不懂开发报建的拓展狗不是真拓展！
房地产是个政策性很强的行业，投资拓展人员想有立足之地，必须具有持续性的能力，这个持续性的能力就是专业能力。现在各公司工作模式五花八门，一些公司的拓展人员需要跟进开发报建。这篇文章是针对拓展人的开发报建普及，希望对大家有所帮助。
日常工作中的一些关于开发报建的报告，大部分都是 “ 程序性规范性文件“，不生动不深刻，看完就忘了。
所以老岳决定从公司开发部架构开始研究，并专门找他们请教多次，有了很多感性的认识和收获。
在老岳的单位，一个大型复杂项目，开发几乎是专人专岗，设了四个岗位：发改口、规土委口、建委口、市政口，其他的人防、消防、园林等都是兼顾的；
但大家各自的工作状态非常不一样，比如市政口的小哥一般不在办公室，而是在工地上和工程的哥们一起办公，最忙碌的就是规土委口同事们，一年四季好像都在跑跑颠颠，而其他的专业口是阶段性忙碌，发改的小哥忙碌完最初的阶段就比较悠闲了，建委口和其他的专业口则是需要等待时机成熟才有机会忙碌。而对于小型而简单的项目，大部分都是一个人从头盯到尾，全套流程全负责；
开发部同事甲说: “开发报建的难度不在于技术，同等规则下报建手法因人而异，很多东西只可意会不可言传，只能在实践中慢慢体会；
开发部同事乙说：“开发报建这活儿是个不能要脸面的活儿，通常和政府的人约好了，到了之后对方也经常开会或者有其他事情在忙，然后一等一两个小时，好不容易见到了，人家几分钟看完材料，提一些问题回来继续修改，结果还是没办成......“
开发部同事丙说：“开发报建是个拼人品的活儿，难度不是很大，但是要心细，报建的文件全部检查一遍，别出现问题，如果最初人家管理部门信任你，你的文件没细抠提交了，结果出现问题了，你的人品和印象都打折扣了，下次再办就不好办了”
本篇文章中，老岳并不是要教给大家具体怎么跑手续，只是从思维模型方面让拓展小狗们理解开发报建，让完全不懂开发报建的小伙伴找点feel ，下面从发改方面、规土委方面、建委方面三个大专业来讲开发报建；
01
特点：项目申请报告很重要， 投资计划要排好
很多情况下，发改的批复因为不涉及五证的下发，所以某些时候也不被视为重要关键节点，但是这是项目开发的第一步，而且立足于项目全局，所以今天要介绍几句。
(1) 办理程序：办理发改委的立项批复，需要提前准备一系列文件，比如书面申请、资金证明、土地使用权证明、项目申请报告、资质证明、地形图及投资概算等，如下表所示：
这里重点说《项目申请报告》项目申请报告的篇幅比较长，厚厚的估计要100P左右，有点类似于可行性报告，但是二者在立足点方面却又不一样。
《可行性研究报告》主要是从微观角度对项目本身的可行性进行分析论证，侧重于项目的内部条件和技术分析，说白了，就是从企业自身出发，能为企业赚多少钱等；
《项目申请报告》主要是从宏观角度对项目的外部性影响进行论证，侧重于经济和社会分析，主要包括拟建项目的基本情况和该项目的外部影响。说白了，主要是为政府服务,从社会角度出发，所以看起来有点云里雾里的）
（2）特殊说明：取得发改委的立项批复还有一个重要文件就是“30%的资金证明“，对于项目申请报告中的投资科目，发改会进行审核，资金证明则需要达到投资额的30%，举个例子：某项目审核后总投资额74亿元，其中已经支付完毕的土地款27亿，扣除土地款之外，公司账面资金还要有74亿*30%=22亿元，所以企业至少准备49亿，对于土地昂贵的城市而言，资金方面亚历山大啊~
（3）成果文件 ：最终的成果文件是一页加盖公章的批复文件，样本如下：
02
特点：多个环节均涉及，程序繁琐周期长
国土规划委方面的工作可以归纳为以下两个词：周期长、难度大。需要在国土规划委办理重要任务包含：规划条件、用地规证、规划方案复函、工程规证、土地证（不动产登记证）、规划验收等;
（1） 规划条件：刚才说过了，一般来说招拍挂的项目自带规划条件，某些历史遗留项目还是需要办理规划条件批复。
（2） 用地规证：全称为建设用地规划许可证，这里重要的前置条件就是立项批复和《建设用地钉桩测量成果报告书》(简称“钉桩）”，具体办理完成后，最终的成果文件为一个黄色小本， 简单列明了单位、位置和面积，附件是地块规划条件；
（3）方案复函：如果说规划条件和用地规证是对土地的批复程序，那么从规划方案复函开始就是对楼体的批复了，这里最核心的关键文件就是符合要求的设计图纸，同时这过程中要征询园林、人防、消防等专业口的意见。
（4）工程规证：工程规证是进一步的深化，必须有设计单位的总平图和分层面积图，同时必须有园林的招投标手续和勘察手续，成果文件则一本绿色小本，标注了单位、位置、规模，附件文件包含了层数、高度、人防面积等信息；
（5）国土证（改革后统一为不动产登记证）：其实国土证的办理严格来说没有明确的时间要求，但是这是办理开工证的必要条件。其实对于国土证的办理最核心的要素是说明土地来源，并证明已经缴纳土地费用，对于公开市场获取的土地，非常简单，而对于二手交易或者法拍等途径，则需要提供相应的合同；
成果文件为红色大红本，包含了土地使用权人、地号、地类、使用权类型、终止日期、使用权面积（如果有抵押，文末会显示抵押信息）
特殊说明：根据新政策， 如果土地证和房产证都已经办理，二者均有效；已经有土地证还没有办理房产证的，需要收回土地证统一办理不动产证，如果二者均未办理，统一办理不动产登记证；
03
特点：万里长征走一半，即将回款俱欢颜
一般来说，能够来到建委办事，万里长征已经走了一半，可是稍微喘口气了，建委负责办理两大证件，施工许可证（俗称”开工证”） 、预售许可证（俗称”预售证”）；
(1) 施工许可证：作为一个收口事项，施工许可证前置条件比较多，但难度不会太高，主要是成本、工程、设计、施工等单位的配合和组织工作；最终的成果文件是一个蓝色小本，包含了设计、施工、监理单位和竣工时间的相关信息；相关附件则包含了单体建筑的规模和规证编号；
特别说明：核心文件“施工与监理部门的招投标“ 是由成本部配合完成；另一关键条件是施工图纸经过审图机构审查，取得审查合格书，施工及监理单位完成了的招投标备案手续”；
（2）预售许可证：办预售证是最开心的事情了，因为很快就可以回款了~
预售许可证的前置条件就是要把预测房屋数据录入，而且投资额达到25%，比如当期办理的立项批复74亿，其中土地款27亿，需要达到的投资额为（74亿-27亿）*25%；另外需要满足工程进度需求，7层以下建筑要求封顶，7层以下建筑要求封顶，7层以上建筑要完成总层数的一半，且不得小于7层。
特别说明：预售证难度不大，但是需要细心，尤其是预测数据要严查，测绘单位会提供一个小光盘，由开发部申报给政府部门，经办人员需要仔细审核。
关于市政，前面说过市政的报批报建涉及到各个专业，比如自来水、排水、电力、燃气、网通等，可能贯穿项目始终，因为比较细碎，老岳就不多说了~
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