改善客群犹豫不决的背后，究竟是什么在起作用？
刚刚过去的3月，正是北京317新政两周年。很多媒体进行回顾式总结，盘点这期间市场发生的变化。
其中，提及最多的一点，便是改善客群被误伤的现象。楼市发烧，改善吃药。严厉的调控总是无法划定改善需求和投机炒房的清晰边界，一棍子打下来，投资客户消失了，改善客户也受伤了。
当下市场依然如此，改善客群面对限竞房和纯商品住宅，夹在中间，左右为难，不知该如何做出选择！
一方面，限竞房从政策初心上，考虑的是解决刚需的问题，因此小面积、禁售5年等约束规定具有针对性，但是对于改善客户来说，限竞房无论在面积上，还是品质上，都无法满足升级的需求。
其实，改善客户非常在意资产灵活性，作为限竞房，因限售8—9年不能变现，就失去了它固有的金融属性。用一位客户的原话说：谁能保证未来几年不急需用钱呢？
但是另一方面，不限售的纯商品住宅由于限竞房供应加大，被压缩了空间。优质项目已经向豪宅靠拢，10万+的门槛对于改善客户来说，未免遥不可及。
那么，改善客户在置业中，到底最关心什么？今年楼市回暖，又该做出怎样的选择？
『地产营销人』认为，真正满足改善客群的楼盘具有以下几个特征：
1、功能是基础，尺度才是关键
市场上，我们常见到的限竞房三居不超过90㎡，四居不超过140㎡，绝大部分户型没有赠送，紧凑的平面布局虽然勉强满足功能，但实地考察就会发现，有的居室连家具都放置不下。
譬如说：玄关塞不进鞋柜，儿童房摆不下书桌，次卧放不下衣橱。有功能，不实用，是限竞房户型普遍出现的问题。
改善客户的需求不仅要有充足的房间数量，还要有舒适的尺度和空间感，只有功能和空间实现完美均衡，才能达到预期品质。
相比较而言，纯商品住宅更容易实现这一点。除了户型面积不受限，一些产品还拥有丰富的扩展空间，真实使用率要远远大于限竞房，甚至性价比更具优势。
2、没有精装，何谈改善？
在改善客户心目中，是否含精装，直接决定一个楼盘的品质。
改善客群追求生活舒适，高标准的精装是必要的。但市面上，限竞房因为成本问题，很难实现精装，多采取毛坯交付，乃一大缺憾。
一方面，精装的房子可以避免入住后多年不断的装修噪音，生活不受干扰，获得宁静氛围，体现良好的社区品质。
另一方面，高标准的精装，开发商会打造的更加细致和全面，比业主自己装修更专业，且省钱、省力、省时间，但凡品牌房企打造，通常在施工管理上也有丰富经验，交付质量能够得到保障。
最为关键的是，如今精装也在与时俱进，高科技和智能化元素不断植入其中，业主个人很难集成打造。只有开发商在前端整体设计，统筹集采、甄选品牌、科学施工，才能最终呈现出高品质的精装效果。
3、准现房状态，安全又机动
改善客户往往是通过置换，腾挪购房资格。因此，对于他们来说，交房时间越早越好。买准现房，一年之内入住，是最为顺畅的过渡安排。
前面提到，纯商品住宅没有5年限售，拿到房本就能自由交易。因此早入住，也意味着早获得产权，提前掌握资产处理的机动性和灵活性。
另外，进入准现房的项目，可以清晰看到社区全貌，感受建筑品质，所见即所得，对品质更有信心，从而能最大程度减少期房带来的不安全感。
那么，这些处于市场夹层中的改善客群，既对总价敏感，又对品质挑剔；既不想屈就限竞房，又难以企及豪宅门槛，到底有没有最合适他们的项目呢？
『地产营销人』搜罗一遍楼市后发现，处于五环沿线的中粮·京西祥云，很多购房者还没注意到，这是一个最适合中产改善人群的置业标的。
去年，『地产营销人』曾推荐过这个楼盘，把它定义为：少数依然坚守产品主义开发理念的高品质社区。
中粮·京西祥云是北京西部近两年的知名楼盘，其产品品质充分得到市场认可，曾多次获得北京楼市月度销冠、区域年度总销冠等业绩背书。
该项目外部资源条件优越，地处西五环，距地铁房山线稻田站仅800 米，具体良好的交通通达性。项目紧邻永定河绿色生态走廊，拥有得天独厚的自然环境。
2019年，中粮·京西祥云集合所有内外部优势打造“五环有峰”的概念，意指改善客群从两居到三居、四居，升级迭代，越过“山峰”的置换过程。
800万的总价是道说不出口的坎，上有千万豪宅，下有600万小三居，内城有两居，五环换大房。跨过这一步，十年不愁房价，一生之宅换来全家圆满。
在户型设计上，京西祥云做到了一梯一户，三南向双主卧，定制式儿童房，以及独立家政间配置，140㎡户型更是凭借三套房设计、11.4米的南向面宽和使用面积高达170㎡的空间拓展，在充分满足一家三代人居住需求的同时，居住舒适度也丝毫不弱于豪宅。
而在精装层面，多年高端物业打造经验，积淀丰厚的中粮，在京西祥云总结出了159道精工细节，以全生命周期系统、绿色环保系统、恒温恒氧系统、智能安防系统、厨房一体化系统、人性化设计系统等完备精装体系，充分解决了客户居住和生活的痛点，在精装配置愈发稀缺的当下，更显产品力的强大。
如今，中粮·京西祥云经过两年多的开发，即将步入交房季。目前，项目主体已经呈现，进入准现房阶段。同时区域板块内配套也不断完善、持续加码，今年正式进入兑现年。
交通层面，京雄高速自五环起，穿越房山长阳和良乡，并连接京良路、六环，等于在北京市西南方向新增一条放射线，缓解北京西南方向既有交通压力。作为穿越房山的第三条高速路，将极大的方便周边居民的生活，给未来出行带来便利。
房山线的北端终点从现有的郭公庄站延伸至三环内的丰益桥南站。未来，将实现一条房山线直达西南三环，并与地铁10号线，16号线实现接驳，可快速畅抵全城。
在生活配套上，去年10月首都医科大学附属北京天坛医院新园区，已经正式开诊。规划中北京大学人民医院房山院区距离京西祥云项目仅约7公里。
2019年中粮·京西祥云教育地块，引入优质小学会全面推进，届时将为社区业主提供良好的教育配套。
具有北京地产“新物种”之称，集亲子生活、精品市场、主题市集、艺术空间等多元精品业态的“移动大悦城”、目前主体结构已完工，处于落实具体业态及品牌初步招商阶段，未来将满足社区生活所需，打造新型生活模式。
这些年，中粮地产回归到对人基本生理及心理需求的层面，依照对生活路径和行为模式的洞察，不断完善产业链，打通业务平台，加强资源整合，让产品力得以重新定义。
除了移动大悦城，在健康资源导入上，与中粮长期合作的元化医疗，为社区构建起三级健康管理体系，能够为业主提供“个性化、全过程、全生命周期”的健康管理服务。
当前的市场环境下，限竞房充斥市场，竞争激烈，价格战随处可见。此时的中粮·京西祥云提出“不降价格、不降品质、不降销量”的口号，用不断升级的品质和服务，赢得客户信任，业绩逐步攀升！
莫被限竞房冲昏头脑，更别被豪宅吓退脚步。改善客群其实有条件坚守品质需求，在资源匮乏、价格昂贵的北京，依然有机会寻得一张舒适居住的房票。
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