已抵押的土地可否转让?土地使用权转让合同是否有效|附5个相关案例
作者：唐青林 李舒 杨巍
单位：北京市安理律师事务所
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《物权法》第一百九十一条规定，转让抵押财产应当满足经过抵押权人同意或者受让人代为清偿债务的条件。如果不满足上述条件，转让设有抵押权的土地使用权而订立的合同是否有效？
关于该问题，目前司法裁判观点并不统一，有的法院认定土地使用权转让合同有效，有的法院认定土地使用权转让合同无效。本书作者认为，基于2007年施行的《物权法》第十五条确立的物权行为和债权行为的区分原则，《物权法》对抵押财产转让规定的限制条件应理解为物权变动的条件，不满足该限制条件并不影响土地使用权转让合同这一债权行为的效力。而且最高法院已有案例认定土地使用权上设有抵押权不影响土地使用权转让合同的效力。
湖南省高级人民法院
转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同的效力
裁判要旨
土地使用权设有抵押权的事实，仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同本身的效力。
案情简介
一、2011年6月，远和公司与日月公司签订《土地使用权转让合同》，约定：日月公司向远和公司转让其以出让方式取得的案涉国有土地使用权，转让价款为18300万元，合同签订后3日内先支付5000万元，日月公司在收到5000万元后的30天内办理过户手续。案涉土地使用权已设立抵押担保。合同签订后，远和公司向日月公司支付了首期土地转让款5000万元。
二、2012年12月，双方签订《补充协议》，约定日月公司自行解除案涉土地使用权的抵押，并向国土部门提供该土地使用权过户所需的全部资料；在解除土地抵押后60天内将案涉土地使用权过户到远和公司。
三、远和公司向湖南高院提起诉讼，请求判令：双方继续履行《土地使用权转让合同》及《补充协议》；日月公司将案涉国有土地使用权过户至远和公司名下；日月公司向远和公司支付延期过户违约金4575万元。日月公司答辩称，案涉土地使用权设立了抵押担保，且没有完成开发投资总额的25%以上，依法不得转让，应依法认定为无效合同。
四、湖南高院判决：远和公司与日月公司继续履行《土地使用权转让合同》及《补充协议》；日月公司给付远和公司违约金15770959元。
五、日月公司不服湖南高院判决，上诉至最高法院。因日月公司未按期缴纳上诉费用，最高法院裁定本案按自动撤回上诉处理。
败诉原因
本案法院认定案涉土地使用权转让合同有效，未支持日月公司主张合同无效的原因在于：
第一，《房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定属于管理性规定，并非效力性规定，拟转让的土地是否达到25%以上的投资，并不影响土地使用权转让合同的效力。
第二，土地使用权设有抵押权的事实，仅在土地使用权转让办理过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以就该抵押物行使抵押权。本案双方已在合同中明确约定，由日月公司提供置换物解除抵押后，为远和公司办理土地使用权变更登记，故日月公司应继续履行合同，提供置换物解除抵押。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、土地使用权设有抵押权，并不会导致土地使用权转让合同无效。转让方以此为由主张合同无效，不履行合同的，法院不予支持。
二、虽然转让设有抵押权的土地使用权不会导致转让合同无效，但是如果不满足物权法规定的转让条件，受让方将无权直接诉请办理过户登记手续。根据《物权法》第一百九十一条的规定，转让抵押财产应当经过抵押权人同意或者受让人代为清偿债务，才能产生物权变动的效力。
因此，土地使用权购买者在签订土地使用权转让合同前应当前往不动产登记部门，查询欲购买的土地使用权有无抵押负担，以免影响办理过户登记，并取得物权。
三、如当事人欲购买设有抵押权的土地使用权，可在合同中明确约定转让方应在约定期限内解除抵押及相应的违约责任，并将价款支付与转让方履行该项义务挂钩，避免抵押权消灭前价款已支付到对方。
相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，应为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定，并非效力性规定，拟转让的土地是否达到25%以上的投资，并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定，转让合同应无效。经审查，涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定，双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押，再为远和公司办理土地使用权变更登记，故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实，仅令土地在办理过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此，被告日月公司的该项主张没有法律依据；日月公司还主张涉案土地被司法冻结，亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实，原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日，签订补充协议的时间为2012年12月5日，而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日，表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制，而不影响土地使用权转让合同的效力。综上，涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方当事人均应严格履行合同。
案件来源
湖南远和置业发展有限公司与湖南日月投资有限公司、彭潮建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书，[湖南省高级人民法院民事判决书（2014）湘高法民三初字第1号]。
延伸阅读
关于转让设有抵押权的土地使用权而订立的合同是否有效的问题，目前司法裁判观点并不统一。本书作者认为，基于2007年施行的《物权法》第十五条确立了物权行为和债权行为的区分原则，《物权法》对抵押财产转让规定的限制条件应理解为物权变动的条件，不满足该限制条件并不影响土地使用权转让合同这一债权行为的效力。而且最高法院已有裁判文书认定土地使用权上设有抵押权不影响土地使用权转让合同的效力。
（一）认定转让设有抵押权的土地使用权订立的合同有效的案例（案例1-案例4）
案例1：再审申请人福时来（中国）体育用品有限公司与被申请人晋江绮达鞋材有限公司及一审第三人中国工商银行股份有限公司晋江支行建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第345号] 认为，“至于涉案土地上设有抵押权能否过户的问题，属于执行中解决的事项，不影响本案合同的效力。”
案例2：忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司与清远市新世纪拍卖有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第4号] 认为，“关于上诉人与被上诉人于2009年8月4日签订的《土地转让协议》是否有效的问题。本案事实表明，上诉人与被上诉人在2009年8月4日签订的《土地转让协议》约定：上诉人转让给被上诉人的土地位于清远市毅力工业园旁，包括两块已办有国有土地使用证的部分土地和周边一些未办理土地使用证的土地。其中已办理土地使用权证部分的面积为115450.78平方米，未办理土地使用权证部分的面积为24781.95平方米。虽然上诉人将上述已办理土地使用证的国有土地使用权抵押给了中国农业银行股份有限公司清远分行并办理了国有土地他项权证，且《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款有‘抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外’的规定，但该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，上诉人仅以转让该国有土地使用权未经抵押权人中国农业银行股份有限公司清远分行同意为由主张转让合同无效，本院不予支持。”
案例3：张桂林、王秀兰与裴燕、张家全、贾长娥、张成、张阳、李相文、樊海涛、牛胜山、杨红伟、王秀兰建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书[邓州市人民法院（2013）邓法民初字第2128号] 认为，“被告裴燕与二原告张桂林、王秀兰签订的土地使用权转让协议，被告裴燕、张成与第三人李相文等人签订的土地使用权转让协议，被告裴燕、张成、张阳与第三人李相文等人签订的土地使用权转让补充协议均系签订双方在平等、自愿基础上的真实意思表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法、有效的协议。二原告作为自然人虽无资格进行房地产开发，并不影响二原告签订协议的效力。二原告与被告裴燕签订的协议尽管涉及到房产开发，但并非以合法形式掩盖非法目的。被告裴燕与二原告签订合同时，尽管土地已经抵押，且协议未经抵押权人同意，但物权法关于抵押人未经抵押权人同意，不得将抵押物的物权进行转移变动，系为约束物权变动而设立的，对债权的效力不产生约束力，并不影响协议的效力，故五被告，第三人李相文等人称二原告作为自然人无资格进行房地产开发，二原告与被告裴燕签订的协议以合法形式掩盖非法目的，被告裴燕与二原告签订合同时，土地已经抵押，协议未经抵押权人同意，依法应认定为无效合同的理由不能成立。”
案例4：王明元、孙丽萍、姚毅诉四川兰尼尔服饰有限公司、南充市中小企业和农业产业化融资担保有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书[南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1327号] 认为，“《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款‘抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外’，该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，该土地使用权转让协议有效。”
（二）认为转让设有抵押权的土地使用权订立的合同无效的案例（案例5）
案例5：桂林佳泽商贸有限责任公司与申剑智凯、叶露芳建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[桂林市中级人民法院（2015）桂市民一终字第478号] 认为，“叶露芳、申剑智凯在与佳泽公司签订《土地使用权转让合同》后，因无法在约定的还款日即2014年4月30日前归还款项，佳泽公司则依据该转让合同要求叶露芳、申剑智凯履行转让涉案土地。双方争议的标的物为涉案土地的转让，系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权可依法转让。但作为佳捷公司的法定代表人叶露芳在与佳泽公司签订《土地使用权转让合同》（2013年8月25日签订）之前，既于2013年7月11日与一审第三人深通银行签订了《抵押借款合同》，以涉案土地作抵押，为佳捷公司借款500万元进行担保，并在灵川县国土资源局办理了土地使用权抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，‘抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。’经审理查明，叶露芳、申剑智凯未将涉案土地已办理抵押的情况告知佳泽公司，也无证据证明叶露芳、申剑智凯将转让行为通知了一审第三人深通银行并取得同意，故，一审法院认定叶露芳、申剑智凯转让涉案土地行为无效是正确的。”
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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