仅仅2万㎡，被写字楼包围...这个豪宅区里的mall略显尴尬！
更快洞察商业地产最前沿
━━━━━━
赶在儿童节之前，又有一大波mall争相开业了！
近日，深圳侨城坊.九方荟开业的消息十分高调、张扬。
而小mall也被“超3000㎡屋顶花园、旧金山九曲花街、艺术打卡地”等噱头吸引。
于是赶在开业前（5月30日），独角Mall团队来到了这个购物中心，为大家一探究竟
（侨城坊.九方荟5月31日开业 作者实拍）
位于豪宅区，被写字楼包围
距离地铁约1.5公里
地段评级：4颗星
侨城坊·九方荟位于侨香路以北，广深高速与北环路交界处以南，所属片区为深圳著名豪宅区——华侨城。
项目周边汇聚了新天鹅堡、侨城一号、懿德轩等高端豪宅，消费客群高端。
（侨城坊.九方荟地段）
不过，项目虽然位于豪宅区，但其实是被写字楼包围的商业。
（被写字楼和公寓包围的侨城坊.九方荟 实拍）
周边的写字楼已经有部分企业入驻，但总体的入驻量不是很大，下班高峰期间（晚上5点到6点），写字楼门口依旧没有什么人出入。
(作者实拍）
交通评级：3颗星
另外，项目目前无地铁无缝接驳，距离最近的地铁2号线侨城北站约1.5公里，实测步行需要20多分钟。
想要用公共交通将人流导入项目的难度有点大。
（实地测评）
再加上从地铁到项目的这段路正在整修，看起来像工地，也不太方面周边居民的出行。
（侨城坊.九方荟附近的道路 作者实拍）
体量评级：2颗星
从体量来看，侨城坊·九方荟的商业面积只有2万㎡。
而据独角Mal此前统计： 2019年深圳拟开业商业项目达31个，总建面高达255万㎡，拟开业的商业项目体量都在3万㎡以上。
相比之下，侨城坊·九方荟只是冰山一角。
( 制图：独角MALL)
并且独角Mall注意到，早在去年12月21日，侨城坊·九方荟就已经宣布开业。
( 来源：侨城坊qPlex)
独角Mall群里的粉丝向我们证实，“之前就开业了，有朋友去吃过**酸菜鱼。”
那么，此次开业算是“梅开二度”？
地铁里的广告也铺得挺多的，但这次重新开业究竟会不会火呢？小mall也不敢说，小mall只能如实说说我看到的情况。
( 地铁里面侨城坊.九方荟的广告)
品牌招商：3颗星
根据规划来看，项目定位——“都市新生活中心”，一共规划5层（地下1层、地上4层），规划涵盖餐饮、零售、电影、健身房、书店等多种业态。
( 作者现场实拍)
根据规划餐饮占比40%，主力店（电影院、健身房）占比30%，零售占比11%，生活配套体验19%。
( 来源：侨城坊qPlex)
截至目前为止，已有星巴克、麦当劳、华润Express、纵横国际影城、Fusion、饭聚、潘多拉大食堂、Wagas、屈臣氏、博士眼镜、弥茶、西北杂粮筐、天怡兴、渝李记、缪氏川菜、海苑酒家、奈瑞儿、棒棒贝贝乐高等40多家品牌入驻。
商场开业率接近99%。
（侨城坊.九方荟星巴克 作者实拍）
从现场来看大部分商家已经入驻，正准备开业。
4楼的纵横时光影城，已经试营业，一共5个厅。
（作者实拍）
比较值得关注的是位于一楼的本来生活馆，整体的设计上简洁、舒适，逼格较高，有阅读空间、咖啡和轻食。
（作者实拍）
位于负一楼的潘多拉生活食集，仿佛一个高端的大食堂，集合了各地小吃，方便在周围写字楼上班的人。
（作者实拍）
从已经入驻的品牌数量来看，餐饮占比是大头，可以看出该项目还是以解决周边写字楼白领的生活（吃吃喝喝）为主。
零售方面没有高端品牌，服饰、美妆等品类也缺乏。
（有一点格格不入的全棉时代 作者实拍）
项目最大的亮点就是——设计美观。
( 来源：侨城坊qPlex)
据了解：项目由法国AUBE欧博建筑与新加坡金牌设计师李振晖执笔商业建筑设计。
项目主打“生态理念”，整个空间包含了7000㎡生态绿化带，从广场入口处一直延伸到屋顶，颇为壮观。
玻璃幕墙也采用了垂直绿化，营造出了一种自然舒适的感觉。
（作者实拍）
侨城坊.九方荟采用“街区+mall” 的组合，开放式流线、立体客流串联，多个出入口、多个商业中轴，商业连廊客流串连。
( 来源：侨城坊qPlex)
项目内部动线设计合理，用整合的公共性空间（商业）串联具有一定私密性需求的居住和办公空间，加强了人流的引入。
（作者实拍）
例如，负一层的停车场采用半开放式的结构，不用上电梯直接就能进入商场。
（作者实拍）
另外，项目由运泰建业置业（深圳）有限公司并委托中航九方团队负责运营管理。
在此之前九方已经打造了华强北九方、龙华九方，成都九方、昆山九方、赣州九方等多个商业项目，运营经验丰富，这一点似乎是值得期待的地方。
（来源：九方官网）
不过，后期的运营和管理到底怎么样？目前还不好说。
而小mall在现场也发现有一些细节似乎做得不是很到位。
（作者实拍）
亮点：
1、项目设计、装修美观。
2、项目运营方比较有经验。
3、空间动线较好，逛起来舒适。
不足：
1、项目体量小。
2、距离地铁太远，公共交通不便。
3、业态规划一般，入驻品牌竞争力一般。
4、被写字楼包围，消费人群不稳定。
5、2019深圳即将入市的商业项目井喷，竞争压力大。
6、后期运营的不确定性。
总体来看，这个商业项目除了好看之外亮点不大，老老实实做好“社区商业”或许还能博得一线生机。
关于侨城坊.九方荟，你怎么看？
欢迎留言评论~
今日福利
转发本文并点亮文末右下角“在看”
“在看”人数如果超过50
我们将在评论区挑选3个精彩留言
每人将获得18元微信红包
6月6日12:00评论区开奖
（领奖时提供朋友圈截图，开奖后转发无效）
敬请留意
点击你感兴趣的关键词
立即获得关于TA的更多信息！
深圳万象城 | K11 MUSEA | 卓越One Avenue
香奈儿 | 优衣库 | Forever 21
勾搭小mall，入学习交流群！
关注独角MALL
get零售商业前沿资讯