“房地产存量市场300万亿，按照2%的转化率，每年城市更新规模超6万亿。”
城市建设是现代化建设的重要引擎，也是构建新发展格局的重要支点。如同活动于城市中的人，城市本身也要进行新陈代谢、吐故纳新，随着城市发展步入以存量空间改造为主的内涵式增长时代，城市更新成为房地产纵深化发展的“新风口”。自参与广州“三旧改造”以来，富力地产的城市更新业务已经走过二十余载，堪称城市更新领域实践经验最为丰富、最具综合实力的房企之一。近日富力地产发布截至2020年12月31日止的全年业绩，降负债、城市更新是最为核心的两大主题，城市更新在其战略版图上的地位日重。论储备，于2020年末富力已签约合作城市更新项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元；论转换，2020年富力一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积，其中广州富颐华庭、西安富力开远城均系炙手可热的热销项目。毋庸置疑，富力已将城市更新融入自身骨血，正在进行全面模式创新的蜕变，以此王牌力量夯实其在房企领先阵营的座次。正如富力在2020年报中所示，“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。富力的发展史，就是一部城市更新的进化史，累累标杆项目宣示其的资历与能力。深耕广州“三旧改造”多年，富力操刀过不少当地人耳熟能详的旧改项目，譬如西关的富力广场、顺意花园、阳光美居，以及猎德村、杨箕村旧改项目，给这个城市留下浓墨重彩的一笔。2020年富力重装出发，围绕大湾区深耕和全国化两个维度展开布局，双双取得令人瞩目的成绩。在广州，富力接连新增大同村、石壁村、吉山村等城市更新项目，合计计容面积逾620万㎡，其中吉山村项目于签约后不到2个月内启动；而富力城市更新的触角已伸向全国，并在西北地区多个城市落子。年报披露，富力自2019年第四季起一直采取审慎的土地储备策略，2020年的土地储备维持重点挑选具较平衡的资金需求、在转换时实现高盈利能力的城市更新项目。截至该年年末，富力已签约城市更新合作项目可售面积中一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。以城市更新总建筑面积作为指标，克而瑞研究中心将房企分为三个梯队：大于4000万平米、600万-3000万平米、小于600万平方米分别列入第一、第二和第三梯队。富力城市更新的总建筑面积已是第一梯队下限阈值的两倍，妥妥坐定该领域头部房企之位。
百强上市房企参与城市更新规模梯队分布（来源：CRIC）不断扩围的同时，2020年富力城市更新板块更是迎来收获高潮期。如前所述的广州富颐华庭、西安富力开远城项目，前者单盘销售突破50亿元、后者亦获得超过70亿元的销售额。基于年度转化130万土地储备权益可售面积的成果，富力预计2021年目标转化约300万平方米。城市更新项目通常存在投资回报周期长、运营难度高的特点，要求合作企业具有很强的规划定位能力、资金运作能力、建设运营服务能力以及专业的统筹协调能力。从旧厂改造到旧村改造，乃至旧城改造，富力在长期城市更新的实践中积累并沉淀了丰富的经验，形成一套行之有效的操作模式。
一方面，富力透过城市更新项目有效转换土地储备，更具成本效益增加土地储备及可售资源，同时管理流动资金，提升集团的盈利潜力；另一方面富力因地制宜，结合不同区域乃至城市的发展目标，从功能和产业的合理安排、资源导入着手，在完成片区居住和生态环境更新的同时，还实现区域功能的更新，帮助片区可持续的长远发展。城市更新肩负城市空间盘活、人文记忆再生、社会活力重塑的历史使命，本质在于解决城区内现有各类空间利用、产业发展、文化提升等经济及社会问题，所进行的有机修补或腾笼换鸟；并在保留核心区土地价值的基础上，优质产业、服务和人才聚集，可以进一步提升城市经济的活跃度。富力深谙这一原理，已将其融入相关项目。以广州田美村德山刘公祠复建工作为例，富力看重的不仅是村民朋友经济与环境的提升，更重视村落历史文化的保护和宗族世代情感的传承。
德山刘公祠重建方案意向图
前期筹备当中，富力投入大量的人力和物力，采用拍照、录像、构件编号等方式，详细记录祠堂的原貌信息，同时最大程度地满足“原材料复建 ”，切实还原建筑本来的面貌；新建之后，德山刘公祠将结合原公祠现状用途，功能以祠堂祭祀、宗族聚会议事为主，同时契合村民日常生活需要，将增加老年人娱乐设施等功能，并对建筑周边场地进行整治和改造，使之成为村民文化活动场所。事实上，秉持与城市共赢发展的理念，富力也在持续迭代升级自身。2019年相继成立多个富力城市更新集团，以此加强整体运营管理；而在2020年初，富力明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”，即以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。进入到2021年，富力对城市更新的理解更深一层。今年1月10日在富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会上，富力提出为城市发展提供全生命周期、全价值链条产业综合服务，引领产业发展，赋能城市更新，这标志着富力举全集团之力构筑产业能力，打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团的征程正式发力，践行“产城人融合发展”的富力城市更新模式。鉴于其在城市更新领域的品牌与实力，2021年3月16日在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。从国际经验来看，城市发展一般会经历起步发展期、提速成长期、鼎盛成熟期和缓慢发展期四个阶段，呈诺瑟姆S型曲线，其中城市化水平达到70%-80%时进入鼎盛成熟期。目前我国常住人口城镇化率已经突破60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%，城市建设从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经迫在眉睫。
2019年我国常住人口城镇化率省域分布（来源：各地方统计局）
业内专家预测，房地产增量市场未来每年会有16万亿元的递增，而存量市场现有总量是300万亿元，现有量按照每年2%的转化率算，每年城市更新规模超6万亿元，若未来转化率大于2%，每年城市更新规模会超10万亿元，这意味着一个新的十万亿大赛道已经开启。另据住建部摸排结果，全国2020年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平，老旧小区改造有望成为我国城市更新进程的下一阶段。值得一提的是，继中央“十四五”规划建议提出实施城市更新行动后，今年政府工作报告首提“实施城市更新行动”，主要包括政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平等。
2020年以来中央部分城市更新政策（来源：中指研究院）
背依硕大的市场，兼享政策支持利好，本就具有先发优势的富力必将乘势而上。在富力的眼中，其在过往已累积大量具有高转换潜力的城市更新项目组合，这是取得价值被低估、具高上升潜力土地储备的重要途径；未来将寻求达成更多策略性合作，在继续发展该等项目的情况下降低资金需求。
