狮山学区鄙视链!

视觉&撰稿//青蛙&圆圆

教育是老生常谈的话题,在苏州,园区和狮山的教育一度都是被大家认可的。

就拿狮山的学校来说吧,板块内高新实小、高新实验中学坐镇,整体教育资源丰富,每年都有家长想破了脑袋想把孩子往狮山的学校塞,似乎进了狮山的学校就等于半只脚踏进了重点大学的大门。

然而狮山近几年来二手房倒挂明显,想在狮山买房,也是令人犯愁。

不过,狮山内部学区也存在着鄙视链,你听说过吗?

第一层:苏州新区实验小学(金山路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区);

第二层:苏州新区实验小学(珠江路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区)

第三层:苏州高新区实验小学(竹园路校区)+苏州高新区实验中学(金山路校区);

第四层:苏州狮山实验小学(馨泰校区)+苏州高新区实验中学(金山路校区);

第五层:苏州高新区实验小学(竹园路校区)+苏州高新区第一初级中学的学区

那么,在层层鄙视链下,又该如何买房呢?

1.苏州新区实验小学(金山路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区)

/学区划分

拥有新区实小金山路校区的小区主要有狮山新苑、锦华苑、锦宁阁等等,而坐享新区实验中学金山路校区的小区则为金河国际、沁怡家园等等

其中既有新区实验小学金山路学区,又有新区实验中学金山路学区的小区主要包括荷澜庭、锦昌苑、姑苏花苑等等,而从近90天链家二手房成交表来看,成交总价区间为390w-948w,其中狮山新苑的售卖最好,共售出五套,其次则是荷澜庭和锦丽苑,分别售出4套和3套。剩下的小区多数仅售卖1套。

狮山新苑售出的五套中有半数面积不足100㎡,结合整体数据来看,狮山学区房购买者更喜欢小面积的户型,或者是总价较低的大面积户型

我们再来瞧瞧这几所小区在售房源如何,目前链家在售共221套,其中以狮山新苑在售二手房最多,共100套

值得注意的是,100㎡以下的小面积户型大多集中在狮山新苑和和乐家园,锦丽苑有3套100㎡向下的,不过户型都是1室1厅或者1室2厅,不太适合

作为整个板块内的学区天花板,如果手头资金不够,购房者可以选择450w买下老旧小区小户型,而资金足够的可以准备650w,拿下次新房荷澜庭

2.苏州新区实验小学(珠江路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区)

/学区划分

拥有新区实小珠江路校区的小区主要有时代天街、荷澜庭、山景玉园等等,而坐享新区实验中学金山路校区的小区则为金河国际、沁怡家园等等

不过同时拥有苏州高新区实验小学(珠江路区)和苏州新区高新区实验初级中学(金山路区)的房源却大大减少,仅有荷澜庭、时代天街、山景玉园。

近90天内荷澜庭成交4套,山景玉园成交1套,都是纯改善户型。

在售二手房共52套。

这三个小区都是较新的小区,而且更加靠近狮山板块的商业核心,交通商业都十分方便,但是价格也是十分漂亮,所以想要争取这一校区的购房者至少准备650w,这样才能稳妥拿下。

3.苏州高新区实验小学竹园路校区+苏州高新区实验中学金山路校区

/学区划分

新区实小竹园路校区覆盖的小区主要有狮山丽舍、狮山峰汇等等,有新区实验中学金山路校区的小区则为金河国际、沁怡家园等等

同时拥有这两所学校学区的主要有狮山丽舍、金龙花园、玉山苑、玉华花园、永和村、狮山峰尚、狮山峰汇和雅阁花园

近90天成交量一般,多数都是小户型

不过狮山峰汇的成交户型多是1户1厅,住户体验不会太好。

整体房源还算充裕的,在售二手房共110套

值得注意的是,其中狮山峰尚和狮山峰汇二者价格相对要低,狮山峰尚有少量2室1厅或者2室2厅的小面积户型,而且价格真的极具诱惑力了。

这一片的学区房相对以上两类价格更便宜,小面积户型偏多,200w左右就能上车。

4.苏州狮山实验小学馨泰校区+苏州高新区实验中学金山路校区

对应狮山实小馨泰校区的小区主要有馨泰花苑、百合花公寓等,而坐享新区实验中学金山路校区的小区则为金河国际、沁怡家园等等

同时拥有两个学区的学校主要有百合花公寓、吴宫丽都、名城花园、保利雅苑、名尚花苑、玉山广场北区

而从最近的二手房成交记录来看,这一片的成交也很颓靡,90天内仅一套新港名城花园成交。

在售二手房共113套,其中吴宫丽都、名尚花园和玉山广场北区都有小户型,手头资金不够,但有购房需求的可以从这里考虑,手握200w可以买下玉山广场,其他小区最低价格在370w左右,备上400w比较有选择余地。

5.苏州高新区实验小学竹园路校区+苏州高新区第一初级中学的学区

/学区划分

新区实小竹园路校区覆盖的小区主要有狮山丽舍、狮山峰汇等等,而新区一中覆盖小区有馨泰花苑、世纪花园等等

可以注意到的是,这一代的二手房,都集中在新小区,即心著华庭、文翰华苑(招商学府)、星韵花园、香缇华苑(中梁香缇)

我们先来看看这边近90天的二手房成交吧。

总的来看,二手房成交量挺高,而且小区都较新,不过价格却因为学区的缘故而偏低,对于学区需求户来说,并不是首选

而且三档周边的二手房也是房源不少,总共190套在售,而仅香缇花苑就有73套二手房在售,文翰华苑69套。

想要入手这里的学区房,准备300w左右即可,这也盘点下来的最低价了,只能说新小区居住舒适感更强,但选择了舒适的同时,也是舍去了更优良的学区。

写在最后

昨天下午,我特意去了一趟狮山,让中介小哥带我在周边的学区房转了转。

中介小哥十分热情,他告诉我:

我们这边二手房卖得还是挺不错的,主要是学区好。虽然老是老了点,但是像现在板块内的新房,一方面有政府限价,不能高于4w/㎡,另外一方面,也是因为新房的学区不如老房。”他如是说。

我们主要去了沁怡家园国际公馆、御庭、明尚花园,不难发现的是,这些都是些老小区,站在外面甚至可以看到外立面被雨水冲刷的痕迹。

/御庭

小哥给我推荐的大多是不足百平的2室1厅或是3室1厅他告诉我,这种户型比较畅销,而且以后脱手也会容易些。

有意思的是,那天我们看房还引来了一位热心大妈,大妈拉着我的手,一再表示,这一块的房子相较去年已经降了50w了因为疫情,像沁怡家园原本500w+的房子,现在475w就能拿下,而且学区全是最好的,从高新区实验幼儿园、小学、中学……

用大妈的话来说,买了,你绝对不亏。

一圈走下来,拥有高新实验小学、中学的沁怡家园售价475w,而学区配置是狮山实验小学和高新实验中学的名尚花园售价478w,至于御庭,其学校配置与名尚花园相同,但是距离商圈略远,售价439w

从这三所小区的不同售价,我们能发现狮山的二手房房价呈现出这样的趋势,即,拥有最优学区的二手房价高于接近大型商圈、学区稍次的二手房,而学区较次,不临新型商业的二手房处于食物链最底端。

最后咱们再来瞧一瞧链家的二手房人气榜和成交榜吧。

不难发现的是,人气榜上像荷澜庭、招商学府等等,都是比较新的小区,这源于狮山客群对于高端改善盘的追求。但从成交榜来看,却又是老小区的天下,只能说,学区是房价永远的神,也是影响成交量和单价的最重要因素。

当然了,数据是这样显示的,但购房者在购买的时候,也要根据自身需求去进行选择,如果仅仅追求学区,那450w可以选择生活配置优良的老旧小区、小面积户型。

如果除了学区还对生活质量有一定的要求,650w左右可以选择较新的时代天街和荷澜庭,学区商圈双拿下。

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