文\潘永堂

房地产是政策市一点不假。

731政策之前，很多房企大佬还有侥幸心理，认为四季度或是明年会有房地产政策适度的、局部的放松；但731坚定的、猛烈的政策之后，房企算是铁了心的迎接地产苦日子到来。

年前，很多人说2018年是楼市小小年，但如今半年过去，形势貌似更加悲观。2018年到现在，大大小小调控政策200多起，房产税的2018年或将落地，去杠杆，融资难、碧桂园的道歉、房企的规模焦虑……一切，让2008年的地产人倍感焦虑。

悲观时，乐观依旧在。

百强榜的房企业绩飙升，从50%到200%的都有，城镇化、消费升级，中国经济6.5%的依旧中高速增长，小康社会，美好生活……今天的中国房地产这个行业，处于悲观与乐观的认知差异、增长速度快、慢选择，规模和利润权衡、极致高周转优与劣度上把握……今天，房企一个错误战略性决策和误判，都可能让房企错失机遇或陷入危机，现在唯一可以肯定的是，日子不如之前舒爽已经是铁板钉钉，过苦日子的心态、战略、打法、组织战斗力等等，都必须重新出发——换心态做地产！

这两天，老潘应邀参加观点博鳌论坛，的确一场思想盛宴，启发很大。今天特别分享来自阳光城吴建斌总的《融资冰河期房企的财务策略》演讲，很多干货，很多观点应该可以供同行借鉴和学习。

一、房地产没进入冰河期，但融资进入冰河期

主办方给我安排的演讲题目，房地产是否进入冰河期？那么，首先来我们来谈谈房地产是否进入了冰河期。

1，乐观一些，房地产并没到达冰河期

家家都在叫苦，感觉好像是进入了冰河期，从这两天博鳌论坛各位嘉宾演讲观点来看，悲观的情绪比较高，我的感觉说 “冰河期”可能稍微严重了一点，房地产还没进入冰河期。

什么叫冰河期？

那就是天气非常冷，而且跨度很长，经过一段时间之后，冰冻可以冻至几米厚，很多的生物可能会死掉，这就是冰河期。

房地产市场到目前为止，应该还没到一个冰河期。

2，为何还没到冰河期？

其一、短期的政策是一个短期的行为，不能代表房地产真实的现状；

其二、房地产的根本动力我认为没有变，房地产的动力过去几年有几个动力，城镇化的因素，地方政府财政方面，对财政的需求方面，人们对美好生活的需求方面，以及房地产增值保值的功能，以及我们金融对房地产的支持，这些因素没有变。

其三、目前我们的大中城市、西部地区的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，这个格局也没变。

其四、2018年1~7月份的销售，大中型房地产公司的销售都不错，只要房子能推出来，房子也很好卖，我觉得需求方面仍然是畅旺的。

其五、一手房和二手房的价格比较，二手房的价格超过一手房，这种倒挂的现象也出现了。

基于以上关键5点，我们没有理由对房地产市场过度悲观！

二、当下房地产亟待解决的四大问题

当然目前作为房地产市场，房企到底存在什么样的问题？

我自己感受到大概有4个方面的问题可能急需解决。

第一是2016、2017年两年房地产市场表现得非常好，但是2018年因为各种原因，各种政策的调控，特别是2018年，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增，净负债比例高居不下，这是一个当前的情况。

第二是家家都在喊着高周转，但是对真正高周转的意义并不了解，其实高周转要求从每个环节来保障高周转，需要合力才能铸就高周转的美妙旋律。实际上我们好多企业是叫了高周转，实际上不是真正意义的高周转。

第三是很多企业规模上去了，但是后续的施工管理、品质管理、完美交楼根本就没有引起高度的重视，而导致了交付时问题多多，客户满意度大幅度下降。

第四，发展是硬道理，但是发展的过程中，大量的企业都是杠杆放得比较高，所以这两天有几位专家说房地产整个的规模的上升是靠高杠杆，这也是事实。

所以这四个方面的原因如果不改善，有可能在这一次冰河期的房地产市场的到来，可能会产生一些非常大的影响或者冲击。

三、财务冰河期的房企6大建议

建议1：重新回归到重视现金流管理

房地产企业说来说去就是现金流管理，我们的高周转也是为了现金流管理，在这种情况下，现金流管理有几种方式

一是把增长的目标下调一些，原来可能增长30%、50%，现在调整到增长5%到10%就可以了，一个行业能保持5%到10%的长期增长，那是非常了不起的行业，所以这个目标可以下调一些。

二是买地的节奏控制一下，原来因为对市场的前景看得很乐观，所以买地的节奏就很快，现在是不是把节奏稍微控制一下。

三是内部的库存尽快的清理，把它变成现金。应收账款能变现的尽快变现；

四是融资方面做一些调整，避开信用、非标融资工具。我们知道什么能做，什么不能做，能做的就做到极致，不能做的就不要做，不要浪费时间。

五是在未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

建议2：找到合适自己的“安全垫”

每个企业发展过程中，实际上对风险控制的意识是不一样的，有些企业可能追求高风险下的高成长，有些企业可能不是这样，但在这个过程中，每个企业自己心里的安全垫在哪里，这个一定要找到。

这个安全垫是什么呢？就是在万一市场出现了极端的情况下，你怎么让企业还能活下来，这就是安全垫。常规的做法是确保现金占资产比15%或者以上。这其中，现金有不可动用和可动用两部分，重点是将可动用部分占比提升到10%以上。

所以你一定要保证未来的3个月、6个月甚至9个月可以动用的现金，来保证你去活命，否则你可能这些小劫过不去，发展上就会遇到大的麻烦。

建议3：高周转是化解风险最根本的方式

房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转。

如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。因为融资难，成本飙升，“高周转”一定是化解投资风险、提高周转率、获得股东资金回报率最为关键的观察指标

如果你做不到高周转，你在这个行业继续去做生意可能要小心，因为这个行业是资金密集型行业，需要强大的资金支持。如果说你没有强大的资金支持，几乎是寸步难行的。

什么叫高周转？就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。

高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把原来买地的钱找清楚，另外一方面用更多的钱推动你的建筑，但是你的施工期该多长还是多长，你的施工品质还是要保证，这是两码事，所以我们不要把这个混淆了，以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求，这是不允许的。

所以在这些方面，一定要建立一个非常好的企业文化或者企业的品质追求方面的管理上的改变，否则可能也会带来一些新问题。

建议4：:动态监测，顺应大道

市场在变，我们今天对市场感觉很悲观，但可能一夜之间它就变好了，市场是变的，可能外界某一个条件的改变，整个市场又会发生新的变化，所以我们对市场不需要太悲观。

但怎么看一个市场，我觉得有几个层面，看国家的层面，看清大势，目前我们的大势是欣欣向荣。然后从行业的角度来看，我们进行行业之间的比较，房地产行业仍然是一个最好的行业，其它的行业我不了解，但了从很多的资料和报告来讲，我们会认为房地产行业是一个最好的行业。

从企业层面来讲，每个企业在发展过程中，对自己的要求也不一样，处的阶段也不一样，所以每个企业自己要知道自己的优势在哪里，弱势在哪里，所以要均衡的发展，把自己的短板尽快的补上，只有补上之后，你才能有一个很好的发展。

从财务方面，当然你要了解自己的家底，了解安全垫的问题。

你要确保你在最极端的情况下，3—6个月有没有这个钱让你渡过这个难关，如果能渡过，我觉得可以把更多的钱拿去买地，这没问题，如果你渡不过，你就要想办法在你的净现金流，特别是可以动用的现金流方面，要花工夫去改善它。

所以从整个大势来讲，大势不错、行业不错，关键看企业怎么做，这是我对房地产行业动态监测的一些基本认识。

所以，小波小折，建议不要太在意！

建议5：房企还是要买地，土储是房企的核心竞争力

如果你未来发展没有位置好的便宜的土地，你这个企业要增长是不可能的，所以在金融危机或者在未来的前景比较看淡的情况下，危就是机，怎么样在这个过程中找到最好的地，这是非常关键的。

其一，要把“安全垫”之外的资金集中起来，继续吸纳土地；其二，如果房企选择了“高周转”模式，那么，就要买“高周转”的土地，越多越好。其三，只有拥有大量的优质土地——价格便宜、位置好，就能让房企在未来立于不败之地。