抄底学区房！中考成绩超华师一、比肩南湖中学，对口次新房仅2万
上周中考成绩放榜后，各个学校陆续发布喜报。
74所学校中考成绩统计看这里。
来源：学在武汉
对比最近两年中考成绩我发现，曾经的教育洼地洪山区正在崛起，出现一批中考黑马学校。
比如洪山实验外国语学校（普高率73.8%，示范率66.67%）、英格中学（普高率67%，示范率52.7%）、华师一附中初中部（普高率67%，示范率57.5%）、卓刀泉中学（普高率72.48%，示范率62.8%）、杨春湖实验学校（普高率92.3%，示范率66.66%）。
一个区有5所学校普高率接近70%，示范率在50%，这个水平放在全市横比，和武昌、江岸等教育强区有得一拼。
以上5所学校中，杨春湖实验学校是纯民办，学费较高，其他四所是公办学校。
昨天有网友告诉我，由于杨春湖实验学校今年成绩特别好，从校长到骨干教师被另一所民办学校打包“挖墙脚”了。
公立学校除了大家最熟悉的华师一附中初中部和卓刀泉中学，我认为家在江南片的朋友们可以重点关注一下洪山实验外国语学校。
洪山实验外国语学校成绩非常突出，连续两年普高率和示范率超过华师一附中初中部和卓刀泉中学，比肩老牌名校南湖中学。
这所学校是九年制的，小升初也不用再次择校或摇号。
而且周边房价还不算高，我查了一下，房龄5-10年次新小区21000-23000元/㎡左右。
综合来看，洪山实验外国语学校是性价比很高的学区黑马。
名字像民办的9年制公办学校
连续两年中考升学率全区领先
武汉市洪山实验外国语学校听起来像民办学校，其实是武汉城投集团与武汉外国语学校联合创办的九年一贯制公办学校，始建于2004年，目前已经开学15年，在洪山区知名度颇高，外语办学特色。
今年武汉首次试行公参民初中全面摇号，虽然摇号还没开始，但是我身边很多小升初学生的家长已经为了孩子上学心力交瘁。
在择校不确定性加大的情况下，现在很多家长倾向选择对口小学初中都不错的双学区房。
像武汉市洪山实验外国语学校这样9年一贯制公办校，折腾一次买学区房，可以安稳9年，对于家长来说省心。
最重要的还是看出口成绩。洪山实验外国语学校已经连续两年中考成绩在洪山区数一数二，说明比较稳定；而且成绩十分接近公办校的佼佼者南湖中学。
洪山区和武昌区几个优质公办学校的中考成绩，我做了表格方便大家对比。
可以看出，洪山实验外国语学校和华师一、南湖中学、武珞路、七一等传统名校比，高分人数不算多。
2021年最高分509分，四大名高上线18人；2020年最高分496分，1人过华师一线，7人过省实验线。
这说明拔尖生源没有留在洪山实验外国语学校，不过整体教学水平在线；
牛娃毕竟是少数，孩子成绩特别突出的家长还是建议去更好的初中，如果孩子成绩中上水平，读洪山实验外国语学校后，考省市示范高中比例比较高。
我认为洪山区包括洪山实验外国语学校在内一批学校崛起，与大批优秀的新武汉人在武昌和光谷聚集有关。
洪山实验外国语学校位于南湖北岸。这一片属于卓刀泉板块，是大武昌片后起的大型居住区，与光谷发源地湖北省邮科院相连。
周边高校、医院、科研机构、高新技术产业多，很多小区业主是省直单位、高校和光谷各种企业的工作人员，家长教育程度高也注重孩子教育，这种学区后劲很强。
对口小区盘点
200万买三房，300万买四房
对口洪山实验外国语学校的小区很多。
对口划片范围：
而且对口小区大多数是房龄10年以内的商品房，居住条件比老南湖片区好。
房价相比老南湖学区房，也便宜20-30%。
像绿汀雅境和保利浅水湾房龄长，2005-2007年前后建成，房价相对低一些，成交均价19000元/㎡上下。
也有独特优势，多是小高层和高层，公摊小且赠送面积多，得房率高。
绿汀雅境有种95㎡户型就可以做成3房，总价不到200万。
保利浅水湾的112㎡是三房两厅两卫，还带储藏间和南北双阳台，这种房型在现在新房中很难见到。
保利拉菲、城投瀚城、南湖半岛这几个小区房龄新，多是2011年以后建成，小区体量大且绿化较好，均价高一些，22000元/㎡左右。
保利拉菲、城投瀚城小户型房源不少，101㎡可以做成三房，室内面积和新房的120㎡差不多，三四口人住也够用。
保利拉菲的四房产证面积127㎡，根据装修状况，总价310-340万左右，对于两胎家庭来说，一家四口加上父母也住得下。
这一片最新的小区是万科翡翠云台，2017-2018开盘时洋房均价20000-26000元/㎡，现在二手房价30000元/㎡左右。有大量120-130㎡房源。
小区优势是洋房和小高层为主，密度低得房率高，有些楼栋的1、2楼还送院子。有七栋一线临湖。精装交付质感还不错，万科的物业也靠谱。
缺点就是在省肿瘤医院旁，有些买房者介意离医院太近。
对口洪外小区二手房价见图。
便宜得有原因！
看起来不错的小区，周边有这些硬伤
同样是学区房，为啥南湖北岸这一片价格低了20%？因为这一片居住环境硬伤也不少。
从地图上大家可以看到，这一带的两个地方，有些人忌讳住在附近。
另一个缺陷是交通，地铁没有延伸到这一带。已建成的地铁站中，2号线虎泉和杨家湾两个站点，距离这一带2公里左右。
24号线有计划在南湖沿线设站，但是24号线走向和站点还在前期研究阶段，还未申报，距离开工遥遥无期。
住在南湖北岸，出行主要靠开车，但是通往武昌和光谷中心的主干道卓刀泉南路和雄楚大道相当堵。
改造力度超大
未来几年片区利好集中兑现
不过，未来几年这一片改造强度很大。
光谷职业学院旧址会改建成为武汉华中科学生态城，隔壁的确认要搬迁并置换成公园绿地。
华中科学生态城拟打造以互联网金融、高新科技及科技健康产业为主的“产学研”一体化第四代产业园。
华中科学生态城规划效果图
交通方面，破解南湖、水果湖、光谷交通出行瓶颈的两湖隧道去年6月开工建设，计划建设周期48个月。
两湖隧道规划为武昌中心城区一条南北向骨干快速通道，北接秦园路和东湖路，南连三环线，全长约19公里，为小汽车专用道路，设计车速50公里/小时。
隧道下穿东湖、南湖，沿线依次设有7处出入口和1处疏散通道，平均间距为2.5公里。
两湖隧道出入口示意图
两湖隧道建成后，卓刀泉南路的沿线小区居民可通过文荟街出入口进入两湖隧道，南可达三环，北可到武昌、青山，同时可以通过两湖隧道直接对接水果湖和光谷方向。
洪山实验外国语学校学区价值点评：
1.一个建校10年左右的学校，连续几年普高率和示范率领先全区，说明教学水平、管理水平、生源质量相对稳定，还有成为老牌名校的后劲。
不过，相比洪山区和武昌区同等升学率的学校，洪外高分层人数不多，最高分不拔尖，说明学校认可度还不是很高，辖区内最优秀的学生被更牛的学校“掐尖”了。
所以，对于洪外的成绩不必神话和一味吹捧。
孩子智商在线，进入洪外可以获得不错的学习环境，学习态度端正，考上高中甚至省市示范难度不大；如果是特别聪明优秀的孩子，这里不一定能提供让孩子更拔尖的条件。
2.上次我写了江汉区学区调整出一批双学区房，听说第二天多个小区业主抱团涨价。
昨天我听中介说，对口洪山实验外国语学校的小区业主也蠢蠢欲动。
在这里不得不泼盆冷水。我认为这片二手房价涨到超过25000元/㎡，反而失去了比较优势。
20000出头价格对于洪山实验外国语学校的学区房来说，是合理的价位，和武汉市同样20000-25000的学区房相比，这里的升学成绩和小区品质，都有明显优势。
价格高了，买家预期不同，会格外介意片区缺点。
这个片区有两点硬伤，注定了价格难以超越武昌区老南湖：
1.交通相对闭塞且周边居住不利因素多，居住体验并没那么好，已让部分购房者犹豫，价格高了更是让大家觉得划不来。
2.洪山区初中中考成绩虽然领先，但是全区招生的优质高中只有洪山高中，洪山高中高考成绩并不突出。华师一附中给洪外的分配生名额非常少。所以在洪外读书的孩子，不仅要跟本区学生拼成绩，也要和外区孩子拼成绩，尽量考上“九大名高”，才能保证高考成绩同样优秀。
为了孩子的前途，父母都想提供最好的条件。理解天下父母苦心，我也希望大家理性买房，量力而行。
如果你的工作地点不在洪山实验外国语学校学区方圆8公里以内，没必要为了孩子上学强行买这里，到时候通勤会很痛苦。
至于指望暴涨更没必要买这里，毕竟环境有些硬伤，房价天花板受限。
点击蓝色标题，阅读精彩内容
楼市观察
武汉换房指南
购房指南
防坑宝典
点击楼盘名，查看楼盘点评
汉 口
在售
武汉天地、绿城黄浦湾、万科御玺滨江、中信泰富滨江金融城、华发外滩首府
已售
万科汉口传奇、时代新世界、福星华府、恒大常青花园、美联奥林匹克公园、梦想特区宏图里、首地云梦台、汇悦天地
武 昌
在售
已售
保利新武昌、东原启城、保利上城、清能清江锦城、万科云城、金地保利褐石公馆、华侨城原岸、金茂府、保利城、福星惠誉东湖城、万达御湖世家
光 谷
在售
已售
汉 阳
在售
招商愉樾、世茂锦绣长江