职场困惑|如何解决投拓小白的入行窘境？

醒客

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近期接到不少小伙伴私信，询问新人如何快速上手，需要哪些技能等，感觉做投拓，需要学的知识很多，可又迷茫无从下手。

那就暂且整理下我在知识星球“房地产”上对相关问题的解答，希望有所帮助。

也欢迎伙伴们留言，回忆你刚入门做投拓时，有哪些经验或者让你印象深刻的事儿，可心酸，可成就，评论区里等你畅所欲言。

《星球问答合辑2》

01

求教： 1.有哪些渠道能准确了解一个城市房地产政策、城市规划、人口结构、各项经济指标、各类产品存量情况，需求端分析。 2.各地土地出让模式政策、二手项目、细分市场情况在哪里能查到。 谢谢~

牧诗

你这个问题问得很细致。

1、如果想快速了解一个城市的房地产情况，包括你上面所列举的这些方面，均可通过去找一些咨询公司的半年报、年报来看，咨询公司的报告向来比较系统，数据也比较详实。获取途径，看自己公司是否购买咨询方数据，比如克而瑞、中指、锐理等等，有的话直接下载；如果没有就找同行要一下吧，知识星球里面也有很多城市报告，可以搜一下。

2、在报告的基础上，再针对细分数据逐个去找更详细的数据，比如房地产政策可以逐一去找到政策的发文，城市规划可以去规划局拿最新的控规等，人口结构、产业结构、各项经济指标可以查各城市统计公报及统计年鉴；各类产品存量、需求端分析那就要多踩盘积累了。

3、各城市土地出让模式找一个同行聊聊可以知道大概，招拍挂项目多去参加多去结识同行，参加多了细分市场的概念就逐步建立起来了；平时一定要养成监测出让公告、不良资产处置网等等；只要用心，很快就上手了。

02

请问，想考投拓岗应具备的资质证书，考什么证对职业发展比较有用些？

牧诗

对证书没有强制要求，若有时间建议考一个CPA，以考带学。

密友卷耳 ： 投资岗是一个综合性岗位，没有专门针对性的证书。但是涉及到的各方面知识，可以以考代学。

主要有这么些证可以考：1）规划类：传统的就是城市规划师；新兴的就是大数据应用，这个没有权威的证书，但是有培训机构的课程，上完可以发一个证书；2）财税类：这就是注会、税务师；想学的话，还可以看看造价师。当然，最核心的当然是财务、税务；其次是大数据；规划、造价可以做了解。个人浅见。

牧诗 ：楼上回答的很全面了，点赞。

03

请问没写过合同的人应该怎么学？可以推荐一下资料吗？

牧诗

多看已有的项目合同，了解项目的合作背景、交易框架、项目的主要风险；在了解项目的基本情况以后再结合着来看这些已签约的合同及协议是如何进行规避风险的。

推荐书籍《房地产企业常见法律问题及风险防控》 吕士威老师编写

04

请问，如果土地统一收储，那投拓人员得作用在哪里？单纯算出来账去拍卖不就可以了。收储后需要的投拓人员数量就会大幅度下降吧。

牧诗

土地无论采用什么样的形式出让，对土地属性、市场研判、项目测算等方面都需要专业人员参与的，即使参与简单的拍卖，也是需要测算有盈利可行性的地价的。

此外，按目前的市场趋势，收并购、ppp、产业小镇、旅游地产、长租公寓的项目数量反而会增多，多样化拿地模式是趋势。

05

做房地产投资拓展在法律上面需要学习哪些法律知识，有没有什么比较好的书籍？求助各位大佬

牧诗

既然是房地产投资、不是其他行业的投资，土地法不看看咋行； 投资在法律上接触最多的便是合同，所以合同法你得懂一点吧； 做投资不懂设计交易架构怎么行，公司法和税法当然要略知一二。

就以上这些就够钻研三五年了，最重要的还是实战和经验，光看书还是不行，但不看书也不行，理论实践结合最好。

06

某银行地产金融部实习生和20强房企投资岗实习生，该怎么选？银行的这个实习，属于很懵的状态，但是毕竟跟金融沾点边，对我来说算是全新的领域了，所以现在很难取舍。

牧诗

银行金融部可以考虑，地产终究一天会往金融投资的方向发展，谁掌握资金谁才是甲方，如果你文施工设计和地产选哪个，我会建议地产，因为地产甲方；但如果地产和地产金融部我会建议后者，因为后者是甲方。

07

请问，硕士工作三年建筑经验， 现有机会进入投资拓展，坐标北京，个人工作中发现对数字及逻辑更为敏感，请问建筑转投资优劣判断

牧诗

优势：懂设计，会看方案，会做方案对比；

劣势：财、税、法、市场相对薄弱，不会测算。好在年轻，好学很快就上手了

08

请问，规划专业出身，工作累积了丰富的规划管理经验，有一定人脉，我想走技术路线，企业却想让我发挥人脉资源，错位需求让我迷茫。

牧诗

规划局出身首次进入房地产最看重的当然是你的规划局资源了，辅助公司拿地及报批报建。

首次进入地产找工作建议先突出自己这方面的优势，这确实是你目前最好的优势之一；至于技术能力，规划转投资未必会被认为具备较强的技术能力，因为并未真正完整地接触过一个项目的跟进，包括测算、谈判、合同拟定等等，因此这个阶段不宜过分强调自己的技术能力。

建议先想尽办法进入一家地产公司，一方面努力学习地产投资专业知识，包括财、税、法、营销、工程等等，多跟进项目，多参与谈判；另一方面充分挖掘自身已有资源，快速获取项目。

09

请问，作为房地产应届新人进入地产拓展岗，如何快速学会分析房地产区位，区位好不好一般怎么分析？2本人非土木专业，看不懂城市规划图以及地产区域地图，有没有看懂地块地图的材料或者书籍？求教

牧诗

要分析房地产区位，你首先得熟悉城市，包括城市的发展脉络，老城区、新城区、当地人认可的核心区位、政府重点打造的板块、富人居住区、刚需区域等等； 其次再是配套，分析项目周边是否有好学校、医院、商业中心、生活配套、景观配套、交通是否便捷；

城市规划图之所以看不懂说明你还看得太少，多看自然就懂了，不懂可以请教百度，很快就上手了

10

请问，我是毕业一年的职场小白，之前从事产品前期定位工作，现想转投资拓展。了解到此岗位的发展将依托资源+专业技能，那么这些资源主要指？未来的职业发展方向除了投资总监和负责人，还有怎样的发展路径？

牧诗

投资拓展的资源主要是指获取土地信息的资源，推进项目落地过程中遇到的问题解决能力（需要协调政府、合作方、同行等）。

发展路径很多了，除了你说的投资条线路径以为，也可以走地产综合发展路线，比如项目总；也可以跳槽去到一些金融机构做不动产投融资业务等等。 另外，投资这个岗位我认为是最具有老板思维的一个岗位，什么都会一些，比较全面（虽然各个板块都不会很专），干几年自己创业什么的问题也不大。