农民安家贷前热后冷原因分析及审计建议
农民安家贷是国内银行业金融机构推出的一款针对于进城务工农民购房安家自有资金不足的信贷产品，是解决进城务工农民住有所居，补齐民生短板的有效举措，推出后备受农民朋友欢迎，一时市场火爆、热度高涨。但暄嚣过后，就发现产品的热度只是昙花一现，尔后就是断崖式下行，再也没有出现之前的高光情景。
审计人员进入楼盘销售中心深入细致观察不难发现，许多农民朋友是观而不购、议而不举，前期即使购了也是购而不住、住而不长。与已经购买了楼盘商铺的商户交流是叫苦不迭，所购商铺经营因住宅房售出率低、入住率低而生意清淡，入不敷出，还牵连银行贷款出现偿还风险。
究其深层原因主要是进城农民“安家”的多元需求未得到充分满足，即农民的前端资金缺口问题通过银行安家贷这款信贷产品得到了解决，而后端安家房屋资产的适农性、合成价格的优惠性、功能的综合性、基础服务的优质性、交易的安全性等诉求仍嫌不足，从而给信心满满向城镇迁移的农民朋友泼了冷水。审计发现其中的奥妙主要表现在以下几个方面：
一是合作产品地点多数在近郊或邻近农村，可选择性受到局限，农民不满意名义进城实则城周边打转。从调查了解的情况看，与商业银行合作推出农民安家贷产品的开发商多数为中小型地产商，大型开发商鲜有参与。大型开发商有资金实力能在城市中心竞争高价地开发楼盘但却不重视相对弱势、群体购买力不强的进城安家农民市场，同时也担心销售后还款出现问题而导致回购风险。中小型开发商资金实力不强只能在市郊甚或邻近农村地区拿便宜地开发楼盘，销售则相对依赖于进城务工农民朋友群体，但楼盘所在地域远离城市中心，缺少更多的可选择性是其软肋。所以许多农民朋友虽然名义上进了城却只能在城市周边游弋，购房安家时有点犹豫徘徊在情理之中。
二是合成价格仍不优惠，后期还贷压力大，严重降低日常幸福生活指数，农民不满意进城安家优惠力度不够，名至而实不至。为鼓励农民进城并安居城市，相对于其他住房信贷产品，农民安家贷利率、首付金比率相对要低，同时各地政府也有相应降税减费措施，但就单个农民而言，购一套房需要支付的成本与其实际收入、家庭存量资金相比仍然偏高，有的甚至需要借债支付首付，有的支付首付后可能淘空家底，再加上每月的月供，严重影响家庭日常生活幸福指数，如果再有意外情况发生，则可能迅速返贫致贫。多数进城农民因此认为地产商房屋促销、银行贷款利率优惠、政府税费减免等措施幅度不大，安居成本仍然偏高的问题未得到有效解决，优惠名至而实不至，而且还要承担因国家宏观调控未来房价下跌的风险，因而众口一词“不划算”。
三是产品功能单一，只能买不能租、只能住不能生产经营，适农性、适贫性、适营性不强，将购买力不足、有意愿租房或多种经营房产的农民阻挡在市场之外、城市商业中心之外，农民不满意市场给安家设定了无形的条条框框。进城务工农民多数仍然是刚刚解决温饱，家庭总收入不高，购房后每月支出增加不少，如水电费、网络通讯费、物业费都是不菲的刚性支出，这对绝大多数刚刚迈过温饱线、进城的农民来说都是不轻的负担，因而很大部分农民进城安家优选的是租房而不是购房，购房优选的是小房而不是大房、是简装房毛坯房而不是精装房豪奢房、是一楼可改造可对外经营谋生的创业创利房而不是不能改造不能对外经营的单一蜗居房。
四是基础服务跟不上，人居环境差强于市中心，安家预期未达到，农民不满意城市住宅区城乡差异仍存。如一些重点为进城务工农民配套建设的安居房距离医院、学校较远，商业不够繁华，公共交通、基本生活设施维护以及精神文化生活等配套服务不能快捷抵达，或与市中心相较存在较大差距。多数农民购房后称未达安家预期、与宣传告示相距甚远，少数农民甚至偏执地认为城市建设开发存在看低进城农民、人为制造新的城乡差别的情形，农民追求美好生活的朴素感情和愿望因此受到不可见之手的无情打压。
五是个别不良开发商客大欺主，一房多卖、收钱跑路，农民不满意监管各方懒政怠作为。虽然各地房产销售监管日趋严格，参与按揭银行因为风险控制需要也是严格审核准入，但仍有一些开发商通过非正常手段提前预售谋取营运资金，个别不良开发商甚或通过一房多卖、拖延交房、虚假按揭套取银行业金融机构信贷资金和农民朋友首付资金，以满足滚动开发资金需求，而一旦出现风险就收钱跑路，把乱摊子丢给刚刚脱贫、经济并不宽裕的购房农民，给购房农民带来不可挽回的损失，同时也给贷款银行带来重大信用风险。
农民安家贷不仅仅是安居金融产品，更是民生工程，牵连着城镇建设、乡村振兴乃至社会和谐稳定，银行业金融机构应始终秉承以人民为中心的经营理念，积极争取各地党委政府支持，加强前期营销调查、加强与地方政府专业部门沟通协作，做好进城农民安居房市场投放的金融服务，加强对地产商运营监管，保障维护进城农民安家合理需求和正当权益。
一是积极争取地方政府支持，扩大对进城农民安居房投放范围，加强结构性投放。重点是争取政策支持，即在城市中心地段为农民安家预留空间，强调区域性梯度性配置、结构性投放。地方政府在挂牌出售土地时应强调对进城农民安居配置的政策要求，明确地产商应尽的社会责任和义务，协调督促按照进城农民安家需求进行安居房设计、建设和投放，扩大进城农民安居可选择范围。
二是加强各方协作，加大优惠力度。主要是积极协调各方，争取购房合成价格最大优惠，实现成本最低。具体包括购房价格优惠、交易契税优惠、贷款利率优惠、房屋保险优惠、物业管理优惠、养老育儿优惠、子女上学优惠、创业资助等方面，尽可能降低农民安家成本。有条件的地方也可施行政府购买服务，以农村宅基地、承包地让度对冲进城务工农民高价房屋购买成本。
三是加强贷前营销调查，做好市场细分，保障精准优质服务。要加强对进城农民安家需求调查，细分市场，按租购住营等不同需求与农民签约、与地产商协商，增强安居产品的可塑性、可售性、可得性，确保安居房精准开发、安居贷资金精准发放。同时要针对农民安家多元需求特点改变过去单一提供购房信贷模式，对农民安家贷产品提质赋能。可依据农民安家、创业创新和育儿养老需求开发金融产品，增加特色服务，或统筹多元需求，施行一揽子金融服务模式，实现一贷多能、一购多用，降低综合成本；还可与地方政府社区互动、联动，最大限度争取农民进城安家补贴补助和创业创新降费免税政策，进一步拓展农民安家贷的适农性、适贫性和适营性功能。
四是优选安居点、优选合作商，保障基础服务、人居环境优质优良和均等均衡。要依据市政规划选择安居点、定制产品，依据产品结构、供应能力选择合作商，要让农民进了城就能够享受到城市均等地公共服务和人居氛围，而不是重演过去在农村偏远山区存在的就医难、乘车难、上学难、购物难等生产生活问题。
五是加强对地产商运营监管，切实维护农民权益。一方面要加强地产商合作项目及产品的监管，督促地产商落实地方政府关于进城农民的有关安居政策，确保地产开发符合政策要求，满足农民需求。另一方面要加强房地产开发质量监管、农民首付资金监管和销售监管，可将农民安家购房首付资金纳入第三方存放管理，切实规避地产商拿钱跑路问题。同时加强房屋销售签约的备案管理，一旦签约，即可通过地方政务系统进行核查，实现销售在线管理、监控，杜绝一房多卖、一女多嫁，切实保障农民的血汗钱不受侵占，牢牢守护农民钱袋子。（作者单位：中国农业银行审计局武汉分局）