强制让租客把拖欠的钱给交还，甚至租客如果没有钱的话，还可以强制没收租客的其他财产（比如说个人物品）来作为房租补偿的。
可是类似于上面“申请驱逐”的情况，现阶段虽然法院不会拒绝房东做出这类“Possession Claim”（占有申请/索回房租申请），但也不会进行“处理”。也就是房东的申请会被先“放着”，基本至少直到8月23日。
也因此，现阶段对于房东来说，比较好的办法是，先和租客讨论出一个彼此都同意的方案，比如说暂时降低房租，或者允许租客更长时间来分期交房租等。
这样的话，房东至少可以先拿到一部份房租，不至于在这段期间完全失去房租收入。
当然了，这并不代表租客就可以因此不必再负担或者准时交房租了；对于租客来说，履行合同义务依旧是租客的责任，租客“交房租”的义务，并不会因为法院暂时不受理“驱逐申请”而遭到免除。
假设租客一直拖欠甚至都不交房租的话，那么到了今年8月23日期限之后（除非政府又再延长），房东还是可以像从前那样，依法申请“驱逐”并向租客索回拖欠房租的。
需要指出的是，虽然目前紧急法律禁止房东“驱逐”租客，但也不代表房东现在只能坐着等待和干着急。
因为对于法院来说，他们现在虽然不会处理任何新的“索回房租申请”，但房东还是可以在8月23日之前先将该申请递交。
原因很简单，届时法院开始处理这些申请的时候，一定会先处理那些原先申请被“暂缓不看”的，然后把之前那些“排队”的申请都处理完后，才会开始处理新的申请。
换句话说，当法院开始处理这些申请的时候，可能会先经历一段时间的“排队/停滞期”，那么新的申请就需要等上更久的时间，才可能被轮到。
如果房东现在就开始准备申请而“排上队”的话，将来所需要等待的时间，可能也会比较短一些。
所以说，如果房东已经想要要采取相关法律行动的话，不必等到8月23日之后才开始准备，而是可以现在就开始咨询专业律师的意见，并着手相关文件和申请；这样等到8月23日的期限一过，房东就可以具体行动，相较来说也可能更早能够把损失的租金给收回来，或者至少做出个解决，减少继续损失的可能。
由于“合法驱逐”涉及的细节不少，如果房东不确定的话，一定要尽早咨询专业建议，避免因不知情而不小心构成“非法驱逐”。