首轮集中供地落幕，哪些房企独领风骚？

导语：随着武汉首轮集中供地土拍结束，22座重点城市首轮集中供地全部在上半年完美收官。随着第二、三批集中供地的来临，未来城市、企业间的洗牌与分化仍会加剧。

规模房企与国企、央企成为了最近土拍市场的最大赢家，中小房企只能拼尽全力虎口夺食，或是以联合体的形式参与竞争，中小民营房企的合作能力，已迎来最强考验，否则必将面临“无米下锅”的境地。

作者/ 姜浩然

出品/ 博志成地产观

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集中供地政策情况

党的十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作提出了明确要求，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作。提出了住宅用地信息公开、增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等工作举措，批示要求尽快出台相应文件。22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。国家目的稳地价、稳房价、22个城市在国家发布政策之后，各个城市也是发布了红头文件，积极部署国家双集中政策的落实。

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22城基本情况

自4月15日长春打响本轮集中供地第一枪后，重庆、广州、北京、杭州、南京、苏州等地，相继进行了一轮轮白热化的激烈争夺，直到6月18日至25日，上海开启了土拍市场持续一周的集中供地，首日就有38个地块被放上货架，至最后一天总共58个地块名花有主。而此次上海供地结束后，也意味着本轮全国范围内的集中供地接近尾声。此次集中供地涉及22个城市，近800个地块，总体土地出让金超过9000亿元。在这场盛筵中，资金实力雄厚的融创、万科、招商等房企拿地凶猛、拔得头筹。

1、 22城分布特点

• 22城基本为其所在该区域的价值高地；

• 一线城市4城，2线城市18城；

• 22城主要分布在长三角城市群（7城）、环渤 海城市群（4城）、粤港澳大湾区（2城）、海西 都市圈（2城）、成渝都市圈（2城），中部（2 城），东北（2城）；

• 市场活跃度比较高的一二线城市，22城中 GDP排名在全国前22的有18城。

2、22城竞买规则特点

• 多数城市实行“限地价、限房价+竞自持、配建等土拍政策，稳定市场预期，稳定地价、房价，控制溢价率；（北京、广州杭州、深圳等）

• 增加租赁住房、安置性住房、人才房，扩大供给，稳定市场预期；

• 触顶+摇号（长沙、南京）

• 提高保证金比例（天津优质地块100%），缩短土地款支付时间（重庆）

• 一线城市土拍政策严格

1. 土拍火热，没有设定相关排他，符合资质的都可以报名，很多大房企依然愿意深耕在一线城市，相关地块的溢价率非常高，北上深基本都是靠加码竞拍获取土地，广州地块两极分化严重，20块底价成交说明没有很多竞争者，溢价的占31%，广州第一轮双集中存在底价成交地块，因此作为房地产企业在一线城市的做法首先应准备好资金

2. 北京、深圳：没有底价成交，规则严格，竞地价限房价，要求来北京参加土拍的企业要有资金实力、测算实力、规划设计建设能力。拿地不只是土地拓展部门的事情，整体利润空间有限，开发建设控制成本，建筑质量、销售过程回笼资金都很重要，高标准精准化管理要贯彻房地产开发整个过程之中，来北京拿地的央企比较多

3. 广州：冷热不均，定向出让地块较多

• 二线城市土拍政策相对宽松，相关房企应做好深耕的准备，来获取想要的地块

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房企应对策略

1、关注核心城市周边、城市群、都市圈等优质地块

原来一些深耕一线城市的企业，调整战略布局，由深耕区域逐渐外延、市场外溢，资金合理分流，关注核心城市周边、城市群、都市圈等优质地块；

• 集中供地22城的相邻热门城市、GDP排名靠前未纳入集中供地的城市、未纳入集中供地的重点省会城市均可长期重点关注，预计集中供地城市的相邻热门城市受集中供地城市影响较大，需根据集中供地城市的推地时间及所在城市群的市场轮动情况来综合考虑。

• 重点22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市，仍能吸引大量的企业和资金。一些房企还是会坚挺。

2、加大城市深耕

有一些企业，过去全国布局城市少，全覆盖招拍挂的能力欠缺，一直深耕市场总体保持稳定平衡的城市（济南、长沙、青岛），对其他区域市场不熟悉，考虑到市场的平衡性、自身的拿地能力、资金状况及未来扎堆上市销售的情况很多决定加大城市深耕，聚焦拿地,提高投资精准度，降低容错率，精准拿地。通过聚焦目标城市，深化城市研究，踩准城市周期，深挖目标城市的土地板块价值，筛选拿地概率高的项目，提高单笔投资资金的使用效率；毕竟，资金实力有限，资金需求量太大，不能左顾右盼，只能提升自身研判能力、拿地能力，销售能力、融资能力，来继续深耕区域，活下去。

现在一些企业还是要抓住核心城市投资机会，保证资金充足，是必要条件，拓宽融资渠道，降低有息负债，保障拿地资金（对房企短期资金形成巨大挑战)，如何融资已成为对房企的严峻考验，三道红线的出台，对于房企融资，更是雪上加霜。 房地产融资监管要求控制房地产企业有息债务增长设定：“三道红线”不仅控制房企的信用债，而且还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管，限制银行融资。

3、抓住核心城市投资机会，拓宽融资渠道

（1）房企应对策略

降低经营性负债;从拿地、开发、销售、管理的各个环节把控执行，做好财报管理。

从其他方面拓宽融资渠道，控制资金成本；比如：明股实债、私募、民间借贷，（但需要控制资金风险， 考察企业把控风险的能力);

转让项目/合作开发

差异化营销、降价促销，快速回款

在优质的金融环境下，核心城市的优质土地将会成为top房企、央企、国企的重点竞争区域，利好大型房企。土地市场布局、资金安排、销售计划相辅相成，互相影响决策内容。

（2）合理安排销售计划、销售策略、错峰销售

重新安排营销计划，集中回笼资金应对集中土拍

拓宽融资渠道

转让项目/合作开发

降价促销，快速回款，保障拿地资金

尽量要规避：集中预售、集中入市，尽量减少竞争热门城市和板块销售压力小一些，冷门城市和板块，销售压力大一些 整体开发计划、开发周期、计划的一个合理性安排，缩短开发周期

（3）拿地途径、拿地略、战略布局、项目安排的变换

联合拿地，共担资金压力；

收并购项目，获取更多优质项目，控制成本与风险、拓宽合作模式；

加大城市更新、旧改项目、城中村改造项目占比；

产业勾地，文旅、康养、大数据、公寓，提高运营能力，提高项目收益率，规避集中拍地竞争。