突破租赁期限限制的合同路径

导读：

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。但是实践中，随着市场经济的越发繁荣，当事人对于租赁场所的期限需求也越来越长，这直接关系到承租人决定投入多少资金的问题。如果是投资充足可以直接竞拍取得国有土地进行建设，但对于一般的投资者来说，租赁才符合投资预算，而现行规定的最长租赁期限无法达到承租人目的，那么为了达到延长租期的目的，现在经常的做法便是在合同中约定合同履行期限届满后自动续签，甚至约定了违约责任。然而，由于该约定违反了法律的效力强制性规定，该条款是无效的，所约定的违约责任也是无效的。那么，如何才能够达到租赁期限超越20年的法律效果呢？

正文：

1、最长租赁期限

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。生活中常说的最长的租赁期限并非事实上的最长租赁期限而是指法定的最长一次性租赁期限，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，我国现行规定订立租赁合同的租赁期限一次性不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。但是，法律并未禁止到期双方自愿续约，而是指一次性超过20年期限的约定对双方不具备约束力，无法申请强制执行。因此，生活中指的最长租赁期限便是20年。

2、自动续约条款无效

为了突破一次性约定租赁期限不得超过20年的限制，实践中，双方常会在合同做如下类似约定：本合同到期后自动续期。然而，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，该条款因违反了法律的强制性规定，双方的这种约定是无效的。

3、突破租赁期限限制的合同路径

我们认为，如果要实现租赁期限超越法定的20年最长期限可以采取以下方式，由两个主体（商业物业租赁中，如果是承租人是法人的，通常是法人与实际控制人、是合伙企业的由两个不同的合伙人）分别与出租人签署一份合同。其中一份合同的履行期限为现在履行至20年以后，如2020年至2040年。另一份为约定以2040年为起始的租赁合同，以此类推，就可以实现租赁期限突破20年限制的目的。另外，两个主体间也可以签订一份合同（不向出租人公开），确保由哪个主体承继承租人身份。第二份合同的性质仅是将双方履行义务（出租人交付房屋，承租人支付租金）的时间约定了在二十年之后，属于无特殊约定何时生效的，成立便生效的合同，任何一方违约的，对方便可以追究违约责任而非缔约过失责任。第二份合同仅仅是将合同的履行时间延后，且两份合同主体也不是同一主体，两份合同并没有法律上的关联，因此并不违反租赁期限不得超过20年的强制性规定，合同合法有效。

附相关法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第四百八十三条 承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

写在最后：