最高院裁判观点：以房担保与以房抵债法律关系的联系与区别

（2016）最高法民申112号

裁判要旨

以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。

本院认为，弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明及适用法律确有错误，主要涉及以下两个方面的问题：（一）弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云的借款；（二）弘逸公司应对弘逸老边分公司的债务承担何种责任。

（一）关于弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云借款的问题。本院认为，以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。本案中，双方在《还款协议》中明确约定，弘逸老边分公司以10套房产作为抵押，担保所欠王巧云借款，虽后来弘逸老边分公司与王巧云未办理上述房屋的抵押登记手续，但双方在本院询问时均认可该房屋无法办理抵押登记手续。而弘逸老边分公司与王巧云之子王某签订的10份《商品房买卖合同》标的与《还款协议》中约定的用于抵押担保的10套房产完全一致。

对此，双方存在不同主张，王巧云主张双方通过签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式作为上述借款的担保，弘逸公司主张双方将借款抵押关系变更为商品房买卖关系，以房屋抵顶上述借款。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（二）项规定：主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对产生该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，弘逸公司在本案中负有举证证明双方已经将《还款协议》约定的以房屋担保的意思表示变更为以该房抵债的意思表示的事实。经审查，首先，双方之间并无书面的以房抵债协议，而《商品房买卖合同》是由弘逸老边分公司与王巧云之子王某签署，并不能反映出双方同意以买卖合同约定的房屋抵顶弘逸老边分公司所欠王巧云借款的意思表示；其次，上述买卖合同签订后，弘逸老边分公司并未向王某或王巧云履行房屋交付的相关手续，王巧云及王某也没有在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满后要求弘逸老边分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房买卖合同》签订后，弘逸老边分公司又分两次给付王某现金共计10万元，并将备案登记中一套商品房出售后的款项给付王某。据此，弘逸公司主张双方已经将借款关系变更为商品房买卖关系，通过以房抵债的方式清偿了案涉借款，证据不足。原判决认定案涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系，而是案涉借款的一种担保方式，有事实依据，并无不当。弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审事由不成立。

（二）关于弘逸公司应对弘逸老边分公司的债务承担何种责任的问题。弘逸老边分公司系弘逸公司设立的分支机构，领取了营业执照，但不具有法人人格。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因弘逸老边分公司是弘逸公司的分支机构，弘逸老边分公司的民事责任依法应由弘逸公司承担。本案中，王巧云同时起诉弘逸公司及弘逸老边分公司，原判决判令弘逸公司及弘逸老边分公司共同偿还债务符合公司法的上述规定，弘逸公司主张原判决适用法律确有错误的再审事由不成立。