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一起发现 城市与房产之美
从去年中到现在，因为自己买房和帮别人买房的缘故，看盘比较多，足迹也踏遍了浦西大部分板块。
踩盘最大体会，一个字：累。
如果可看房源多，路途近，行程安排又合理，看房效率就比较高，基本能做到一天看房15套+。而最高纪录是踩盘八小时（包括路上往返时间），看了相邻的3个板块，8个小区，总共25套。
而到了2021年1月份开始，上海后来每个小区只有一两套在挂，甚至无房可售的情况，往往兴冲冲地跑过去找中介带看，但一个小区只能看到一两套。时间都花在来去的路上了，效率极低。
不过经过这大半年时间的折腾，收获也很多，不仅对更多的板块，小区有了全面的了解，更对各个板块价值的认知又提升不少，进一步完善了自己的投资选筹逻辑。
总之，过程辛苦，结果圆满。自己和朋友买房成功，也学到很多。
线下踩盘大多数是无差异体力劳动：费鞋。
早年游戏入如红警2和帝国时代，开局初期会派出一条狗或骑兵去探索地图，打开暗黑界面，便于及时发现敌人大本营和攻守路线。
而实地踩盘就是对整个城市逐步认知的过程，通过踩盘，熟悉城市地理分布。但城市之大，每个人精力值之有限，实在无法面面俱到，只能挑重点，精华板块去踩盘。
特别是异地买房，要熟悉一个外地城市，至少需要在当地待上一个星期以上，才能对城市和板块建立全面的了解认知。
而业内口口相传：看房200套 ，也是知易行难，即使每天20套来算，也要10天时间才能达到。
因此，如果能做好看盘计划和功课，能起到事半功倍的效果，节约大家宝贵时间。
本篇就把这些年实地踩盘心得分享给大家，以上海为例。
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一个城市的发展上至顶层设计，会做未来五年或数十年的发展规划，比如上海出台的：《上海市城市总体规划（2017-2035年）》。下至街道办修路，建学校，都需要规划审批和计划。以上海为例，直接百度： 上海 规划 ， 徐汇 规划。一般头部几个里就有官方认定的网站：上海国土局：http://ghzyj.sh.gov.cn/徐汇区：http://www.xuhui.gov.cn/guihuaju/嘉定区：http://www.jiading.gov.cn/guitu进去之后，先找城市总规划文件，如《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，搜索关键字后，耐心下翻，可以找到原文。通过研读2035年总体规划，可以找出哪些区域是上海市未来重点发展的板块。至于小到每个街道板块的规划，善用一些关键字，一般在市级和区级的国土局网站里搜索找到，如果无法直接在国土局网站上找到，可以尝试用百度搜索。比方我们想找南翔社区的规控。多次尝试之后，发现可以在百度里用关键字：嘉定 南翔 社区 控制性 详细规划 找到相关资料。为了精准搜到所需要信息，搜索有许多技巧，有心者可以自己学习搜索方法。而通过这些控制性详细规划，基本可以明确哪些地方规划交通枢纽，住宅，学校，商业，商务，医院等配套。采用上述相同的方法，你也可以找到其他版块的规划，如这几年因为大虹桥概念而火热的华漕镇，百度前几条搜索结果均来自于闵行政府官网数据。主要是看在城市的哪个位置？离市中心有多远？周边都毗邻哪些市镇？网页版地图软件包括：百度，腾讯，高德，谷歌，天地图等。这几个软件各有特点，如百度和腾讯有街景，实景查看建筑物。还有腾讯可以显示地形，这个功能在重庆这种多山城市特别有用。
依然是 借助地图可以查看板块内有哪些配套设施，特别是：医院，学校，商业，商务，公园等这些大家最为关心的基建设施。通过卫星模式和街景模式快速看一圈。一般来说每个城市的主城区主干道都会有街景，而且上海主城区的城市建设基本定型，所以近几年的城市面貌变化不大，即使百度街景图像在几年前采集的，依然具有高的参考价值。
如果是要到郊区或者新开发的板块去踩盘，城市在如火如荼地进行开发，城市面貌过几年就会发生翻天覆地的变化，那么街景价值会稍微弱点，但依然不妨碍我们对整个板块建立初始印象4.借助第三方房产中介app查看板块内各小区挂牌价这步开始就是对具体小区，房源的价格要做个初步了解，可以把片区的房源，按照价格由高至低的排序，对板块内各个小区的价格层次有整体的认知。如果会用爬虫工具，可以直接抓取绿皮的数据并保存，也便于后续房价数据分析。这里提供的小技巧：安xx和链x 手机软件和微信小程序上有大量的小区信息和房源数据可供参考。特别是安xx平台汇集和各个中小型中介，里面上传了大量的小区视频和照片，可以足不出户在线看盘，这对小区环境，绿化，楼间距等了解很有帮助。锁定板块内高中低价位的小区，与中介联系留下手机号码，预约几套房源，准备实地查看最好不要提供自己常用的手机号码和微信号，避免后期被各个中介骚扰，一般预先注册手机小号和微信小号，专门用于看房使用而是周边先转一圈，按照之前做的功课，先开车跑几条主干道，实地看下板块的地铁站，重点学校，商业商务和部分楼盘要记得拍照。
所以不需要太精细地看，为了节约时间，最好能开车。其次是骑电瓶车或拜摩单车也行。这里仍不急着看房，而是要到中介店里，让中介对着地图介绍下。而到店最大的目的是要把挂在墙上的楼号分布地图完整的拍下来，有了每个小区的房号分布图，就可以直观的知道哪些楼栋位于小区中央，哪些楼号位置不佳。
并且以后一旦有新房源放出，就可以对着房号分布图与中介沟通。开始让中介带看房源，进入小区后要拍一些小区照片。看房的时候，也不忘做一些简单笔记，包括优缺点，税费信息等，便于与其他房源作比较。而带看过的房子也要及时记住楼号，并与app上的房源信息对应上，因为后面房源套数看多了，若不做笔记整理，容易搞混。做笔记工具很多，各个手机app的电子日历或者日记都可以记录，依据自己喜好选择，这里推荐印象笔记或者中华万年历。最后，把白天踩盘拍到的照片视频做整理，并做进行板块和小区的复盘。结合踩盘前所做的预习功课与踩盘心得收获，可以在地图上制图，做踩盘报告。如比如下面这张简单制图。并且多与中介沟通，挖出小区里好的户型所对应的具体楼号。而这些都是需要在后续多次踩盘，与诸多中介交流过程中，完善信息。而如何与中介打交道，寻找靠谱的中介并从中挖掘有效的房源等信息，后续另起文章介绍。
