中央别墅区热度再起,理清需求,购房不迟!

中央别墅区今年又热了,新老项目齐登场,对于想买别墅的客户提供了难得的机会。

不过,面对以限竞房为主力的新项目和以准现房为特征的纯商品住宅,很多朋友又迷茫了,该如何做出选择?

作为完全不同的两种产品,首先我们要分清差别,再根据自身需求做出倾向性的决定。

先说限竞房项目。进入8月份后,中央别墅区以及邻近的孙河别墅区开始有限竞房别墅项目轮番亮相,区域关注度骤热上升。

从规划条件看,受9070条件限制的新项目,基本以“高低配”产品布局,即一部分高层或小高层搭配别墅产品出现,以平衡规划指标。而孙河少数不受9070约束的新品,则呈现比较丰富的别墅形态。

限竞房项目的优势是被政府限价,其单价略低于之前区域在售的项目,且户型面积较小,因此总价较为诱人。但劣势也非常明显,全部为期房状态,交房时间至少要两年之后,且由于政策规定,拿房本后5年内禁售,所以从签约到转售要8—9年时间,资产的流动性被锁死。

另外,绝大部分中央别墅区和孙河的限竞房项目只能称之为低密度,但不能谓之“纯墅区”,从品类的纯粹性上有一定缺憾。

从与一部分客户的交流中,也能感到最近北京有项目出现的房屋交付问题也造成了新的担忧。由于限竞房开发利润微薄,项目营造的品质可能会受影响,“期房+减配”到底能不能交付一个令人满意的产品?客观地说,这里面确实存在不确定性。

再看达到准现房状态的纯商品住宅别墅产品。

这类项目要么是两三年前入市,要么是入住多年成熟墅区的后期产品,其关键特征是不受7090规定控制,也没有禁售5年的要求,是自由买卖的纯商品房。

在项目优势上,体现为墅区相对纯粹,都是别墅形态,没有小高层和高层的混合,由此带来入住人群的层次均衡,容易形成比较好的圈层氛围。

此外,准现房的状态能让客户比较直观的检测到房屋的品质,且购置后等待入住的时间相对较短。这点对于马上要进国际学校的家庭和着急入住的客户来说尤为重要。

不过类项目唯一的问题是因为面积较大,多以合院或独栋形态存在,相较总价也略高,对于一部份客户而言,无形中抬高了进入的门槛。

不过,在『地产营销人』看来,以上两类产品并不冲突,其实各自吸引的是不同的客群。

针对城市的新中产阶层,用1000多万的总价就有机会入主中央别墅区,虽然产品的舒适度受限竞房条件的限制受些影响,但由此获得了身份认同,并能享受到区域丰盛的配套。

对于实力更强的富人群体,用略高的总价买到了准现房产品,验证了成熟的社区,并获得了大尺度的空间,提升了生活品质,同时也保有了资产的流动性。

那么,回归到自身需求,如果购房预算充足,对墅区纯粹性有要求,且希望品质有保障,能尽早入住,建议重点考虑准现房纯商品住宅别墅。

作为中央别墅区核心地段的准现房纯商品住宅别墅,优山美地D区是板块内唯一的存在。该项目由鲁能地产开发,是中央别墅区经典别墅项目——优山美地的“系列篇”。

优山美地从2002年最先开发B区,后续又接连开发了C区、A区,总共开发量约1000亩,其产品品质和物业口碑是中央别墅区最优质的别墅社区之一,另外根据『地产营销人』调查的区域租金情况,优山美地的租金最高,常年保持在150元/平米/月之上。

2014年,鲁能地产再次染指中央别墅区,一举拍得当时地王,也是近十年来中央别墅区唯一入市的纯商品住宅地块。

借助于深厚的文化传袭、业主精神、口碑积淀,鲁能在产品定位上花费巨大心力匠心改良,打造出优山美地D区升级之作,以崭新的面貌迎接高端业主群体。

项目紧邻温榆河,在这条政府重金打造的生态走廊的两岸修建有宽100米的绿化带,大面积的水域和绿化覆盖为周边提供了高出市区20倍的负氧离子,为社区提供了优越自然环境和良好的空气质量。

优山美地D区交通十分方便,有三条高速可以到达,京承高速,京密路和机场高速,去首都机场15分钟左右,去望京CBD半个小时左右,去中关村或者金融街约50分钟,到国贸CBD行车大约 40分钟,具有城市第一居所的产品属性。

另外,2017年开始建设的京密高架是从三元桥到顺义城区,建成以后将大大缩短到达市区各大商圈的时间,让生活更加便捷。

基于中央别墅区浓郁的涉外氛围,以ISB国际学校为中心,优山美地D区周边集中了北京80%的国际教育资源,包括有:北京英国学校、新英才国际学校,鼎石国际学校,哈罗公学、德威国际学校、京西学校等,尽享最集中的高端名校资源。

值得一提的是,优山美地D区东北角2018年将建成北师大高端校区的国际部,以及北侧建成一个涉外幼儿园。这两所学校建成后,项目有望成为名符其实的国际学区房。可满足业主孩子从幼儿园到高中的全部国际化教育。由此可预想未来二手房和租金的增长空间。

项目西侧近4万平米的私属公园,以及项目周边3万平米围合式绿地,鲁能一次性投入了数千万,游乐设施选用丹麦康潘品牌。规划出20个主题版块,包括有轮滑、网球场、羽毛球、乒乓球、烧烤区、露营区、林间草坪、老人健身区、阳光草坪、休闲广场,宠物区等健身休闲功能。

宠物活动区贴心设计了宠物训练场及训练设施、粪便收集桶、栓狗柱等。

外围乐跑区长700米,分慢跑道和自行车道,内围长400米为漫步道。

其中重点打造的儿童活动区分为冒险海阳和宝藏海滩,设有沙坑、波涛、秋千、探险、滑梯、坡桥等,地面采用彩色硬胶地,供孩子们玩耍。

项目配有高端老年会所,为长者提供了一个聊天散步,喝茶下棋的社交休闲场所,并为老年人提供健康医疗服务。

优山美地D区为纯别墅社区,容积率仅约1.01,外列类独栋、内藏合院。其建筑设计传承汉唐明清四大盛世美学精华,运用现代设计理念进行抽象演绎,将传统中式元素与现代材质的融会贯通,极具传统韵味与现代美感。

项目一期131户,二期131户。北侧类独栋约400平米左右,东西两侧景观独栋约500平米,中间部分合院约500平米,社区采用人车分流,最大化地利用地上空间,保障老人和小孩的安全、避免灯光噪音污染。

中央别墅区作为历经26年发展而不衰落的“富人区”,随区域不断发展和新品入市而一直保持活力,而如今恰逢历史时机,又呈现出更加丰富的产品线为各阶层客群选择,不管楼市处于何种周期,于购房者都是一件幸事。

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