就算是宇宙第一房企，也未必能在商业地产“笑着活下去”！
作者：福贵
2012年2月21日，在外游学一年归来的王石在香港举行的论坛上称：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”
在中国的所有房企之中，万科可以说是当之无愧的头部企业，是行业的标杆，是品牌的保证。
但是随着房地产行业“黄金时代”逝去，房企寻求转型也成了必然。
商业地产作为房地产的重要分支，自然就成了房企转型的方向之一。
曾有着“宇宙第一房企”之称的万科近几年也是不断加码商业地产，如万科广场（购物中心），万科大厦（写字楼）。
并且其在商业规模上目前也仅次于万达和印力。
但是，从万科广场近几年的发展情况来看，其也是不温不火，没有什么好的商业项目，万科在整个深圳可以拿得出手的标杆商业也只有龙岗万科广场。
2013年底，龙岗万科广场开业，开业仅半年，工作日日均客流达5万人次，周末最高可达10万人次。
2018年，龙岗万科广场销售额达16亿元，客流量达1610万人次。
但在深圳2018年的购物中心销售额排名中，龙岗万科广场只排到了第十一位，未能进入前十，距深圳第一华润万象城还差70亿。
而这已是万科在深圳做得最好的购物中心。
放眼全国，万科做得最好的则是上海七宝万科广场，2018年销售额为25亿元。
那么，未来的万科能否改变目前旗下商业在深圳的尴尬局面，将商业地产做到如房地产一样，成为行业学习的标杆？
而对于重住宅的万科，其在商业上的道路也是颇为坎坷。
谈到商业地产，王石称，住宅是万科轻资产，商业地产对万科来说是重资产。
早期的万科，做的也是多元化，其曾涉及超市、矿泉水、影视等领域，也开发过商业地产和写字楼。
但最终，王石剥离了这一切，定下了“聚焦房地产”的基调，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。
在住宅专业化上，王石的态度一直未变，而这也曾是万科拿下“宇宙第一房企”名头的必杀技。
但是，随着房地产行业从“黄金时代”进入到“白银时代”，万科也不得不被迫走上商业地产道路。
2009年，万科开始进军商业地产，到2013年11月27日万科首个位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业，这也是其首个商业项目。
来源 人民网-房产频道
而多年来，自万科首个购物中心项目金隅万科广场（后更名悦荟万科）开始，其一直致力于打造商业地产上的标杆项目，但结果都不尽如人意。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥曾评价：“你可以迅速认出万科的楼盘，却不知道万科商业长什么样子。”
2015年，万科集团商业地产业务负责人丁长峰对外宣称，会在2015年一季度末成立一家集团下属的独立商业地产公司，并在2015年6月底完成25个购物中心合约300亿元资产的处理，但此计划后来也并未实现。
成立独立商业地产公司未能成功，并且其在2013年成立的商用地产管理部也没有什么决策权，万科的商业版块一直处于缺乏统一管理的状态之中，各地的商业项目招商和运营也是参差不齐。
在此前提下，向凯德学习过规则，向西蒙学习过运营，向黑石学习过资本运作的印力成为了万科的目标。
2016年，万科豪掷128.7亿收购黑石集团旗下的印力集团96.55%的股份。
也是在同一年，万科将旗下42个项目打包交由印力管理，除了深圳和上海两地的万科广场保留原有名字外，其它地方的项目基本改成印象城、印象汇或者印象里。
2018年，万科印力联合Triwater基金收购凯德20家购物中心。之后，这些项目也全部交由印力管理，品牌也全部变更为“印象”系列。
这一系列动作意味着印力成为了万科唯一的商业地产平台。但是两者的结合貌似也并不像预期一样密切。
据奇点商业地产报道，一位万科某城市公司高管称：“其实万科有自己的商业，跟印力并没有什么关系，商业方面也是各自运营管理的。”
在万科发布的年报上，看不到关于印力的运营情况，并且，在广深区域，万科商业分为万科广深公司和印力广深公司，万科持有的商业并不都是交由印力管理。
排除印力持有的商业，单单看万科自持的万科广场，在广深区域能够算得上万科商业标杆的或许也只有龙岗万科广场了。
2013年12月21日，龙岗万科广场开业，商业体量达10.5万㎡，是目前龙岗区数一数二的大型购物中心。
交通：龙岗万科广场位于龙翔大道与德政路交汇处，毗邻龙岗区主干道龙岗大道，距离地铁3号线吉祥站500米左右。
从交通上来讲，不管是地铁还是驾车都是比较便利的。
区位：一般来讲，万科的商业都会自带住宅、写字楼。龙岗万科广场也不例外，整个综合体项目达到近百万级平方米，包含了写字楼和住宅等配套设施。
从周边来看，也有公园大地、紫薇花园、龙翔花园等多个住宅小区。
因此，商场是有庞大的客流基础的。
小Mall是上周末（9月22日）下午去的龙岗万科广场，从现场的人流量来看，是比较多的。
一方面是因为周边没有大体量的购物中心，所以龙岗万科广场也就成了周边人群茶余饭后休闲娱乐的首选。
另一方面则是因为龙岗万科广场在品牌定位上比较精准，符合周边消费需求。
从品牌招商上来看，可以说是比上不足比下有余，相对而言品牌偏中等。
根据深圳万科商业官方微信来看，龙岗万科广场目前大概有269家品牌，其中零售有139家，占比51.7%，餐饮有74家，占比27.5%，儿童业态有32家，占比11.9%，服务配套有21家，占比7.8%，休闲娱乐有3家，占比1.1%。
从业态占比上来看，餐饮零售业态占了近八成，亲子业态占了一成多。
其中值得一提的是位于商场负一层的131森活主题街区。
2018年，龙岗万科广场将负一层改造成为131森活主题街区，整个街区在原有建筑的基础上，对整个负一层进行木质化装饰，犹如置身于丛林之中，在喧嚣的城市中寻找一丝静谧。
并且负一层基本都是餐饮业态，因此相对而言这里是其人流最集中的地方。
但是，在逛的时候，小Mall也发现了商场一些细节上的不足。
首先是商场的空调系统不怎么样，进入商场没有冷气扑面而来的感觉，就算是商场4楼的冠军溜冰场也是如此。
甚至小Mall还在5楼发现客语客家菜门口摆了一个大电风扇，以此来获取一丝凉气。
其次则是5楼的COMIC喜感（原皇茶）早已撤离，现在看来甚至有点荒凉，应该是很久没有管过了。
而且从旁边走过，地板都有点轻微晃动，感觉地板下面已经变成空心的了。
最后则是商场一进大门的圆柱和楼层之间的承重柱设计对购物体验会有些影响，看的角度不对就会影响视线。
相比于做得比较好的购物中心来说，万科在商业管理水平上还有待提高啊。
根据万科2019年上半年年报显示，截至报告期末，万科集团管理商业项目总建筑面积超过1350万㎡。其中，印力集团管理项目110个，管理面积915万㎡，已开业面积643万㎡（90%为购物中心）。购物中心整体出租率（不含改造项目）约为97%。
就商管面积及数量上来看，万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。
对于万科未来商业地产的发展，郁亮曾言：“要做到行业内数一数二的位置。”
但是，一方面万科与印力“貌合神离”，没有紧密联合在一起，算是各自单干。
另一方面万科在商业方面的经验还比较匮乏，尤其是大型城市综合体项目的成功经验。
未来，类似龙岗万科广场的购物中心发展模式是否能够依托万科自有的配套设施在全国进行大范围的推广，恐怕还要打个问号。
如今，万达是国内商业地产的老大，万科在背后奋起直追，未来万科有可能实现郁亮冲击行业第一的理想吗？
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