民法典：关于预约合同的相关裁判规则7条
《民法典》第四百九十五条
《民法典》第495条系吸收修改了《买卖合同司法解释》（2012）第2条的规定，与之相比，《民法典》的变化主要在于：《买卖合同司法解释》将承担违约责任与要求解除预约合同并主张损害赔偿并列作为违反预约合同的救济方式，而本条仅规定承担预约合同的违约责任。《买卖合同司法解释》将合同解除作为违反预约合同的救济方式，是以此彰显解除合同制度本来功能，即“合同义务的解放”。
影响关系：吸收并修改
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
1.对于当事人之间存在预约还是本约关系，应综合考虑当事人之间订立的协议及相关履行行为等事实——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
案号：（2013）民提字第90号
审理法院：最高人民法院
案例来源：《最高人民法院公报》2015年第1期
2.商品房买卖中的认购、订购、预订等协议不具备商品房买卖合同的主要条款时，认定为预约合同，反之，则认定为本约合同——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨： 预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
审理法院：江苏省徐州市泉山区人民法院
案例来源：《最高人民法院公报》2012年第11期
3.开发商收取“诚意金”与对方所签订的协议系预约合同——陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案
案例要旨： 开发商收取“诚意金”与对方所签订的协议系预约合同。作为预约义务人的开发商如违反预约合同，其所应负的责任在性质上属违约责任。要合理维护守约方的权益，须使其利益状态达到签订预约合同所约定的本约签订时的状态。
案号：（2012）锡民终字第0024号
审理法院：江苏省无锡市中级人民法院
案例来源：《人民法院案例选》总第84辑（2013.2）
4.当事人明确约定将来另行签订本约的，一般应认定为预约条款，预约条款签订后，在本约成立的必备条款不具备或当事人另有约定的情形下，可仅负诚信磋商义务——武汉弘博集团有限责任公司诉中南财经政法大学租赁合同纠纷案
案例要旨： 某一合同中可能同时包含本约条款和预约条款，不能仅以合同名称区分预约和本约。当事人明确约定将来另行签订本约的，一般应直接认定为预约条款；当事人未有明确约定的，则应通过审查合同的全部内容以及当事人磋商、履行情况来区分本约还是预约。签订预约条款后，当事人原则上应履行缔结本约的义务，但在本约成立的必备条款并不具备或者当事人另有约定的情形下，当事人可以仅负诚信磋商的义务。
案号：（2014）民申字第1893号
审理法院：最高人民法院
案例来源：《人民司法·案例》2016年第11期
5.签订商品房买卖合同后预定协议书即终止——程克诉中瓯地产集团温州房地产有限公司商品房预约合同纠纷案
案例要旨：预约合同乃约定将来订立一定契约之契约，其首要目的就是在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务被本约合同所吸收，预约合同即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此，签订本约合同后，预约合同不能与本约合同并存，当事人再行诉请确认预约合同的效力已无意义，不应予以支持。
案号：（2016）浙03民终1207号
审理法院：浙江省温州市中级人民法院
案例来源：《人民司法·案例》2017年第26期
6.一方违反合同约定未能与对方续签合同，违背了预约合同条款的约定，应承担相应的违约责任——盐城欧米佳运输有限公司诉盐城瑞荣机械有限公司运输合同纠纷案
案例要旨：当事人双方在协议中约定合同期满后，双方应继续订立新的合同，相应业务仍由一方承接，应认定该条款系双方达成长期缔约的意思表示，属于双方订立的预约合同条款，一方违反约定未订立合同的，应承担违约责任。
案号：（2020）苏09民终4987号
审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-02-23
7. 预约合同义务已履行完毕的应认定预约合同关系转化为事实上的本约合同关系——湘潭孝颐堂医养院有限公司诉湖南神隆高科技股份有限公司合同纠纷案
案例要旨：当事人双方签订预约合同后虽未签订本约合同，但一方履行了合同的主要义务，且对方接受的，则应视为本约合同已经成立，预约合同的义务已经履行完毕，双方之间的预约合同关系已经转化为事实上的本约合同关系。
案号：（2020）湘民终901号
审理法院：湖南省高级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-01-29
1. 对意向书的法律性质的认定问题
意向书在房地产交易、公司并购、股权转让等大宗交易、复杂交易等领域广泛存在。意向书的含义有广义和狭义之分，广义的意向书是指合同磋商过程中形成的冠以意向性或者类似名称的文件，狭义的意向书指合同中有关程序性和实体性事项达成的不具有合同效力的文件。《买卖合同司法解释》第2条将意向书、备忘录认定为预约合同，对意向书采用了广义的概念，《民法典》（草案稿）曾一度将意向书也规定在本条之中，后通过时进行了删除。究其原因，可能是意向书的性质不能一概而论，会被认定为磋商性文件、预约、本约三种不同的性质。
一般地，如果文件名称为意向书、合作或者谅解备忘录、草约、会议纪要，甚至是原则性协议、框架性协议等，而内容又比较简陋的，可初步判断为磋商性文件，但不可拘泥于文件名称，简单、机械地将意向书类文件认定为磋商性文件。
对于意向书，当事人之间的订约意图不具有确定性，意思表示不够具体，仅表达一种签约的初步意向。而预约则具有订立本约合同的意图。
意向书的标的、数量等主要条款不明，交易条件亦不明确，当事人的权利义务以及法律责任约定不明，权利义务存在不确定性或者多变性。而“预约合同的成立需要具备当事人、标的以及未来订立本约合同的意思表示这三个必备要素”。因此，预约的内容具有一定确定性，一般具备本约合同的大部分或者全部条款，未能确定的，则在订立本约时进一步协商确定。此外，如果意向书约定在一定期限内订立合同，则具有预约属性。
2.预约合同、本约合同的识别标准
预约合同的灵活性、多样性，使得某些约定较为详尽全面的预约合同与本约合同难以区分，这也是困扰司法实践中的问题。审判实践中可以参考如下标准：
1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2.《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。