亲身经历的二手房购买过程，避坑指南
还没向大家透露，就是刚过去的两2020年，小编刚刚在老家完成了从无产阶级到有房一族的蜕变，高高兴兴过了年。我买的是一套二手房，整个流程可以说该费的心都费了，能想到的都想了，结局很美好，过程很抓狂。其中有一些经验可能对想要买二手房的朋友有些许作用，接下来，我就从找房、看房、找中介、贷款、交房等几个点展开哈！
一、找房
1、如何找房？
买房人在找房的时候，99%都是先从线上各种平台如58、链家、贝壳等开始找，对比价格、描述等等，但网上的房子那么多，该看哪个位置呢？所以，要先在大脑里过一遍，你想买的房子，大概在哪个区域，这个房子要具备哪些条件？否则楼海茫茫，你要的房子在哪？
（1）地段
区域：首先我们得先确定在哪个区，比如我在A区工作，肯定买的房子越近越好啊，那我们就确定在A区这个区域，然后看下房价，如果预算允许，接下来再确定一下交通。
交通：交通是每个买房人必须要考虑的问题，发达的公共交通会让生活的舒适店指数级提升，出门上班方便，房子价格稳定。例如，我们公司就在地铁旁，那么我要选择的小区距离地铁越近就越好，可是地铁房有很多，要选哪个呢？
首先要说一下，紧邻地铁一定售价很高，所以，我选择了步行10分钟可以到达地铁的小区，价格低了不止一点点。
如果您对地铁没要求，或者所在地根本就没地铁，那么公交方便也就显得比较重要了，开车不方便的时候，公交也是很重要的选择。
学区房：
学区房这个问题也是因人而异的，比如未来三五年基本不会有生宝宝的打算，或者单身的朋友，学区房暂时就不用考虑了。如果家里有孩子要上学，学区房还是很有必要的。
户型是大家都非常重视的一个事情，首先，最好选项就是南北通透较方正的户型，有个大阳台要加分很多。从大小来讲，我是不建议买一居室的，无论是单身男女还是家庭都不太适合。一居室是一个人生活的小空间，可即便你是单身，也有朋友来家里作客的时候，一居室会让空间显得非常局促。首套房贷款比例为20%，两居室一般只比一居室大概多十几二十平米，平摊到每月还款里面，也不会多到对生活有绝对影响。比如你买一居室，每个月要还2500元，如果买两居室，每个月大概只要多还几百元即可。如果真的有还款负担，还可以租出一间减轻负担。其实，我是买了三居室的，未来几年内，可能我需要结婚，这可能就是我的婚房，即便不结婚，父母可能也会经常过来住，三居室对我来讲生活更方便、合理，且三居室即使以后想要卖了，也比较好卖。
房龄房龄不一样，价位差距也比较大，一般二手房我是不考虑超过20年房龄的，20年前很多小区户型规划不合理，社区公共设施设备老化、陈旧，车位都很少，最后买了套2010年建成的房子，房子和小区整体与现在新小区差距不会很大。还有个重要的原因，如果房龄超过30年，那么贷款是不容易贷的，如果房龄已经有20年了，就意味着未来我想卖掉，要在10年内就卖掉，否则很可能卖不掉了。
配套。买二手房一般对比新房都有个优势，那就是配套齐全。我买的小区周围一公里之内有两个大型商场，一座医院、一个公园，其它的商户菜店小卖部也很多，对于爱生活的我简直就很完美了，特别是我爱跑步，隔三差五的到公园里跑个五公里让身体释放一下，有个健康的好身体真的很重要！
楼层和朝向：楼层和朝向对价格的影响很大，低楼层的采光差，噪音相对来说大一些。朝向呢一般有限排序是：南,东南,西南,东,西,东北,西北,北。朝向涉及到房子的阳光照射，这个要根据地域来的。关于房子总价我要说一句，一定要按照自己的能力来，不要太超过能力范围，不然你和你的家庭都会很辛苦。而且后期中介总会推荐给你比你心里价位更高的房子，不要受诱惑！要按照自己的计划来！
2、选房
（1）线上选房：当你确定好以上的几个因素之后，选房子就没有那么难了。线上有很多App，几乎都会出现那种引诱上钩的虚假房源，这个就要靠自己仔细鉴别了，所以没有推荐的APP，实在要推荐，那就找个所在门店比较多的吧。
（2）线下选房：你既然已经确定了区位和地段，最好的办法就是扫街，把你的需求、情况写出来，到这附近三公里内的所有中介走一遍，看一下中介现有的房源，把需求写出来也方便中介有更合适的房源可以及时联系你。跟中介聊过了，最好还要和附近的大爷大妈聊一聊，也许你会有更多收获。
二、看房
1、选中介
买二手房一定要选对中介。大中介和小中介的主要差别在于，大中介相对靠谱一些，小中介选对了服务好费用低。大中介房源会多一些，小中介灵活一些，如果自己已经找好房主沟通好价格，那么找个小中介办下剩余的手续，是花不了多少钱的，大约也就几千块完全搞定。如果房源都是中介给找的，那么中介一定是要收中介费的，大中介一般2.5%左右，小中介最低可讲到1%。这里大中介2.5%也不是绝对的，就像我找了某家，因为我买的房子几个大中介都有这套房源，如果某家不给我降中介费，完全可以找别家大中介，谁能有钱不赚呢？再有，中介很多时候会一个劲的劝你交定金、赶快交，这时候一定要稳住，买房子可不是小事，别听他们忽悠。
我对选中介有以下几个建议：
（1）找一个至少干了8年以上的中介，房产里面的大坑小坑有很多，自己如果没经验，中介同样也没经验很容易被坑或者发现不了问题，买房子可是大事，大多人都经不起被坑的。但同时老中介忽悠人的本领也高的很，一定要对中介有和房子有清醒的认识。
（2）房源要多，多找中介，有一些房源可能不是每个中介都有，个别大的中介房源相对多一些。
（3）靠谱。中介一定要是一个靠谱的人，大部分中介都只是一心想赚你的钱，不是真正为你着想，所以找一个靠谱的中介很重要。
很幸福，在老家我也有朋友就是做中介的，他会把他们公里系统里几乎所有靠谱的房子都推给我看，让我省了很多心，同时也省了很多钱，虽然他也赚了我一点钱，但是我心里还是很感激，因为他返了我一部分佣金，我还请他吃了饭。
2、看房
当你把你确定买房的几个因素和价格告诉中介之后，中介会给你推荐房子，把房子的大概大概情况包括结构、配套、朝向、价格、房子优缺点等等告诉你，如果看图片感觉可以接受，那就约个时间去实地看看房。需要注意的是，如果这个房子不符合你的要求，那就不要浪费时间去看了，因为房子有很多，根本看不过来。
3、实地看房
（1）看房时间。
如果感觉这个房子各方面都比较满意。那至少要看两次房，一次在白天去看，看房子采光好不好，还有一次最好在雨天看，看房子有没漏水等情况。
物业。还有这栋楼楼下路面、垃圾箱、小区环境、楼梯扶手这些能看出物业服务好不好的细节。
房子结构。
看下户型有没有斜角、是否方正这些问题，有些房子的个别空间很容易被浪费，不是多了个角就是少了个角。还有些老户型房屋布局不合理，卫生间小的不得了，厨房大过客厅，或者阳台无法利用的事也是屡见不鲜。还有一点就是房子的挑高，个别户型挑高非常低，低到跳起来就能触摸到棚顶的一律不要！
三、确定房子
当你看过不少房子之后，你也算是半个专家了。就到了确定房的时候。
讲价。无论这房子多么满意，一定切记，都要努力挑房子的缺点，这样才能给议价空间，比如说这房子明明各方面都很满意，你可以说这物业服务看着就很一般，你看楼梯的扶手上都是灰，晚上的时候比较吵，小区垃圾存在清理不及时等等，总之，一切你能想到的都说一遍。但是凡事有个度，不能太过分的鸡蛋里挑骨头。
2、税费。很多城市都存在满五年且是家庭唯一一套住房会减免个税，我买的房子个税是1%，就会少几万块钱。还要看房子是否有贷款，贷款的欠款谁来还。最好的就是买没有贷款、没有抵押的房子，大红本在手的，省去很多不必要的烦恼。
3、交房。交定金之前一定要确定房子里是否有租客，最好在合同上签好：原房主XXX保证此房没有任何租约，负责自愿承担所有损失，并赔偿购房者违约金X元。为什么这样写，因为国家有规定，买卖不破租约，就是说，这房子是你买了，但是你买之前房东把房子刚租给租户几年甚至二十年，你也不能把租客赶出去，有一些人在这里面被坑，希望大家引以为戒。
四、签约
选好了房子之后，准备签约之前，一定要让中介把所有的税费算出来。房子的过户评估价和实际价格不一样！过户评估价比你成交价一般都要低。
1、税费
一般的税费包括以下部分：
（1）契税。（房产交易中心对房产所在区域有个估值价，一般都比成交价低很多，可以把总房价写少一点，合理避税）
（2）个税。
（3）中介费。中介费就像之前说的那样，几乎任何一家都是可以议价的，少0.1个百分点就是几千甚至几万，所以能讲价一定要讲。并且一部分中介会给你返回一部分佣金。这里还要说一下，有人买二手房甚至交了贷款评估费、还有什么各种服务费，实际上，银行贷款根本没有评估费，也没有其它费用。大部分费用都是中介自己杜撰出来的，完全可以不交！
2、合同条款
买房子和卖房子不同，一般都是中介拟的标准合同。但是作为买方，一定要仔细读各个条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
定金一般5%就可以了，打款前必须要注明购房定金字样，签合同的时候要交的，直接打到原房主名下卡里就好。首付款各地方都有所不同，有的地方是20%，有的地方是30%，准备好钱就行了，银行放贷款是急不来的，他们自有自己的一套流程要走，不必担心下不来贷款，只要征信过关就没问题。
（3）交房时间。交房时间尽量写清楚到某年某月某天，还要明确如果对方违约了，那么每推迟一天的违约金金额是多少。
（5）补充条款。有些条款可以根据实际情况写进合同里的，不要相信原房主和中介的口头承诺，落在纸上才是承诺！
五、贷款
建议大家有公积金的都用这种商贷+公积金组合贷款的方式。
1、选银行
（1）贷款折扣。贷款之前有个征信，如果贷款折扣可以要提高，就提前去银行做贷款征信查询，一般可以保留一个月。也就是说，你提前做了贷款征信查询，一个月以内，如果银行贷款折扣提高了，你还是可以按之前查征信的低折扣来贷款。记得是去找客户经理做贷款征信，不是自己在机器做的征信查询哦。
（2）放款速度。要提前跟银行的客户经理沟通好大概的放款速度很重要，也可以问问中介最近的放款速度，他们会比较了解。
（3）提前还款违约金。每家银行贷款的政策不一样，比如招行就不错，贷款满一年提前还款没有罚息。每个银行提前还款的罚息不一样，这个要自己了解清楚，有时候中介也会推荐银行，关键还是要自己进行鉴别。
2、商业贷和公积金贷款都是在你所选的贷款银行做。其实银行会问你，程序上不用担心，银行的人都会帮你弄好。
3、还贷款的卡最好选择公积金卡。公积金和商业贷款在一个银行卡还款，最好都放在公积金卡，以后用起来都会很方便，不建议隔行还款。
贷款的流程是去银行办理业务，首付款托管在银行-银行把材料弄好送去公积金中心（3天左右）—公积金中心批复（5个工作日）—银行商业贷款批复（3个工作日）—拿贷款审批函—办理过户—5个工作日拿新的房产证，并办抵押—5个工作日左右银行放首付款给业主—1周左右银行和公积金中心放尾款
尾款放款的实际要看银行贷款额度，快的一周，慢的几个月的都有。注意在拿到新的房产证后要多复印几份哦~
六、交房
十八拜终于拜完了，这时候到最后一定也要用心一点，比如水电煤气物业费这些都要算清楚，还有网费、有线电视，避免后期产生麻烦，很多手续都是要原房主与你一起才能办理的哦！
洋洋洒洒写了这么多够啰嗦了，怕大家看到吐，没办法，分享经验的同时更怕哪个环节少说了再上当受骗掉坑就不好了。有什么问题欢迎留言询问哈，有问必答！