只卖房子不做配套的远郊康养综合体，都是耍流氓
作者：万仁涛（厚朴养老）
字数：2712字，建议阅读时间5分钟
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这篇文章可能要得罪人了。
近两年来，房地产总体走势下滑、康养产业持续升温、特色小镇方兴未艾，随着我国人口老龄化日趋严峻，众多投资者纷纷将目光转向前景广阔、潜力巨大的银发产业；另一方面随着社会发展和生活水平的提高，人们的健康意识逐渐增强。《“健康中国2030”规划纲要》则把健康推向一个新的高度。
在此背景下，健康养老产业的发展迎来了前所未有的机遇，全国各省市自治区纷纷出台各类政策，这为各地康养小镇、田园养老综合体、养老地产等名目繁多的“康养大盘”的开发建设指明了方向。
但是
在现实中，不管是纸面上的规划图纸，还是地面上的建筑实体，你会发现不少康养综合体真的让人很无语：
那些位置位置偏远、动辄宣称“远离城市喧嚣，静享安逸乐龄人生！”的康养大盘，你们别只扛着“健康养老”的大旗，却干着“只卖房子”的生意啊。从我个人观点来讲，你卖房子也没关系，但是也不能除了住宅其他啥也没有啊。
举个例子：
某省一家康养小镇项目，号称中方投资，美国整体规划，遵照宜老化、无障碍的设计理念，打造集高端养老、休闲养生、康复医疗、商业服务、娱乐生活于一体的中国养生示范区，适宜从幼年到老年的全龄层休闲养生。
听着很高大上，但是最后的落脚点却到了卖房子上，从该项目的宣传资料上就能看出端倪，项目由40多栋洋房和非毛坯公寓组成，电梯花园洋房的主力户型为两室和三室户型，公寓为非毛坯公寓。
这分明还是房地产开发嘛。
我不是反对“地产+养老”、“地产+文旅养生”、“地产+各种康养业态”。我担心的是，这种基本无配套可言的康养大盘，真的会有人买账么？真的能够快速去化么？
即便前期通过各类营销手段吸引中老年群体购买并入住，除了好山好水好空气能让人短期居住聊以自慰，如果在此长期生活，例如炒菜时突然发现盐用完了，这个时候想买包盐还得开车40分钟去市区超市买，我想请问，假如是你的话，此时此刻你的内心是一种什么状态？
也许有人会说，万科的随园嘉树和旅程的乌镇雅园都是远离郊区，人家做的也很成功啊。
那好，接下来就以这两个项目为例，详细地告诉你，这俩远郊康养大盘为何能成功。
先说说万科的随园嘉树
随园嘉树位于万科良渚文化村内，而文化村是一个万亩大盘，总占地一共有12000亩，如果拆开来看，结果是这样的：
山地占了5200多亩
旅游用地又占了1200多亩
公共建设用地占了680亩
最后房产用地只剩下了3400多亩
下面是良渚文化村的整体规划图▼
但是就这3400亩土地，至今也已经开发了18年。
2000年，杭州南都地产拿下了整体的地块，然后开始开发，持续开发了6年后，南都就整体被万科收了，于是这12000亩的巨无霸楼盘，就整体归属到了万科旗下。
万科刚接手时候，是懵逼的。之前六年，在南都的开发下，已经交房了2000户。但是万科忽然发现，这么玩不行啊，完全没办法居住啊。
虽然已经交房了几千户，但是入住率极其低，之前很多已经入住的居民，也纷纷搬走了！
这么大个体量的项目，南都起步是按照惯常的路径依赖，大量开发住宅。
后期尽管已经交付了2000多套房子，但与居住直接相关的交通、医疗、教育、吃饭，等等一系列的配套问题，却几乎完全没有，虽有一些底商，但却难言生活。
2000年的时候，杭州南都地产拿下了整个地块，开始开发，持续开发了6年之后，南都整体被万科收了，于是这12000亩的巨无霸楼盘，整体归属到了万科旗下。
其实，万科刚接手时，经过南都6年的开发，已经有大批业主交房。但问题是，根本没办法住啊。和很多远郊大盘一样，南都也是走“住宅先行”的路子。这种“挂羊头卖狗肉”，只知道卖房，却不做任何生活配套的远郊大盘，毫不客气地说，都是骗子。
后来，万科一切从0开始，边做边探索，将这里的整个居住空间分成7个自然村落，供人居住。
组织发起《文明公约》。
剩下的就是大量的公园和村民公共区域。
通过一大批城镇级配套实实在在的落地，比如：
良渚文化博物院▼
良渚君澜度假酒店▼
还有良渚文化艺术中心、玉鸟流苏创意产业园、安吉路良渚实验学校、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院、养老社区随园嘉树等等，才盘活了这个项目。
随园嘉树▼
接下来说说乌镇雅园
绿城乌镇雅园在浙江省桐乡市乌镇。
从上面这张位置图上可以看出，乌镇处在几大城市的中心位置。距离桐乡市13公里的路程，距离上海110公里，距离杭州60公里，实实在在的远郊。
处在这样的位置，绿城是怎么做的呢？
先看一张乌镇雅园的整体规划图▼
通过这张图，我们发现，雅园真正意义上的可售物业只占了40%不到的比重，而绝大多数的土地都用来做各项配套，并且实实在在地落地，让一切美好的愿景不是只停留在纸上！
下面我们就来看下乌镇雅园是怎样依托于1500亩国际健康健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式。
雅园有六大板块，最核心的要数以颐乐学院和雅达国际康复医院为主的养老设施配套。
颐乐学院，是雅园关于养老逻辑最大的创新，解决了“有人陪、有人玩儿”的问题。主打的是学院式养老，就是让老人重回学生时代，用同学这种社会关系，重新塑造属于他们自己的社交圈。
颐乐学院鸟瞰图▼
重要的是，颐乐学院在住宅交房之前就已经建好，并且投入运营。
作为中国养老小镇产品开发的样本，也是乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，一直都受到市场的高度关注。
先从商业价值来说，目前前期雅园内2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价比初期已上涨了50%，可见这种养老地产模式和策略已经被市场证明是十分成功的。
乌镇雅园颐乐学院实景图▼
现在，你知道这两个项目为什么会成功了吗？
没错，配套，实实在在能落地的配套！配套一定是远郊大盘的重心！
比如我们想到绿城乌镇雅园，就想到颐乐学院和雅达医院，想到万科良渚文化村就想到随园嘉树……一个远郊大盘一定要有配套，只有配套做好了，才能有最强劲的吸引力。
现在很多人去买远郊大盘，对前期的承诺都是有预期的。整个区域就你一个孤零零的项目，自然会把所有的希望全部寄托在你项目的身上。如果一个项目的价值是100块，一般项目可能50块买楼盘本身，50块买配套。但对于一个远郊大盘，可能90块都是为了配套。
远郊康养综合体的价值不是房子本身，而是配套，是配套带来的资源和便利！
而另一方面，因为所有的东西都是白纸，这些配套的前期建设费用，初期运营费用巨大，需要精细化的招商运营能力，而且还是一个细水长流的漫长过程。项目在前期往往难以持平，甚至很可能出现极大亏损。投入大，周期长，收益慢，对开发商的资金要求非常高，这是远郊康养大盘在利益核算时的关键矛盾。
远郊康养大盘投资者其实考量的并不是你的住宅产品做得有多好，关键是看执行力，你当初承诺的那些东西能不能兑现?！
凡是不能兑现配套设施的康养大盘，都是在耍流氓。