园区建设选址与建筑配套：跟着定位走，围着产业转!
产业服务、产业运营、产业孵
前言
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
（备注：文章原作者为闫立忠老师，产业服务平台（CYYY2018）整理/编辑。）
工业园为何要“腾笼换鸟”?文化园远离城区会怎样?为什么很多中小城市的科技园不温不火?产业园区的选址,产业不同,选址也大不同。反过来说,要根据拥有地块的不同特点,做不同的产业园区。园区开发商/运营商在园区建设之前就必须深思熟虑：产业园区选址在什么地方?或者针对拥有地块主打什么产业内容?
一、园区产业定位与选址
(一)工业园一远离城市中心区
工业园远离城市中心区,与繁华渐行渐远,但不是说越远越好、越偏越好,工业园的选址必须考虑意向目的地的区域产业基础、产业集中度(产业错集群的可能性)、技术支持、物流配送与交通配套,以及环境污染问题,等等。
(二)文化园一聚集在城市中心区
某国家级动漫产业园为政府投资、政府主导的产业园,该园区选址建设在城市边缘的开发新城,从市区驱车到园区,需要花费一个多小时沿途不仪经过很多工业园区,还能一览成片成片的空地,商业配套不键全,公共交通不发达,人文气息不浓厚且人烟稀少。
随着巨额资金的投入和顶级优惠政策的推行,几年来,该园区陆续招进了数百家文化创意企业,看上去风风火火。但据知情人透露,园区注册的企业多,但实际办公的企业却很少。入驻的一家文化公司高管不无遗憾地说道:“园区政策很诱人,环境也很好,还建了一些技术平台,但地点太偏啦,谈业务得回到市里,客户来一次几乎需花费一天男外,感觉在这里,关上门是办公,打开门是进餐、回家,感觉很禁、很封闭。
以旅游文化为主导的旅游园区或以传统文化为主导的艺术聚集区(如北京宋庄),设在偏远区域,不足为奇,且有诸多典型案例。而以新兴文化为主导的文化园区,如动漫园、广告园,这样的园区建在偏返区域就会有很多弊端文化创意不是单纯的艺术创作,它关平思想、关乎人文精神、关乎现代技术、关乎社会百态,文化创意产业需要密切融入社会文化与科技经济之中,以获得源源不断的文化给养和技术手法。这恰恰是城区甚至中心区内,创意园比较火爆的原因,市中心老厂房热衷改建成创意聚集区自有其道理。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）
(三)科技园—依托技术资源与研发投入
从国内科技园区的发展状况来看,如果一个区域没有像样的大学、科研院所或实力强悍的科技公司(技术龙头企业)做依托,那么该地区的科技园很难出类拔萃,产业也基本聚焦在技术含量较低的中低端科技制造业和服务业上。这也是为什么以北京中关村、武汉光谷等为代表的拥有良好科技资源、教育资源的国内中心城市的科技园如火如荼的一个深层原因。
有人说,江苏昆山集聚了大量的高科技产业,但自身并没有特别出众的技术资源、教育资源。确实,昆山案例具有典型性,昆山依靠产业政策和营造出来的产业环境来吸引全国的科技资源,并不断加大技术研发投入,建成科技产业链,还利用区域经济收入继续改善、提升产业环境,形成良好的科技产业循环发展态势。
二、园区建筑配套及标准涉及指标
园区产业定位、发展目标、建设规模的不同,决定了不同产业园会有不同的建筑配套及建筑标准,其相关指标包括:
(一)房型与房屋面积
工业园与科技园、文化园在房型与房屋面积上区别很大,工业园物业一般层高较高、面积偏大,属于另类的“高大上”。
科技园尤其是文化园追求“小清新”,房屋不算大,好用好布置,100~300平方米的办公用房颇受多数企业欢迎,300平方米以上的房屋使用者多是小有成就的企业,而100平方米以下的房屋是孵化器的主要房型,供立业不久的创业者使用。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）
LOF空间是创意人群、追求时尚的文化企业的最爱。办公别墅(独栋、联拼或围合式)经常受到从事设计、网络、贸易等行业的民营企业的欢迎。一些公司看中有独立卫生间的写字楼,具有一定私密性但利弊同在,这种房型在保持独立办公的同时,一定程度上减少了日常人际交流交往和思想交融碰撞的机会。
(二)房屋承重与层高
工业园区内标准厂房在承重和层高上有基本的标准,而非标厂房会根据客户需求定制。普通写字楼的承重规范规定为5.5~8.0KN/平方米(包含人员、办公家具在内的活荷载和100~200毫米楼板构成的固定荷载),约合550~800kg/平方米。
如今,写字楼性质的产业园区越来越多,对房屋承重的具体限定决定了一些中大型仪器设备不能进入二层以上的办公楼。很多园区物业的层高为标准层高,但一些文化创意园为了满足创意企业的需求,特别配建了层高较高的办公空间(高不宜大于4.9米),让企业享有自由组合、随性自然的LOFT空间。
现今老厂房改造为创意园区颇为火爆,老厂房在层高和承重上有着先天优势,但也要合理分隔、有效利用,在提供更多的办公作业面积的同时,应该充分体现跨界性和艺术性,在老房原始本真的基础上,营造推陈出新、创意灵动的办公氛围,让老厂房伴随新人群焕发第二春。
（三）供电系统
科技园区中从事mT服务外包、金融服务、软件研发、生物技术研发、材料研制的企业,其研发/生产过程是连续作业的,设备仪器不能断电,否则会给技术研发或业务经营带来严重后果。因此,这类企业必须具备双路电源,以防断电之不测。
有些行业对电源有额定要求,工业园区的生产型企业通常使用380V供电,软件园的机房空调一般也要使用380V供电,规模化的园区常常会配置变电站。园区必须根据自己的产业定位制定电力方案。
（四）网络宽带
园区人驻企业行业不同、业务不同,对网络的需求不尽相同,各个企业会根据自身业务的开展状态、专业需要,以及人员数量等因素,选择不同的网络带宽方案。人数不多的企业,其自身的业务开展与带宽之间没有必然联系,对带宽的要求不高,这类企业选择5M左右的带宽即可满足日常业务和办公所需。
像3D影视制作、游戏制作这样的公司,其办公室人员密度很高开展业务所需的各种技术指标也较高,企业根据自身对高可用性、高可靠性、高响应的需求,基本上选择10M以上的带宽,甚至选择双线各10M独享的方案作为企业研发及办公之用(选择联通、移动、电信等不同的通信运营商)。
游戏公司为了提高游戏的对外服务质量并降低运营成本,还可能租用云存储空间和骨于网络带宽。
(五)有线电视
园区、写字楼通常是不建设有线电视配套设施的,但一些特定企业,例如从事3D影视、媒体传播的企业对此有特别需求。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）
一个园区数百家企业,如果只有个别企业需要有线电视线路,为此引入有线电视配套,成本划不来,解决的办法或是企业引入较高带宽收看网络电视,或是企业承担一定的有线电视配套费。如果园区和企业因此不能谈妥,双方合作只能留下遗憾。
（六)中央空调
流程化作业办公的企业往往遵照固定的作息时间,很多区位相对偏远的园区考虑交通状况也会定时上下班。但很多城区内的园区,尤其是文化创意型园区,创意企业好似“不入夜、无灵感”,办公加班寻常事,越晚越有精气神。传统中央空调定时开关机、计费呆板的种种弊端凸显。
越来越多的写字楼使用VRF(VPN路由转发表)空调系统(包含VRV),VRF系统具有节能、舒适、运转平稳等优点,而且各房间可独立调节、单独计费,能满足不同房间不同空调负荷的需求,随用随开随走随关。
对建有机房的企业来说,无论使用哪种楼宇统一空调,都不太适合,因为机房一般需要四季恒温,而夏天统一制冷、冬天统一制暖的中央空调并不能满足机房的特定需要,为机房选取合适的房屋(考虑空调室外机的放置位置)、配备独立的恒温空调是必须的。
(七)消防系统
园区消防系统按照消防设计规范执行,有些电子设备房、机房不能设喷淋系统,以防毁坏机器设备,需要设置气体灭火系统等,也可以用悬挂式全自动干粉灭火球(无管网),挂在电子设备房的顶部。
(八)电梯
企业调查选择园区,往往第一印象来自电梯的好差,包括电梯品牌、清洁状况、运行速度和平稳性。有些园区写字楼电梯数量或运行设计不合理,上下班时间等电梯的人挤作一团或排成一队成为“写字楼一景”,非上下班时待梯时间也过长,这势必影响企业的办公效率降低了园区的物业品质,长此以往,进驻企业极有可能另寻他处。
一些定位为总部基地的园区写字楼,尤其是瞄准跨国企业和国内大中型企业的总部基地,在电梯选择上更要重视品牌与品质,不要做“捡了芝麻,丢了西瓜”的事。
一些老厂房改作园区后,原来的货运电梯用作客运电梯,载重绝对没问题,就是外观内饰简单点,不妨来点个性化创意,做些美饰处理,哪怕是艺术涂鸦。
(九)停车场
当下,汽车“横行”,很多原本停车位设计充足的园区遭遇了车满为患的窘况。停车场的车位数量与停车管理是体现园区品质的又一个标志。很多企业在选择园区时,通常要问招商人员:“还有停车位吗?”
正在建设中的天津智慧山科技文化创意产业基地特别更改了原设计方案,专项增加1亿多元投资,用于建设可容纳近1700个车位的地下6层智能机械停车库,据说是目前国内最大的地下机械车库,以此提升园区的配套服务能力。
（十）“三废”排放
生物医药园、化工园、环保园等工业型园区要首先考虑废水、废气和废物的三废”排放间题一些产业定位混杂的综合型科技园区还必须考虑物业区间的合理安排,对一些有简单加工生产或生化实验面不导致环境污染的行业企业要善排空间布局,集中设置产业区域,避免业态混杂、管控不力的局面,杜绝任何环境隐患。
(十一)景观环境
中国早期的开发区、高新区对景观装饰重视不够,工业气息浓重人文氛围淡薄,不利于创业环境的改善和创新文化的积淀。当下,如果哪个园区不倡导花园式办公、人性化环境,就等于“输在了起跑线上”。有个描述园区景观的顺口溜值得我们玩味,“建筑装饰求唯美,绿植喷泉是标配,雕塑小品属必备,美女白领算点缀”,这样的园区容积率较低(1.0左右),绿化率颇高。
当然,园区重视景观装饰不能只是玩造型、做绿化、摆雕塑那么简单,必须强化园区的鲜明特色,避免“千园一面”。
中关村生命科学园由北京科技园建设股份有限公司负责承担建设,在该公司看来:将生命科学园建设在闹市中,显然不利于冷静的科研思考。
借鉴美国硅谷和印度班加罗尔等国际一流开发园区建设经验,中关村生命科学园把住宅里面的园林、景观、水系、风景理念植入园区,使传统的横平竖直的九宫格并列式的排列变得更加曲径通幽、更加优美,并设计了很多有利于人思考和交流的地方。
园区的道路都不是直的,蜿蜒曲折的道路和绿植(绿色观赏观叶植物的简称)相互搭配,立意就是想给研发人员更多的思考空间以触发灵感。医药企业需要大量的蒸汽,因此园区配套建设提供蒸汽的设施。医药产业产生的医疗垃圾等污染物,需要妥善处理,因此园区的污水处理等设施都具有处理医疗垃圾的能力。