刚需和投资的买房诀窍，有啥不一样？

对于很多人来说，一辈子买的最贵的东西就是房子。在房价日渐高企的当下，一套房意味着一家六个钱包的积蓄。很多人二三十岁开始供房还贷，到还清贷款时，也将进入晚年。

房子，太重要了。

那么，面对市场上海量的房子，你该如何选择？对于这个基础问题，今天站长就来掰开饽饽说说馅儿。

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刚需：合适的就是最好的

对于刚需自住来说，落户、成家、生孩子，往往都需要买房，等到孩子上学，更是需要学区房。而现在很多热点城市都推出了限购政策，也就是说你有钱也不一定能在短期内买上房。因此，对于确实有购房需求的人来说，应该及早研究购房资格的问题，轻易不要断缴社保，以便可以及时上车。

面对房价波动，不用患得患失。现在大多数城市的住房供给都不少，不用紧盯着一个项目追，不妨多看看促销楼盘、限价房。即使短期踏空，也无需后悔不迭、紧张兮兮。要想清楚一件事，再牛的专家也抄不到最低的底，能买到相对低位就足够幸运了。

特别是近几年房地产主流风向是房住不炒，对于追求自住属性的刚需来说，这是最大的利好，买房虽然暴涨的概率低了，但是暴跌的概率也低呀，这意味着资产安全，大家应该心里有底。

房子的参数很多，包括地段、户型、楼层、朝向、通风、采光等多种因素，每个人因为自身的喜好，对于各种因素有不同的优先级。但对于刚需上车族来说，站长建议你先放下对地段、配套方面的执拗追求，房子只要不是特别偏远就行了。毕竟现在汽车已经普及，轨道交通也越来越发达，对于刚需来说，适合先找准一个合适的、能承受的价格，记住，世界上没有十全十美又便宜的房子，只有适合自己的相对好的房子。

购房时，尽量选择毛坯房，因为毛坯房售价比较低，自己装修的话，不进风格可控，而且价位也能自己把握，成本可以量入为出。很多所谓的精装修，其实质量也就那样，单价却贵了好多，收房时且得折腾呢。

另外，如果你买二手房，可以多看看能拎包入住的二手房，拎包入住的标准是什么？主要指比较新的或者维护得比较好的厨房橱柜、洗手间地砖墙砖、房间地板地砖等等。这样，你入住时只需要更换家具、软装，最多换换卫浴马桶，就能焕然一新了，整套房子不用大动干戈，可以避免刨墙、改水、改电这种烦心事。最重要的是，这种房子其实并不会比周边装修陈旧的房子贵很多，而你节省的装修钱却往往是10万起步。

最不建议选的，就是装修老旧的二手房。这种房子达不到直接入住的程度，甚至需要改水电和房屋格局，旧的橱柜、墙面、地面、门窗等等，都需要拆掉重做，工程浩大，耗资巨大，装修几个月，放味几个月，半年能入住就不错了。这也意味着多租几个月的房子，成本可不小。

接触了这么多购房者，站长觉得真正让大家在买房时机上拉开差距的其实不是财力，而是执行力。认定一套房子后，有的人就干脆利落地筹钱执行，银行卡一刷直接干。有的人却左顾右盼，迟迟拿不定主意，最后就贻误了最佳时机。至少在站长认识的人里，果断买房的没有后悔的。

02

投资：选对城市和区域

如果你是投资属性的购房者，思考逻辑应该更缜密，更烧脑。

投资买房比刚需要考虑的参数要多得多。首先，你要选对城市和区域。站长建议，最好是选择热点都市群中，经济比较活跃、政策宽松、发展有后劲的城市。

例如海南，有自由贸易港的重大政策利好，有2025年“百万人才进海南”的行动计划，预计从今年开始，未来每年至少新增30万-40万人。

从市场表现来说，近期海南楼市也是比较火爆的。一位龙头房企在海口楼盘的销售人员透露：“今年6月以来，成交量相比以前增长了大约600%，现在项目接待来访的工作都挺紧张，找销售员很长时间回不了微信，有事只能打电话。”

琼海置海前景房地产策划有限公司总经理侯召也证实了这一市场现状，各个项目来访的人中，很多是来自岛外，其中来自北京、上海的购房者数量最多。

对于海南的升值空间，海南一楼盘销售负责人认为：“一线城市或者准一线城市上涨空间有限，但是海南受自贸港红利影响是从无到有，这里的房价如果能达到深圳的一半，其实就已经很可观了。”

当然，销售人员的话可能有些浮夸，吉屋数据显示，今年10月海南新房均价为10931元/㎡，相比深圳10月新房均价的54368元/㎡，还是有很大差距的。未来海南房价能否真的达到深圳的一半，还得走着瞧。

其他城市方面，杭州、惠州也很有发展潜力。特别是杭州，有很多快速发展的互联网企业，例如阿里、网易、蘑菇街、有赞等等，城市经济发展欣欣向荣，能吸引大量年轻人。楼市和城市发展、经济形势息息相关，经济发达、人均收入高的地方，房价自然也会水涨船高，和经济发展相匹配。

而惠州紧邻深圳，可以获得深圳楼市限购所溢出的置业需求。深圳和惠州之间的交通来往越来越方便，基本可以实现两地通勤，因此惠州的房子也有一定的增值潜力。

在城市区域的选择方面，大公司附近、城市核心地段的房子容易增值。对于投资来说，需要多尝试，积累实践经验，逐步提高投资的经验，有一个过程。切忌盲目相信销售或所谓专家的投资意见。“一招鲜吃遍天”的时代早就过去了，现在得根据自己的资金和认知水平进行投资。

03

提醒：切忌狂加杠杆

不论刚需还是投资者，购房时一定要量力而行，不要狂加杠杆。杠杆拥有双面性，它既是天使，在大牛市中能放大收益，也是魔鬼，会放大亏损。现在已经不是过去20余年的房产大牛市了，过去20年是政策相对宽松、大量资金涌入房地产、快速城市化的20年，大量农村人口进城、大量小城市人口往大城市聚集，由此产生了海量的住房需求，导致整个市场普遍火热，房价上涨。

可是目前城市化率已达60%，已进入城市化的后半场。今年4月，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，我国城镇住房拥有率高达96%。

也就是说，我国目前的住房状况总量均衡，甚至出现了微量过剩了。在这样的情况下，住房需求自然会逐步下降，只有少部分城市还有发展红利。从这个角度看，现在已经不适合高负债、高杠杆进场。未来不确定的因素太多，高杠杆就意味着高额的利息，未来一旦政策或市场出现的大变化，个人的资金链就会非常紧张，风险极大。

说了这么多，希望对准备置业的你有些帮助。如果你也有自己的想法，欢迎在留言中告诉大家。