7招教您做好养老项目的客群与业态定位 / 四六文摘

定位决定成败。

项目定位囊括了总体定位、功能定位、客群定位、业态定位以及主题定位等，本文特别针对客群定位与业态定位，每类提供3-4种定位方法，以案例和图表模型演绎项目定位实操办法。

一、客群定位的4种方法

辐射圈法

案例：长沙某养老项目

【项目背景】该项目位于长沙市天心区。项目所在区域规划为行政、商务与高端居住区，周边众多高品质楼盘，公园景观、市政绿化规划较好，离医院和购物中心较近。基于项目辐射范围进行客群定位，方法如下：

生理机能细分法

案例：昆明某养老项目

【项目背景】该项目位于昆明市五华区，占地面积较小。项目原来是某事业单位的疗养院，拟装修改造为精品养老院。项目位于东三环旁边，大交通便利，紧邻水库，周边有城中村，离最近的大型医院15分钟车程。基于上述信息，对本项目进行客群定位：

社会角色细分法

案例：吉林白山某养老项目

【项目背景】该项目位于吉林省白山市，占地面积月150亩。项目紧邻市区，原本进行常规的房地产开发，由于白山当地房地产市场饱和，开发商拟通过差异化竞争方式盘活该项目，利用自身在当地的品牌知名度和社会资源优势，打造符合当地高收入人群需求的养老养生项目。为此，本项目客群定位方式如下：

家庭结构定位法

案例：山东聊城某养老项目

【项目背景】该项目位于山东省聊城市，占地面积月5000亩，涵盖高端住宅、养老养生、教育医疗等项目。本项目体量庞大，业态种类丰富。为此，本项目客群定位方式如下：

二、业态定位的3种方法

消费需求导向法

定位模型：根据养老项目已知的目标客群依次推出分类功能，最终确定业态种类：

功能配置法

定位模型：按照项目的基础消费需求与区域养老服务市场发展空间进行甄选。见下图：

同类比较法

定位模型：以同类型的5个项目进行业态类比匹配。见下图：

以上是我们在做养老项目策划过程中常用的几种定位方法。需要说明的是，项目客群与业态的最终确定，往往是这几种方法叠加使用的结果。同时，做项目定位必须以严谨客观的市场调研数据为基础，这样才不至于产生定位失误。

作者：万仁涛厚朴养老咨询创始合伙人；转载请注明文章来源与原作者

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