目标地块尽职调查应该怎么做？
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言归正传，其实关于尽职调查的讨论，市面上已经很多了。但是针对目标地块如何开展尽调，还是比较少的。
今天就给大家从以下几个维度简单聊聊目标地块的尽职调查，希望能有所帮助。
关于目标地块基本情况，主要强调下涉及到的法律概念，即：土地使用权人和土地所有权人。
按照国家现有的法律规定，土地所有权人分为两种，一种是国家所有，一种是农村集体所有。那么如何快速了解一块土地权属情况和基本情况呢？
举个简单的例子，比如公司的身份证是营业执照，那么土地的身份证就是土地证。土地证上会记载土地使用权人是谁、土地坐落、宗地号、出让类型、使用面积等基本信息。
按照我国现行的法律规定，公司、社会主体或个人想要使用一块土地的时候，必须由我国国土部门颁发合法的土地使用权证。
判断一块土地权属情况时，需要对方先提供土地证，方便核查土地情况。但是在目标公司向我们提供土地证后，并不算完成了关于土地权属方面的尽职调查，我们还需要去当地国土局调查土地基本信息，主要关注土地使用权人，是否是我们要收购的这家目标公司。
此外，用地面积、用途、目前有无抵押和查封的情况，也需逐一核实。所谓土地抵押和查封的信息，其实是调查这块土地权属是否有瑕疵或有权利限制，若有则尽调报告需要体现出来，因为它直接影响到设置交易的条件，甚至交易能否顺利的推进。
土地取得过程也就是对供地方式进行调查。供地方式有两种，一种是政府公开挂牌出让，第二种是土地二级市场的转让：资产转让或股权转让。
如果通过招拍挂方式取得目标地块，我们需要审查目标地块挂牌文件，土地成交确认书等一系列招拍挂文件来确定是否合法取得了目标地块。
不要以为招拍挂取得的地块就完全是安全合法的，我就曾遇到过招拍挂把土地拿下来后发现地块还有抵押的情况。
如果通过股权转让方式获得，需要审查目标公司与上一手公司股权转让合同，并且结合目标公司当前工商登记情况等相关文件进行审核判断。
如果资产转让方式取得地块，那我们也是通过目标地块土地证，出让合同等法律文件去审核。
另外还有一些特殊情况，比如某块地存在一定的历史遗留问题，目标公司本身既不是通过招拍挂，也不是通过股权转让或者资产转让的方式取得目标地块。
目标公司在几十年前通过租赁的方式租来这块地，并形成了实际占有，且它可能与原始业主已经达成土地转让协议，并取得当地政府的认可，同时可能基于一定的社会资源和社会关系背景，可以协调当地政府去挂牌出让这个土地。
如果存在类似这种特殊情况，我们就需要审查它是否能够提供政府相关文件来支持它的论点，并且结合现行的法律规定，去判断它的说法是否能够得到法律的支持。
接下来对目标地块规划进行披露，会牵涉到技术性东西。比如现行的法律对土地规划是怎样规定的？
可以具体看下我国土地的规划体系。我国土地规划体系自上而下，最上一层叫做土地利用总体规划，也被人们叫做土规，一般将土地粗略的分为农用地，建设用地还是未利用地。
接下来就是城乡规划，又可以细分为城市规划，城镇规划，乡规划，村规划等。
在这里，只有城市规划和镇的规划可以又细分出下一层的规划，叫总体规划和控制性详细规划。
在城乡规划这一层又可以将土地用途再进一步细化为一类用地、二类用地、商业用地、工业用地等。
最下一层是某一地块的具体规划，这主要由当地规划局出具，将显示用地面积，绿地率，容积率，限高，配比等指标。
了解这些概念并不难，但往往在尽职调查过程中，规划上总会出现各种问题。
第一个问题：为什么我们尽职调查中，一定要去关注目标地块最新的土规和控规？
原因在于编制城市土地利用总体规划过程中，部分地方政府只是在做一个简量规划的政策导向，会导致有些土地在本轮的土规中是建设用地，但是在新的一轮中由于简量规划的政策导向，导致这块地又被规划成非建设用地了。
如果我们把这块地收过来，土规上的建设用地变成非建设用地了，将直接影响项目开发。还有一些比如城市发展的需求，很多目标地块的控规也会做一些调整，因此我们尽调中一定要去重点调查土规和控规。
比如之前经历过的一个尽调项目，目标地块最新一轮控规调整中，有一部分已经被列为是绿地，那么就一定要去当地的规划局了解这部分调整的绿地面积是多少，它的具体规划条件是什么样的，这将直接影响我们的规划体量。
第二个问题：如何去调查土地的规划条件？
土地规划毕竟涉及政府不公开的内容，需要当地业主带领人员去当地部门调查目标地块规划条件。
还有一点是目标地块特殊情况，比方江河湖海沿线的城市涉及水域保护线，就需要到当地水务局或海洋局相关行政主管部门去了解土地是否涉及退线等问题。
一般现场看地，需要看目标公司对地块的控制情况。
比如在实际拿地发现，之前有很多农作物，政府N年前收地后疏于管理，农民进行大量农作物种植，直接导致现在需要与农民协商地上附着物赔偿问题等。
看是否涉及三通一平，七通一平等，是否具备施工条件；目标地块是否有建筑物，建筑物是否还有其他人在使用；目标地块是否有其他公共设施，如高压线路等情况。
如果存在就需要与相应权利人协商拆迁补充等问题。
如果涉及农作物，保护的种植物等，就需要与当地农业局，绿化局去协商等，需要考虑目标地块清租，清偿等问题。
如果是在建工程，需要考虑它处于什么阶段，是处于报批报建，取得施工证阶段还是已经预售，相应的去要求目标公司提供相应文件去审核。
除此之外，还有目标地块支付情况、权利限制情况、报批报建情况、工程合同的约定等等都是需要进一步仔细考量注意的。