房地产企业抵御“设计风险”的能力越来越低!
01
楔子
从这个事件来看,风险是无处不在的,即使是再”大“,也不是无懈可击的。而恰恰相反,越是大,越容易出现系统性风险。
而我今天想谈的问题是:地产企业在设计方面抵御风险的能力,同样越来越低。
02
风动
很多企业口口声声说“重视设计”,但真正又有几家企业是落到行动上的呢?
产品千篇一律,能对标(抄)就不自己做,美其名曰是市场上有竞争力的产品。
以前,
消费者不是觉得你的产品好,才选择的你;而是没得选择,才选择了你。
而现在,
消费者的需求更加多样化,个性化。没有产品创新,要活下去真的不容易。
看看你身边有多少普通消费者,买了房子之后还要大动干戈的做”微改造“,就很能说明问题了。
任何行业的发展,其实都是需要修炼内功的,而房地产这么多年来,到底修炼了啥?
是该好好学习下制造业,精细化管理不是一句口号,要的是“螺丝壳里做道场”的劲头,才能抵御越来越大的风险。
利润越来越薄,换句话说,也就意味着风险越来越大。
为了应对这种风险,越来越多的项目变成了合作开发。从原来的房地产企业“大包大揽”到现在的“资本+代建+土地”的模式。
在这个合作中的各方,其实玩的是“零和游戏”,谁都想在这里多占一点,而“蛋糕”不会变大分毫。但因为不同主体之间的合作(掣肘),并不会像“如臂使指”那么的顺畅,所以很多风险也就悄然发生了。
在设计行业有个共识,方案阶段能产生的价值最大,施工图阶段能优化的非常有限。
”一张总图决定了一块地能挣多少钱“
但拿地的强排,多数设计院是”小朋友“在操刀,因为房企在强排上付费非常吝啬,设计院上有经验的设计师,无法覆盖成本。
而现在”资本+代建+土地“的模式,资方只对流程和保底收益进行管控。换句话说,能挣多少钱这件事,就交给代建来负责了。对资方来说,这无异于监管”真空“。
本来项目的利润就越来越薄,再放任不管,这风险就可想而知了。
03
貌似“强大”
大家都知道,市面上比较常见的设计管控是:“地产设计管理+设计院”的组合。只有很少一部分地产公司有自营的设计院,但也属于此类。
其实这种组合方式存在不小的局限性。
设计院作为乙方,处在从属地位,很多时候为了获得订单,只能”唯唯诺诺“。很多的设计,只是对甲方意志的落实,根本缺乏独立的思考(有独立思考的,会被认为不听话,不尊重甲方),更不用谈站在“老板”的角度思考问题(老板希望利润最大化,但最终方案往往是各部门扯皮之后的折中方案);
虽然市场上也有很强势的乙方,但毕竟是少数,而且还得甲方独具慧眼,才能合作成功。但大多数设计公司注定成不了”大乙方“。
04
出路